资产评估基本事项

2023资产评估基本事项思维导图，评估假设具体应用有交易假设、公开市场假设、持续经营假设、有序清算假设、强制清算假设、原地使用假设、移地使用假设、最高最佳使用假设。

资产评估基本事项

• 资产评估相关当事人
  • 评估委托人
    • 法定评估业务
    • 非法定评估业务
  • 产权持有人
  • 资产评估机构
  • 评估报告使用人
    • 可以是具体的单位或个人也可以是某一类的使用人
• 资产评估目的
  • 转让
    • 标的可以是股权、有形资产、无形资产
      • 评估对象是经济行为对应的资产，可以是企业或业务板块资产组权益，也可以单项资产
  • 抵质押
    • 贷款发放前
      • 了解资产价值、确定授信额度、发放贷款的参考
        • 抵质押物，可以是权益也可以是单项资产
    • 实现抵质押权
      • 确定资产价值，为折现或变现提供参考
    • 贷款存续期
      • 监控资产价值变化，为贷款风险防范提供参考
        • 贷款存续期抵质押物
  • 公司设立、增资
    • 非货币资产出资评估
      • 能依法转让的非货币资产
    • 企业增资扩股中确定股东出资金额和股权比例
      • 目的是评估被增资企业的全部权益
        • 对象是股东权益
      • 目的是确定非货币资增资资产的价值
        • 对象是用于增资的非货币资产
    • 发行股份购买资产
      • 对象分别是发行股份公司的股东权益和被购买的资产
    • 债转股属于公司设立、增资
  • 企业整体或部分改建为有限责任公司或股份有限公司
    • 公司制改建
      • 整体或部分改建为有限公司或股份公司
        • 改建所涉及的整体或部分资产
      • 改制还涉及产权转让、国有资产流转
        • 可依据改制方案确定的标的以及转让行为的要求确定具体的对象
      • 向非国有投资者转让国有产权的
        • 企业的专利权、非专利权、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围
    • 有限公司改制为股份公司
      • 确定折股的审计后净资产的市场价值， 核实净资产账面价值是否不高于市场价值
        • 对象和范围均是有限公司按公司法规定可以出资的可辨认资产和相关负债
      • 变更中因引进战略投资者需要进行资产评估的
        • 对象是有限公司的股东权益，范围是公司的全部资产和负债
  • 财务报告
    • 财务报告目的
      • 投资性房地产、资产减值、股份支付、企业合并、金融工具确认和计量、存货、职工薪酬、企业年金基金、租赁
    • 合并对价分摊
      • 非同一控制下企业合并：合并成本在可辨认资产、负债及或有负债之间的分配，确定被合并企业商誉价值
        • 根据会计准则要求和委托合同确定
          • 被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债
          • 委托人约定评估的具体可辨认资产
    • 减值准备
      • 存货、公允价值模式投资性房地产、消耗性生物资产、建造合同形成资产、递延所得税资产、融资租赁出租人未担保余值、金融资产、为探明石油天然气矿区权益、持有待售、待处置非流动资产、处置组
  • 税收
    • 确定非货币资产投资的计税价值
      • 投资的非货币资产
    • 确定非货币资产持有或流转环节所涉税种的税基
      • 所涉税种的非货币资产
        • 可以是股东权益，也可以是单项资产
    • 抵税处置
      • 拟处置的抵税财物
  • 司法
    • 司法鉴证评估
      • 立案、审判、执行
        • 应当评估的情形
          • 国有资产、公众利益
          • 法律行政法规规定必须委托评估的
          • 双方当事人要求委托评估的
          • 司法网络询价平台不能或再期限内均未出具网络询价结果的
          • 法律法规明确规定的
        • 司法审判
          • 对象是涉案标的资产
        • 侵权损害/损失
          • 对象是侵权行为产生的财产直接和间接损失，范围和标准依据法律规定
        • 侵害物权造成的财产直接损害
          • 财产损害发生时的市场价格确定，对象是涉案财产
        • 房地产侵权造成的损失
          • 对象是房地产减值损失、搬迁、临时安置、停产停业等
    • 诉讼协助评估
      • 诉讼当事人作为支持其诉讼要求的证据
• 资产评估对象和评估范围
  • 资产评估对象
    • 单项资产
    • 资产组合或资产组（通常指权益）
    • 整体企业（通常指权益）
  • 资产评估范围
    • 单项资产
      • 已安装机器设备、原地使用
        • 本体、附件、基础、安装工程、附属设施
      • 拟变现处置的机器设备
        • 本体、附件，根据委托确定是否有拆除费用
    • 资产组合
      • 资产组合的全部资产、负债
    • 整体企业评估
      • 被评估企业的全部资产、负债，包括可辨认和不可辨认的资产，如商誉
• 评估基准日与报告日
  • 基准日
    • 明确结论所对应的时点
    • 确定报告使用期限
    • 基准日的选择
      • 重点考虑因素
        • 有利于结论服务目的
        • 现场调查
        • 评估资料收集
        • 企业价值评估尽量选在会计期末
        • 法律法规有专门规定，从其规定
      • 国有资产评估基准日的选择
        • 现实性评估
          • 接近行为实施的日期
        • 上市公司股份价值的确定
          • 与国有股东评估基准日一致
          • 与国有股东直接持有股份的变动决策日期不超一个月
          • 二者较高
            • 提示性公告前30个交易日股价算术平均值
            • 最近一个会计年度经审计每股净资产
      • 其他资产评估基准日
        • 上市公司发行股票购买资产
          • 发行股票定价日接近
        • 企业合并对价分摊
          • 购买日
        • 核定税基、确定计税价值
          • 应税行为发生日对应的时点
        • 其他
          • 根据经济行为性质和评估结论使用要求妥善选择
    • 基准日的选择与报告中引用其他报告基准日的匹配
      • 引用审计报告
        • 一般同审计截止日
      • 引用其他评估机构出具的单项资产评估报告结论
        • 土地使用权、矿业权或其他的权利
          • 关注评估基准日、评估结论有效期等要素是否一致
        • 引用资产基础法的结果
          • 土地使用权
            • 半年
          • 普通报告
            • 一年
              • 二者不可矛盾
  • 报告日
    • 形成结论的日期
      • 法律意义
        • 评估基准日-报告日
          • 被评估资产发生重大变化
            • 有义务披露变化及对评估结论产生的影响
        • 评估报告日后
          • 没有义务对重大变化进行披露
      • 期后事项处理原则
        • 了解发生的变化
          • 撤离日-报告日之间的事项及市场条件
        • 分析重要性
          • 较重大
            • 报告中披露
            • 提醒他使用人注意期后事项对结论可能产生的影响
          • 非常重大
            • 足以产生垫付结论
              • 要求委托人更改基准日重新评估
        • 风险提示
          • 评估机构要求未被委托人采纳
            • 在报告中就此重大事项及影响进行风险特别提示
• 评估假设具体应用
  • 交易假设
    • 交易和产权及经营主体变动
    • 常见经济行为
  • 公开市场假设
    • 使用频率高
    • 用途广泛
    • 自愿公开
  • 持续经营假设
    • 经营主体权益
    • 协同效应的投资价值
  • 有序清算假设
    • 经营期限届满
    • 协议终止经营
  • 强制清算假设
    • 破产清算
  • 原地使用假设
    • 较大数额的运输费和安装费
    • 拆除迁移会明显降低其功能和价值
    • 钢铁、化工
    • 本体、附件、安装费等都需要
  • 移地使用假设
    • 无须在原处安装
    • 停产搬迁或搬迁补偿为目的
    • 本体、必要附件，其他费用看委托人计划或其他条件
  • 最高最佳使用假设
    • 法律上允许
    • 技术上可行
    • 经济上可行
    • 充分论证
    • 房地产较多
• 评估假设基本因素
  • 评估目的
  • 评估对象
  • 价值类型
• 评估假设基本要求
  • 合理性
  • 针对性
  • 相关性
• 评估假设
  • 前提性假设
    • 交易市场条件假设
      • 交易假设
      • 公开市场假设
    • 评估对象存续或使用状态
      • 经营主体
        • 持续经营假设
        • 清算假设
      • 单项资产
        • 原地使用假设
        • 移地使用假设
        • 最高最佳使用假设
        • 现状利用假设
  • 外部环境假设
    • 国家宏观环境假设
      • 政治
      • 经济
      • 社会
      • 法律
      • 文化
      • 不可抗力影响
    • 行业及地区环境假设
      • 产业政策
      • 行业准入和竞争
      • 行业规划
      • 地区相关环境条件
  • 具体假设
    • 交易假设
      • 处于市场价一种处于市场交易中
      • 不可脱离市场孤立存在
    • 公开市场假设
      • 充分竞争
      • 买卖地位平等
      • 获取足够市场信息
      • 作出理智判断
      • 非强迫
    • 持续经营假设
      • 也是会计假设
        • 企业
        • 业务资产组
      • 收益法评估企业价值的基础
    • 有序清算假设
      • 所有者控制下有序清算
    • 强制清算假设
      • 外部力量介入
        • 破产清算
    • 原地使用假设
      • 原来的安装地继续使用
        • 目的可能变也可能不变
        • 购置价格+运输费+安装调试费
        • 目的或使用方式变化，考虑是否发生成本费用
    • 移地使用假设
      • 转移后续用
        • 拆除、迁移、安装调试费
    • 最高最佳使用假设
      • 实现最高价值
        • 房地产
    • 现状利用假设
      • 目前的利用状态和方式
• 价值类型的选择
  • 市场价值： 不考虑特定投资者
    • 不考虑特定投资者
      • 公司制改革
      • 确定诉讼标的财产价值和损失
      • 设定抵质押权评估
      • 处置抵质押物、涉税财产和执行涉案财产评估
      • 确定计税价值和税基
      • 财务报告目的
        • 公允价值
        • 合并对价分摊
  • 投资价值
    • 针对某一特定投资者
      • 协同效应
      • 一般市场参与者无法接受的交易价值
  • 在用价值
    • 企业或整体资产组的要素资产
    • 只考虑延续评估基准日的使用方式
    • 不是实际交易价值
  • 清算价值
    • 被迫出售
    • 强制变现
  • 残余价值
    • 无法或不宜整体使用
    • 拆零分割还有使用价值
• 价值类型
  • 市场价值
    • 1、自愿买方
    • 2、自愿卖方
    • 3、未受强迫
    • 4、公平交易
  • 投资价值
    • 特定投资者具有的价值
  • 在用价值
    • 要素资产按正在使用方式和程度 及其对所属企业资产组的贡献值
  • 清算价值
    • 被迫出售、快速变现
  • 残余价值
    • 拆零变现
  • 其他价值
    • 公允价值