商铺租赁常见问题

商铺租赁及租赁合同签署需重视的一些问题 十五字十五字十五字

商铺租赁常见问题

• 1. 资质审核阶段
  • 1. 主体资格
    • 1. 出租方为房主
      • 1. 检查房产证与房主身份证信息是否一致
      • 2. 如房产证上还有其他人的信息，则该房产为共有房屋，需全部共有人出具授权委托书
    • 2. 转租
      • 1. 是否有权转租
      • 2. 三方协议/房主出具授权书
      • 1.出租方与产权人约定的租赁期限、用途 2.出租方必须提供产权方与其签订的租赁合同
    • 1、前往当地房地产交易中心查询是否存在租赁信息，原有登记信息没有注销，从而到之后新租赁合同无法办理租赁登记，从而影响营业执照的办理。 2、是否存在司法查封的情况。已办理的房产证上不体现查封信息，因此可以要求出租人至房产交易中心打印最新的房屋登记簿用以核实。 3、商铺上原本已注册了营业执照，但该营业登记信息没有注销或迁移，导致在同一商铺上无法再次注册新的营业执照。
  • 2. 房屋、土地的用途
    • 1. 房屋的类型必须为商业用房性质
    • 2. 土地用途必须为非住宅性质
    • 否则无法注册营业执照
  • 3. 是否可以办理消防
    • 1. "一消"是否办理完成
  • 4. 对于可能发生的拆迁（租赁前应了解当地规划，尽量避开规划中拆迁地区）、买卖问题进行约定。
• 2. 合同内容
  • 1. 商铺的具体位置、面积
  • 2. 租金
    • 1. 金额
    • 2. 付款方式
      • 1. 固定租金
      • 2. 提成租金
    • 3. 租赁保证金(押金)
      • 1. 应在合同中明确约定租赁保证金的扣除、退还等事项
    • 4. 各项税费
      • 1. 如租赁双方均为企业，则可能要求出租人开具发票，因此，双方应在合同中约定租金是否包含开票的税金。此外，按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，会产生营业税、房产税 、个人所得税、印花税等各项税费，在合同中也应当明确前述税费最终由哪方承担。
  • 3. 租赁期限
    • 1. 合同的签订日期
    • 2. 租赁的起、止日期
  • 4. 表明租赁房屋的目的
  • 5. 双方权利义务
    • 1. 装修问题
      • 1. 明确出租房屋是否可以装修、在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，对装修成果如何进行处理等。根据法律规定，在对装修问题未作约定的情况下，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失；因承租人违约导致合同解除，承租人无权要求出租人赔偿装修残值损失，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
      • 2. 免租装修期
        • 1. 免租装修期的时长、各项费用（物业费、管理费等）、计租日的开始日期等需明确约定。
        • 2. 免租装修期出现合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。如果在合同中明确约定“装修免租期”，根据税法规定，免租期内的税费将按照房产原值进行征税，所产生的税费必然引起双方争议。因此，如双方约定存在免租期，可以将免租期内免除的租金总额折算至租金总额，以避免高额征税。
    • 2. 约定何种情况下可提前终止租赁(如：商圈人流变化/商业环境变化、连续亏损等）
    • 3. 资质证照
      • 1. 约定出租方有义务协助配合承租方办理各项资质证照
      • 2. 应约定如无法办理营业执照，可无责任解除
    • 4. 如租赁商铺位于商场中，应对竞品问题进行约定。（排他条款）
    • 5. 公司主体变更不能认定为转租，出租方应配合签订相应合同
  • 6. 违约
    • 1. 违约的情形
    • 2. 赔偿
    • 3. 争议解决方式、解决地
  • 7. 争议解决方式（诉讼/仲裁/协商）
• 3. 其他
  • 1. 应办理合同租赁登记 （1)、登记与否不影响租赁合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效; （2)、经登记的租赁合同具有对抗第三人的法律效力。租赁合同签订后，建议及时办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。因此，建议在租赁合同中明确约定出租人有义务配合承租人进行租赁登记。