注会-会计-第六章 投资性房地产

注会-会计-第六章 投资性房地产CPA

投资性房地产

• 特征和范围
  • 定义
    • 指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售
  • 范围
    • 已出租的土地使用权
      • 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于此类
        • 土地必须是已经出租的
    • 持有并准备增之后转让的土地使用权
    • 已出租的建筑物
      • 指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物
      • 以经营方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产
      • 对企业持有以备经营出租的空置建筑物和在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或者类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产
      • 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产
• 确认和初始计量
  • 确认条件
    • 经济利益很可能流入企业
    • 成本能够可靠计量
  • 确认时点
    • 已出租的土地使用权、建筑物
      • 租赁期开始日
    • 对持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期
    • 持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物
      • 董事会或者类似机构作出书面决议的日期
  • 外购的投资性房地产
    • 企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的的投资性房地产
  • 自行建造投资性房地产
    • 自行建造投资性房地产，其成本由建造该项目资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益
  • 非投资性房地产转换为投资性房地产
• 转换的处置
  • 转换形式
    • “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换
  • 转换日
    • “自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
      • 租赁期开始日或用于资本增值的日期
      • “空置构筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期
    • “投资性房地产”转换为“自用房地产”
      • 房地产达到自用状态日期
    • “投资性房地产”转换为“存货”
      • 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期
  • 会计处理
    • 成本模式
      • 按照账面价值转换
    • 公允价值模式
      • 自用房地产或存货转换为投资性房地产
        • 借方差额：公允价值变动损益
        • 贷放差额：其他综合收益
      • 投资性房地产转为自用房地产或存货
        • 借贷方差额：公允价值变动损益
  • 处置
    • 成本模式
      • 借：银行存款；贷：其他业务收入；应交税费-应交增值税（销项税额）；借：其他业务成本；投资性房地产累积折旧（摊销）；投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • 借：银行存款；贷：其他业务收入；应交税费-应交增值税（销项税额）；借：其他业务成本；贷：投资性房地产-成本；投资性房地产-公允价值变动损益；借：其他综合收益；贷：其他业务成本；借：公允价值变动损益；贷：其他业务成本（或相反分录）
• 后续计量
  • 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
  • 成本模式
    • 计提折旧或摊销时
      • 借：其他业务成本；贷：投资性房地产累积折旧（摊销）
    • 计提减值准备时
      • 借：资产减值损失；贷：投资性房地产减值准备
    • 取得租金收入
      • 借：银行存款；贷：其他业务收入；应交税费-应交增值税（销项税款）
  • 公允模式
    • 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
    • 公允价值上升
      • 借：投资性房地产-公允价值变动；贷：公允价值变动损益
    • 公允价值下降
      • 借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产-公允价值变动
    • 取得租金收入
      • 借：银行存款；贷：其他业务收入；应交税费-应交增值税（销项税款）
  • 计量模式的变更
    • 投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更
    • 成本模式准换为公允价值模式应当作为会计政策变更，将计量模式变更时公允价值和账面价值的差额，调整起初留存收益
    • 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
    • 涉及所得税影响的，题哦阿政递延所得税负债（或递延所得税资产）
    • 借：投资性房地产-成本（变更日公允价值）；投资性房地产累积折旧（摊销）；投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产（原价）；利润分配-未分配利润（或借记）；盈余公积（或借记）
• 后续支出
  • 资本化的后续支出
    • 成本模式
      • 借：投资性房地产-在建；投资性房地产累积折旧（摊销）；投资性房地产减值准备；贷：投资型房地产
    • 公允价值模式
      • 借：投资性房地产-在建；投资性房地产-公允价值变动（也可在贷方）；贷：投资性房地产-成本
    • 转为改扩建时的分录
  • 费用化后续支出
    • 应当在放生时计入当期损益（其他业务成本）