cpa《税法》房产税法

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房产税法

• 含义
  • 以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税
• 征税范围
  • 房产（能够遮风避雨的住所，不等于建筑物）
  • 征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村
    • 与城镇土地使用税一致
    • 房开企业待售的商品房不属于征税范围
• 税率
  • 1.2%的规定税率
    • 自有房产用于生产经营
  • 12%的规定税率
    • 出租非居住的房产取得租金收入
  • 4%的优惠税率
    • 个人出租住房
• 计税依据和应纳税额
  • 从价计征（自用）
    • 基本规定1.2%
      • 按房产原值一次减除10%-30%（具体值由省市政府确定）
      • 房产原值包括地下
      • 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积
      • 独立地下建筑物进行原值调整
        • 工业用途的，以房屋原价的50%-60%作为房产原值
        • 商业及其他用途的，以房屋原价的70%-80%作为房产原值
      • 年应纳税额=房产原值*（1-扣除比率）*1.2%
  • 从租计征（租用）
    • 一般租金收入12%
      • 以劳务做对价的，按当地同类房屋租金水平确定
    • 个人出租住房4%
      • 出租后不论是否用于居住
    • 应纳税额=租金收入*12%或4%
  • 特殊规定
    • 投资联营的房产
      • 投资利润分红，共担风险的，按房产余值为计税依据
      • 收取固定收入，不承担风险的，以租金收入为计税依据
    • 融资租赁房屋
      • 承租人字合同约定开始日的次月（类比固定资产）其依照房产余值缴纳房产税（认为房屋归承租人所有）
    • 房屋附属设备和配套设施
      • 不可随意移动的设备如中央空调、排水消防设施等计入房产原值。
    • 出租房产约定免租期的，免租期间由所有权人按照产权余值缴纳房产税(免租期与无租使用房产不是等同概念)
    • 无租使用房产
      • 使用人按照房产余值代为缴纳房产税
• 税收优惠
  • 国家机关、团体、军队自用的免征，但附属的工厂、商店等应征收
  • 宗教、寺庙、名胜古迹免征，但其中的影剧院、照相馆等应征收
  • 个人所有非营业用的房产免征房产税
  • 财政部批准免税的
    • 非营利性医疗机构、妇幼保健院等
    • 政府规定价格的公租房、企业向职工出租的单位自有住房
  • 按照去产能政策停产停业的，从次月免征房产税和城镇土地使用税，优惠期限不超过两年
  • 创业孵化器的房产，免征房产税
  • 高校学生公寓免征房产税
• 征收管理
  • 纳税义务发生时间（常考点）
    • 原有房产用于生产经营，从生产经营之月起
    • 自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起
    • 委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起
    • 购置新建商品房，交付使用次月起
    • 出租、出借房产、自交付次月起
    • 实物的权利状态发生变化，应纳税款计算至变化当月的月末
    • 仅原有房产用于经营，是当月计征，其他都是次月。
  • 纳税期限
    • 按年计算、分期缴纳（与城镇土地使用税一致），在土地所在税务局缴纳