导图社区 [房地产经纪专业基础] 房地产价格及其评估
房地产价格评估 [房地产经纪专业基础] 房地产价格及其评估
保险的原理与事务的思维导图,汇总内容有: 1. 风险与风险管理 2. 保险概述 3. 保险的基本原则 4. 财产保险 5. 人身保险 6. 再保险 7. 保险合同 8. 保险经营活动 9. 社会保险 10. 保险监管
这是房地产开发流程管理工具箱中,项目规划设计的相关内容,内容包括:地产项目招标管理、房地产项目定位和产品规划设计。
房地产开发流程管理工具箱 - 项目土地获取。本套图书重新梳理了最新的房地产开发流程,按照标准化运作的要求,整理了开发商所需要用到的项目运营动作及管理制度,以项目前期投资决策为起点,依次包括项目立项管理、规划设计、成本预算、施工管理等十个关键环节,为开发商建立起一套标准化运作的参考体系。
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费用结算流程
租赁费仓储费结算
E其它费用
F1开票注意事项
F2结算费用特别注意事项
洛嘉基地文件存档管理类目
CFA一级Ethics-standard思维导图
货币政策对黄金价格的传导机制
云报税(个税)
收入
房地产价格及其评估
价格特点
区位密切相关
实质为权益的价格
同时拥有买卖和租赁价格
易受个别情况影响
时间通常较长
内容复杂多样
价格种类
挂牌价,成交价,市场价
挂牌价:公布的卖方要价
议价空间=挂牌价-成交价。市场向好时,议价空间不断缩小;市场向差时,挂牌价下降,议价空间扩大
成交价: 实际支付的价格
买房最高价≥卖方最低价,交易可能成功,且落在区间内。
正常成交价
非正常成交价(哄抬价格,被迫出售等其它)
市场价: 市场上平均交易的价格
总价,单位价,楼面价
总价: 某一宗或某一区域的价格
单位价格: 单位水平的价格
楼面价: 一定地块内分摊到单位建筑面积的价格
楼面价= 土地总价/总建筑面积 楼面地价=(土地总价/总建筑面积)/(土地总面积/土地总面积)=土地单价/容积率 楼面价比土地单价更能反应土地价格水平 市场上的"面粉贵于面包"说法就是指新出让地块的楼面价高于同地段商品房价格
正常负担价,卖方净得价,买房实付价
正常负担价: 买卖双方各付各的税费
卖方净得价: 全部税费买方负担
法律规定卖房负担的税费: 增值税,城市维护建设税,教育费附加,所得税,土地增值税,印花税 正常负担价-卖方应缴纳税费=卖方净得价
买方实付价:全部税费卖方负担
★法律规定买房负担的税费: 契税,补缴出让金,印花税 ★正常负担价+买方应缴纳税费=买方实付价 ★买房时付价-卖方净得价=买方应缴纳税费+卖方应缴纳税费
真实成交价,网签备案价,计税指导价,贷款评估价
真实成交价:买卖双方实际成交价
网签备案价:又称备案合同价,网签价,备案价,过户价,通过房管局申报的价
计税指导价: 税务机关计税的价格
贷款评估价: 金融机构评估贷款的价格
名字价格,实际价格
期房价格,现房价格
★品质相同的情况下,期房价低于现房价。现房有租赁收入,期房有烂尾,质量差风险 ★期房价格=现房价格-预计期房达到现房期间出租的净收益折现值-风险补偿
起价,标价,成交价,均价
买卖价,租赁价
补地价的三种情形
受政策影响大,已购公房建设用地属于划拨性质,但政府保障民生,只收取少部分费用
转让,出租,抵押以划拨方式取得的建设用地
改变土地用途规划
延长土地使用权限
市场调节价,政府指导价,政府定价
市场调节价: 经营者自主指定,市场竞争形成的价格
政府指导价: 政府指导经营者定价范围
政府定价: 政府指定的价格
影响价格的因素
人口
人口增长
人口结构
人口素质
居民收入(通常为中等,高等收入人群)
物价因素(CPI,PPI不能反应房价)
地价:地价上涨推动房价上涨
较多的土地供应下,需求带动房价,房价带动地价
利率因素
利率升降对房地产需求影响大于供给
由于上面的原因,利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上升
折现率与利率同向
汇率因素
预期本国货币升值,会买该国房地产,导致价格上涨
反之导致房地产下降
房地产税收因素
开发环节的税收
耕地占用税
短期内的影响:如果是卖方市场,税收转嫁到消费者,房价上涨
短期内的影响:如果是买方市场,开发商降低利润内部消化;减少税收,房地产下降
交易环节的税收
需求伦:一般来说,增加卖方税收,房价上涨,反之价格下降;增加买房税收,房价下降,反之价格上升
增值税,契税,所得税,印花税等
短期内的影响,还是要去区分买方市场还是卖方市场
保有环节的征收
增加税收,实际上增加了房产持有成本,收益性房产减少收益,自有性需求者倾向于小面积房地产,并会抑制房地产投资和投机,进而减少需求,减少存量房囤积而增加房地产供给
房产税,城镇土地使用税
增加税收,价格下降,反之价格上升
交通因素
交通工具和线路
交通管制
心理因素
买卖双方心态
个人偏好
从众跟风
风水
评估价格的方法
比较法
收益法
成本法