[房地产经纪专业基础] 房地产价格及其评估

房地产价格评估 [房地产经纪专业基础] 房地产价格及其评估

房地产价格及其评估

• 价格特点
  • 区位密切相关
  • 实质为权益的价格
  • 同时拥有买卖和租赁价格
  • 易受个别情况影响
  • 时间通常较长
  • 内容复杂多样
• 价格种类
  • 挂牌价，成交价，市场价
    • 挂牌价:公布的卖方要价
      • 议价空间=挂牌价-成交价。市场向好时，议价空间不断缩小；市场向差时，挂牌价下降，议价空间扩大
    • 成交价: 实际支付的价格
      • 买房最高价≥卖方最低价，交易可能成功，且落在区间内。
      • 正常成交价
      • 非正常成交价(哄抬价格，被迫出售等其它)
    • 市场价: 市场上平均交易的价格
  • 总价，单位价，楼面价
    • 总价: 某一宗或某一区域的价格
    • 单位价格: 单位水平的价格
    • 楼面价: 一定地块内分摊到单位建筑面积的价格
      • 楼面价= 土地总价/总建筑面积 楼面地价=(土地总价/总建筑面积)/(土地总面积/土地总面积)=土地单价/容积率 楼面价比土地单价更能反应土地价格水平 市场上的"面粉贵于面包"说法就是指新出让地块的楼面价高于同地段商品房价格
  • 正常负担价，卖方净得价，买房实付价
    • 正常负担价: 买卖双方各付各的税费
    • 卖方净得价: 全部税费买方负担
      • 法律规定卖房负担的税费: 增值税，城市维护建设税，教育费附加，所得税，土地增值税，印花税 正常负担价-卖方应缴纳税费=卖方净得价
    • 买方实付价:全部税费卖方负担
      • ★法律规定买房负担的税费: 契税，补缴出让金，印花税 ★正常负担价+买方应缴纳税费=买方实付价 ★买房时付价-卖方净得价=买方应缴纳税费+卖方应缴纳税费
  • 真实成交价，网签备案价，计税指导价，贷款评估价
    • 真实成交价:买卖双方实际成交价
    • 网签备案价:又称备案合同价，网签价，备案价，过户价，通过房管局申报的价
    • 计税指导价: 税务机关计税的价格
    • 贷款评估价: 金融机构评估贷款的价格
  • 名字价格，实际价格
  • 期房价格，现房价格
    • ★品质相同的情况下，期房价低于现房价。现房有租赁收入，期房有烂尾，质量差风险 ★期房价格=现房价格-预计期房达到现房期间出租的净收益折现值-风险补偿
  • 起价，标价，成交价，均价
  • 买卖价，租赁价
  • 补地价的三种情形
    • 受政策影响大，已购公房建设用地属于划拨性质，但政府保障民生，只收取少部分费用
    • 转让，出租，抵押以划拨方式取得的建设用地
    • 改变土地用途规划
    • 延长土地使用权限
  • 市场调节价，政府指导价，政府定价
    • 市场调节价: 经营者自主指定，市场竞争形成的价格
    • 政府指导价: 政府指导经营者定价范围
    • 政府定价: 政府指定的价格
• 影响价格的因素
  • 人口
    • 人口增长
    • 人口结构
    • 人口素质
  • 居民收入(通常为中等，高等收入人群)
  • 物价因素(CPI，PPI不能反应房价)
    • 地价:地价上涨推动房价上涨
    • 较多的土地供应下，需求带动房价，房价带动地价
  • 利率因素
    • 利率升降对房地产需求影响大于供给
    • 由于上面的原因，利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升
    • 折现率与利率同向
  • 汇率因素
    • 预期本国货币升值，会买该国房地产，导致价格上涨
    • 反之导致房地产下降
  • 房地产税收因素
    • 开发环节的税收
      • 耕地占用税
      • 短期内的影响:如果是卖方市场，税收转嫁到消费者，房价上涨
      • 短期内的影响:如果是买方市场，开发商降低利润内部消化；减少税收，房地产下降
    • 交易环节的税收
      • 需求伦:一般来说，增加卖方税收，房价上涨，反之价格下降；增加买房税收，房价下降，反之价格上升
      • 增值税，契税，所得税，印花税等
      • 短期内的影响，还是要去区分买方市场还是卖方市场
    • 保有环节的征收
      • 增加税收，实际上增加了房产持有成本，收益性房产减少收益，自有性需求者倾向于小面积房地产，并会抑制房地产投资和投机，进而减少需求，减少存量房囤积而增加房地产供给
      • 房产税，城镇土地使用税
      • 增加税收，价格下降，反之价格上升
  • 交通因素
    • 交通工具和线路
    • 交通管制
  • 心理因素
    • 买卖双方心态
    • 个人偏好
    • 从众跟风
    • 风水
• 评估价格的方法
  • 比较法
  • 收益法
  • 成本法