导图社区 [ 房地产经纪专业基础 ] 房地产投资及其评价
房地产投资及其评价的主要框架,部分公式需要自行研究
编辑于2019-03-24 04:42:43这是房地产开发流程管理工具箱中,项目规划设计的相关内容,内容包括:地产项目招标管理、房地产项目定位和产品规划设计。
房地产开发流程管理工具箱 - 项目土地获取。本套图书重新梳理了最新的房地产开发流程,按照标准化运作的要求,整理了开发商所需要用到的项目运营动作及管理制度,以项目前期投资决策为起点,依次包括项目立项管理、规划设计、成本预算、施工管理等十个关键环节,为开发商建立起一套标准化运作的参考体系。
房产,案例,法律,交易,笔记,笔记,学习,法律。虽然《商品房买卖合同》中有关于购房资格由买方自行保证并承担相应责任的约定,但并不能排除开发商作为出售方应尽的审查义务。双方当事人均未尽到审慎的义务,买卖双方都有责任。合同如果不能继续履行,开发商应退还定金。
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房地产投资及其评价
以房地产为对象的投资,借助于房地产未来收入的投资行为
投资概述
自住性需求主要关注住房的位置,户型,环境等是否适合自己 投资性需求更关注未来租金收益,增值收益以及风险大小
投资的特征
1 必须有投入
2 必须有回报
3 必须有时间差
4 具有风险性
投资,投机,赌博
投资:重视长时间介入,有理性分析
投机:不是为了拥有,而是为再出售,时间短
赌博:基本无时间介入,背后风险大,无理性分析
房地产投资的类型
投资资金是否直接介入房产的分类
直接投资
置业投资
长期租赁或经营:获取租赁或经营收益
出租一定年限再转让:获取租赁和增值收益
经营一定年限再转让:经营收益和经营收益
放置一定年限再转让:获取增值收益
开发投资
间接投资
关于房地产的股票,基金,债券,信托
投资的特点
兼有投资和消费双重功能
卖掉前不仅可以经营,出租,还可以自住,这是与黄金等其它投资最大的区别
投资金额较大
有杠杆作用
30万买100万的房子,首付30万,向银行贷款70万,提供杠杆的就是银行
可抵御通货膨胀
通胀目标一般在2%,1O年后货币贬值20%-30%。通胀那个情况下,房租房价随之上涨,房产具有抗通胀属性
投资时间较长
选择性多样
对象多样性:住宅,商铺,办公用房
投资形式多样:置业,开发
经营方式多样性:出租,自营,转售
投资区域差异
一线,二线,三线实际上就是差异性
投资价值的附加性
交通设施,公共服务设施,城市美化,周边的开发,都有可能提升该项目的投资价值
投资收益的个别性
同一区域内的同类房地产投资,甚至是同一房地产项目,因投资管理者的经营能力不同,实际收益有所不同
风险性
地产投资的四个步骤
寻找投资机会
评价投资方案
选定投资方案
实施投资方案
房地产投资的风险偏好
保守型投资者
中庸保守型投资者
中庸型投资者
中庸进取型投资者
进取型投资者
资金的时间价值
因为投资价值大,投资期限长,因此需要引进时间价值的观念
单利 复利
单利与复利的换算:复利=(1+单利*时间)^(1/时间)-1 由于单利存款(定期)不能随意提取,流动性差,实际上换算出来的单利要高一些
名义利率 实际利率
实际年利率=(1+一年计息m次的利率)^m次-1
资金的时间价值的转换
现值转换成将来值
贷款100万,利率8%,三年后还款就是126万
一次支付终值系数
将来值转换成现值
利率8%,3年后的129万相当于现在的100万
一次支付现值系数
等额年金转换成将来值
每月存100,年利率8%,20年后是 58902
等额序列终值系数
将来值转换成等额年金
想要10年后攒到15万,利率8%,每年应存 10354
偿债基金系数
等额年金转换成现值
资金回收系数
经济评价
前期投入看得见,后期收入不确定。房地产投资项目的经济评价就是对这两种情况的衡量
现金流量
现金流量
房地产投资项目实施而引起的资金收支该变量
现金流入量:持有期间的租金收入,持有期末的转售收入等
现金流出量:购买时的价款,税费,持有期间的费用,期末的转让税费等
净现金流量:流入量-流出量
现金流量图
现金流量表
房地产投资项目经济评价
静态评价
租金回报率
潜在毛租金:没有空置的情况
有效毛租金:潜在-空置和收租损失后的租金
净租金:有效-运营费用
租金回报率=租金/房产价格
投资收益率
投资收益率=年平均收益总额/投资总额
资本金收益率
资本金收益率=年平均收益总额/资本金
收益总额分为:税前收益总额/税后收益总额
静态投资回收期
不考虑时间价值,以净现金流量抵偿原始总投资所需的时间。是衡量项目投资回收速度的指标
动态评价
财务净现值 FNPV
通常称为净现值,按照设定的折现率计算的投资项目计算期内各期净现金流量的现值之和
财务内部收益率 FIRR
通常称为内部收益率,是投资项目各期净现金流量的现值之和等于0时的折现率
动态投资回报周期
风险及其应对
特征
客观存在
不确定性
潜在性
损益双重
可预测性
相关性
主要风险
市场供求风险
供求关系导致的房价波动
市场周期风险
市场周期的更替
政策风险
限购,限售,限价,土地供应,住房保障政策等
利率风险
利率上升,还款额增加,抑制购房需求
通货膨胀风险
投资房产后收入的购买力下降
比较风险(机会成本风险)
由于投资房产而放弃其它收益的风险
收益现金流风险
投资房产收益现金流未达到预期
时间风险
没有在合适的时机进入市场,持有房产,转售房产
持有期风险
持有时间越长,不确定因素越多
流动性风险(变现风险)
难以在短时间内合适价格卖出
或然损失风险
天灾
政治风险
动乱,经济制裁
风险应对
原则
针对性原则
结合不同的房产项目对主要关键因素采取措施
可行性原则
法律上允许,技术上可能,经济上可行
连续性原则
风险贯穿整个过程
方法
风险回避
事先分析,适时主动放弃项目
风险组合
分散投资,如住宅,商铺等
风险控制
风险发生前预先采取措施
风险转移
转租,投保相关险种
风险自留
以自己的财力承担可能的损失
自保风险(适用于风险损失较大):预留一定数量的损失补偿金
承担风险(适用于风险损失较小):不预留损失补偿金,当损失发生时直接摊入到成本