第四章 投资性房地产

会计中级职称实务资产部分第四章 投资性房地产思维导图。

第四章 投资性房地产

• 定义和范围
  • 定义—为了经营出租或增值待售或两者兼有的房地产
  • 范围
    • 已出租的建筑物
      • 辅助服务（如物业）占比小并入核算
    • 已出租的土地使用权
    • 闲置土地不属于
    • 持有增值以待出售的土地使用权
• 初始计量
  • 外购
    • 价+税+费 （注意不动产进项税分步抵扣）
  • 自建
    • 在建工程转入投资性房地产，所占土地使用权也应一并转入
• 后续计量
  • 成本模式
    • 企业一般采用成本模式，需要折旧摊销，可能发生减值，且减值不得转回
    • 涉及 科目：
      • 入账成本：投资性房地产
      • 发生折旧摊销或维护成本： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 银行存款
      • 发生租金收入：其他业务收入
      • 发生减值： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
  • 公允模式
    • 公允模式必须有活跃市场，不折旧不摊销不减值，因为公允价值变动已经走了损益
    • 涉及 科目：
      • 入账成本：投资性房地产—成本
      • 公允价值发生变动： 借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益 【或相反分录】
      • 发生维护成本： 借：其他业务成本 贷：银行存款
  • 发生改良支出
    • 将账面转入“投资性房地产—在建”核算，完工后再转回投资性房地产
    • 一定是租期结束后立即改良，完工后立即出租
  • 成本模式转 公允模式
    • 按照会计政策变更处理，调整留存收益
    • 注意！此处为 模式转换，与 下面资产类型 转换不可混为 一谈！
    • 借：投资性房地产—成本 【公允价值入账】 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【原价】 留存收益（利润分配；盈余公积）【差额】
• 不同资产类 型的转换
  • 根据用途可双向转换 与模式变更不同
  • 投资性房地产转 非投资性房地产
    • ～转自用
      • 成本模式—对应各科目转各科目
      • 公允模式—借：固定资产/无形资产 【公允价值】 贷：投资性房地产—成本 【原价】 —公允价值变动【可反向】 公允价值变动损益 【差额，可反向】
        • 这里和投资性房地产—公允价值变动对应的公允价值变动损益并没有转为投资收益，因为只是资产类别转变，并未发生处置转让等，累积的变动损益并没有实现
    • ～转存货
      • 成本模式—账面转入存货（开发产品）
      • 公允模式—与转自用相似
  • 非投资性房地产 转投资性房地产
    • 自用转～
      • 成本模式—对应科目转各科目
      • 公允模式—借：投资性房地产—成本 【公允价值】 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 公允价值变动损益 【差额，借方】 贷：固定资产/无形资产 【原价】 其他综合收益 【差额，贷方】
    • 可以理解为 转换后赚了， 计入所有者 权益，亏了 计入损益， 这样就能防 止通过资产 转换操纵利 润
    • 存货转～
      • 成本模式—账面（开发产品与存货跌价准备的差）转入投资性房地产
      • 公允模式—借：投资性房地产—成本 【公允价值】 存货跌价准备 公允价值变动损益 【差额，借方】 贷：开发产品 【原价】 其他综合收益 【差额，贷方】
• 处置
  • 类似存货的处置方式
    • 售价—其他业务收入
    • 账面价值—其他业务成本
    • 产生的“公允价值变动损益”、“其他综合收益”转出至成本！