投资性房地产思维导图

中级会计实务第六章投资性房地产复习提纲。

投资性房地产

• 概述
  • 定义
    • 为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，应当能够单独计量和出售
  • 特征
    • 投资性房地产是一种经营性活动
      • 主要形式是出租建筑物、出租土地使用权， 这实质上属于一种让渡资产使用权行为
    • 用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
      • 应与自用的厂房、办公楼等房地产（固定资产）和作为存货(已建完工商品房)的房地产（开发产品）加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力
  • 范围
    • 已出租的土地使用权
      • 企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权
        • 反例
          • 计划用于出租但尚未出租的土地使用权
          • 租入土地使用权再转租给其他单位的
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权
        • 反例
          • 国家有关规定认定的闲置土地
    • 已出租的建筑物
      • 企业拥有产权并出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物
        • 注意
          • 租入再转租给其他单位的建筑物不属于
          • 应自租赁协议规定的租赁期开始日起才属于已出租的建筑物
          • 按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产
  • 不属于投资性房地产的项目
    • 自用房地产
      • 为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产
        • 自用建筑物(固定资产)
        • 自用土地使用权(无形资产)
    • 作为存货的房地产
      • 房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发成本）
    • 注意
      • 能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值
        • 投资性房地产
      • 不能单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值
        • 固定资产或无形资产
• 初始计量
  • 确认条件
    • 相关的经济利益很可能流入企业
    • 成本能够可靠地计量
  • 外购
    • 成本=价+费+税
    • 购入的同时开始对外出租或用于资本增值
      • 作为投资性房地产加以确认
    • 自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的
      • 应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产
      • 自租赁期开始日或用于资本增值之日起，转换为投资性房地产
    • 账务处理
      • 成本模式
        • 借：投资性房地产 　贷：银行存款等
      • 公允价值模式
        • 借：投资性房地产——成本 　贷：银行存款等
  • 自行建造
    • 成本由达到预定可使用状态前发生的必要支出构成
      • 成本=土地开发费+建筑成本+安装成本+应予以资本化的借款费用+支付的其他费用和分摊的间接费用等
    • 在自行建造活动完成(即达到预定可使用状态) 的同时开始对外出租或用于资本增值
      • 作为投资性房地产加以确认
    • 达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的
      • 应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产
      • 自租赁期开始日或用于资本增值之日起，转换为投资性房地产
    • 账务处理
      • 成本模式
        • 借：投资性房地产 　贷：在建工程/开发产品
      • 公允价值模式
        • 借：投资性房地产——成本 　贷：在建工程/开发产品
  • 后续支出
    • 资本化
      • 如改扩建、装修等支出满足确认条件的，应当将其资本化
        • 进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销
      • 账务处理
    • 费用化
      • 对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益
      • 账务处理
        • 借：其他业务成本 　贷：银行存款等
• 后续计量
  • 成本模式
    • 按期(月)计提折旧或摊销
      • 借：其他业务成本等 　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
    • 取得的租金收入
      • 借：银行存款等 　贷：其他业务收入等
    • 投资性房地产经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备
      • 借：资产减值损失 　贷：投资性房地产减值准备
        • 不得转回
  • 公允价值模式
    • 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
    • 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量
    • 采用条件
      • 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
      • 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
    • 账务处理
      • 不可提折旧/摊销、不可提减值准备
      • 资产负债表日应该以公允价值为基础调整账面价值
        • 公允价值>原账面价值
          • 借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益
        • 公允价值<原账面价值
          • 相反
      • 取得的租金收入
        • 借：银行存款等 　贷：其他业务收入等
  • 计量模式的变更
    • 为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更
    • 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
    • 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理
      • 公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配—未分配利润、盈余公积）
        • 账务处理： 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 　　投资性房地产减值准备 　　投资性房地产累计折旧（摊销） 　贷：投资性房地产 差额：利润分配——未分配利润（可借可贷） 　　　盈余公积（默认10%，可借可贷）
• 转换和处置
  • 转换形式及转换日
    • 转换是指房地产用途的变更
      • 企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类
        • 有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一才能转换
          • 确凿证据包括两方面： 1.企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议； 2.房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。（如自用改为出租）
          • 投转非
            • 
          • 非转投
            • 
  • 账务处理
    • 成本模式下转换
      • 投转非
        • 投房转自用
          • 借：固定资产/无形资产 　　投资性房地产累计折旧（摊销） 　　投资性房地产减值准备 　贷：投资性房地产（转换日的账面余额） 　　　累计折旧/累计摊销 　　　固定资产减值准备／无形资产减值准备
            • 一对一，对应结转
        • 投房转存货
          • 借：开发产品（转换日账面价值） 　　投资性房地产累计折旧（摊销） 　　投资性房地产减值准备 　贷：投资性房地产（转换日的账面余额）
      • 非转投
        • 自用转投房
          • 借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
            • 一对一，对应结转
        • 存货转投房
          • 借：投资性房地产（转换日账面价值） 存货跌价准备 贷：开发产品
    • 公允价值模式下转换
      • 投转非
        • 投房转自用
          • 借：固定资产/无形资产（转换日公允价值） 　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　——公允价值变动（可借可贷） 差额：公允价值变动损益（可借可贷）
        • 投房转存货
          • 借：开发产品（转换日的公允价值） 　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　——公允价值变动（可借可贷） 差额：公允价值变动损益（可借可贷）
      • 非转投
        • 自用转投房
          • 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 　　累计折旧/累计摊销 　　固定资产减值准备/无形资产减值准备 借方差：公允价值变动损益（公允价值小于账面价值） 　贷：固定资产/无形资产 贷方差：其他综合收益（公允价值大于账面价值）
        • 存货转投房
          • 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 　　存货跌价准备 借方差：公允价值变动损益（公允价值小于账面价值） 　贷：开发产品 贷方差：其他综合收益（公允价值大于账面价值）
        • 待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益（其他业务成本）
      • 关注点
        • 公允价值模式下“投非”转换均按“转换日公允价值” 转入
        • “投转非”：“从良” 省事点，借贷差均“公允价值变动损益”；“非转投”：“想浪”麻烦点，借差“公允价值变动损益”、贷差“其他综合收益”
        • 处置时“转换差”均计入“其他业务成本”
  • 处置
    • 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益；此外，企业因其他原因，如非货币性资产交换等而减少投资性房地产，也属于投资性房地产的处置
    • 成本模式
      • 确认收入： 借：银行存款等（按实际收到的金额） 　　贷：其他业务收入 　　　　应交税费—应交增值税（销项税额） 结转成本： 借：其他业务成本（账面价值） 　　投资性房地产累计折旧（摊销） 　　投资性房地产减值准备 　贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • 确认收入： 借：银行存款（按实际收到的金额） 　贷：其他业务收入 　　　应交税费—应交增值税（销项税额） 结转成本： 借：其他业务成本 　贷：投资性房地产—成本 　　　　　　　　　—公允价值变动（可借可贷） 同时【重要】： 借：公允价值变动损益（可借可贷） 　贷：其他业务成本 同时： 借：其他综合收益（仅借方） 　贷：其他业务成本