租赁合同笔记整理

法硕非法学考研，合同编-典型合同-租赁合同知识点总结。

租赁合同

• 概念
  • 出租人，交付，租赁物，承租人，使用，收益，支付租金
• 特征
  • 有期限转移标的物
    • 不定期合同
      • 没有约定租赁期限，根据合同法的规定仍无法确定
      • 租赁期限超过六个月，未采用书面形式
      • 租赁期限届满，承租人继续使用收益，出租人没有反对，合同转化为不定期合同
      • 双方随时可以接触合同
  • 双务有偿诺成
  • 非消耗物，特定物，合同终止，需要返还原物
  • 此外：六个月以上的应当才有书面形式
• 效力
  • 出租人义务
    • 交付租赁物
    • 保证没有瑕疵：权利+质量
    • 维修
    • 承担租赁物毁损灭失风险
  • 出租人权利：保留所有权，收取租金
  • 承租人义务
    • 约定方法正确使用+妥善保管
    • 未经同意，不得转租
    • 不得改善增设设施，if down，恢复原状or赔偿损失
    • 支付租金
    • 合同终止返还租赁物
  • 承租人权利：要求交付租赁物，使用收益
• 房屋租赁特殊规定
  • 一房多租
    • 效力：合同均有效
    • 顺序：已经合法占有>已经办理登记备案>合同成立在先
    • 其他：解除合同，赔偿损失
  • 转租：出租人—承租人—次承租人
    • 合法转租
      • 出租人承租人合同有效，承租人和次承租人合同有效
      • 原则转租期限不得超过承租人剩余租赁期限，超出的部分没有效力
      • 次承租人造成租赁物损毁灭失的，承租人承担违约责任，应当赔偿损失（合同相对性，出租人和次承租人没有合同约束）
      • 次承租人的代付租金请求权：对抗出租人解除合同的权利
    • 非法转租
      • 出租人可以解除合同
      • 出租人知道或应当知道转租，六个月未提出异议，视为出租人同意转租
  • 优先购买权（only房屋）
    • 两个有限购买权：物权法中，按份共有人转让份额，其他共有人享有优先购买权（动产+不动产）
    • 行使期间：租赁合同期限以内
    • 同等条件下
    • 除斥期间：出卖：15日，未明确表示购买视为放弃 拍卖：5日，未参加拍卖视为放弃
    • 冲突：房屋按份共有人行使优先购买权 卖给近亲属，承租人不想要有限购买权
  • 优先承租权
• 租赁权物权化
  • 买卖不破租赁
    • 所有权的转移
    • 抵押权的设立
• 解除合同的法定事由
  • 出租人
    • 没有正当理由不支付租金
    • 没有按照约定的方法正确使用租赁物
  • 承租人
    • 因出租人原因导致租赁物无法正常使用
      • 司法机关查封
      • 权属有争议
      • 违反强制性规定
    • 因不可归责于承租人的事由导致租赁物毁损灭失
    • 租赁物危及承租人安全和健康的，及时订立合同时知道有瑕疵，事由也可解除