房地产产品定位

想要产品受欢迎，做好产品定位很重要！房地产产品也是如此。本思维导图将带你学习房地产产品定位三板斧：一、知己知彼，寻找项目机会点；二、得出项目定位结论，撰写定位报告；三、持续进行项目优化。掌握产品定位方法，做用户欢迎的产品！

产品定位三板斧

• 一、知己知彼，寻找项目机会点
  • 读懂城市
    • 经济
    • 发展思路
    • 人的生活习惯
  • 读懂区域
    • 现状
    • 发展趋势
      • 区域的地位
      • 人口结构
      • 配套
      • 产业结构
      • 认可度
  • 读懂市场
    • 产品研究，面积段，总价段，供销存指标
    • 供求状况
    • 去化速度
    • 成交价格
    • 主流需求及空白区域
  • 读懂竞争对手
    • 考察产品构成、产品品质、核心卖点、销售率、价格、客户特征
    • 考察竞品的销售策略
    • 对各户型、各面积段的供应、销售、存量进行分析，寻找其强项和软肋
    • 选择和制定相应的超越、跟随、规避策略
  • 读懂土地
    • 地段条件要扬长避短
      • 有利因素要发挥得淋漓尽致，是外部资源成为项目的重要价值
        • 景观资源
        • 商业价值
        • 通达性昭示性
      • 不利因素要设法区隔、化解、降低至影响最小
        • 子主题
    • 空间条件
      • 土地自身条件
        • 物业类型的搭配
        • 建筑排布
      • 限制条件
  • 读懂客户（深入客户访谈，竞品调研，大量样本问卷）
    • 客户是谁？
      • 主要分布区域
      • 家庭结构
      • 职业
      • 收入水平等
    • 客户愿意花多少钱？（经济承受能力）
    • 客户要求
      • 刚性需求
      • 改善需求
    • 洞察客户的生活方式和需求，明确客户的兴奋需求，敏感点，了解客户购买的驱动因素
• 二、得出项目定位结论、撰写定位报告
  • 1、各项定位
    • 整体形象定位（即统一的形象和声音，与客户心里对位）
      • 从产品角度，即项目属性和特性，如，北京星河湾全成品豪宅
      • 从客户角度，生活态度或生活方式的表述，如：只献给事业巅峰的成功人士
    • 客户定位
      • 核心客户
      • 重点客户
      • 偶得客户范围
        • 子主题
    • 住宅定位
      • 楼型定位
        • 一梯两户
        • 一梯三户
        • 一梯四户……
      • 户型配比
      • 户型对比
        • 整体和主要功能空间
        • 布局是否合理
        • 面宽和进深的尺度大小
        • 南向开间个数
        • 通透性、采光效果（是否有暗厨暗卫）
        • 附加值是否足够，露台，阳台，凸窗的配置
    • 价格定位
      • 单价
      • 总价
      • 首付
      • 月供
      • 与竞品对比，检验产品的竞争力
        • 子主题
  • 2、规划布局和总体开发建议
    • 规划布局建议（项目价值最大化）
      • 规划
      • 园林设计
      • 立面设计
      • 地块价值判断
        • 进入性
        • 昭示性
        • 私密性
        • 景观的可利用性
        • 资源的可利用性
        • 可塑性
        • 噪声
    • 总体开发建议（结合市场环境、地价支付，拆迁问题，建设工期，推盘测量）
      • 分期开发的定位建议
      • 销售周期计划建议
      • 最大化收益和最快消化速度
  • 3、项目盈利性评估分析
    • 从拿地和开发节奏维度考虑
    • 从项目营销和利润维度考虑
    • 从销售速度维度考虑
• 持续进行定位优化
  • 规划排布
  • 产品设计
  • 各项配置
  • 项目配套