会计第六章：投资性房地产

注册会计师：会计第六章投资性房地产讲义思维导图。

投资性房地产

• 定义：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
• 投资性房地产范围：1已出租的土地使用权2持有并准备增值后转让的土地使用权3已出租的建筑物。 注释：以上出租指经营性租赁但以经营租赁方式租入房地产再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
• 建筑物和构筑物
  • 自用
    • 固定资产
  • 房地产开发公司，出售
    • 存货
      • 开发成本
      • 开发产品
  • 出租
    • 投资性房地产
      • 确认时间：一般为租赁期开始日，例外空置或在建建筑物的，董事会等权力机构作出书面决议，有明确意图将其用于经营性出租
      • 账户设置成本模式：投资性房地产，投资性房地产累计折旧，投资性房地产累计摊销，投资性房地产减值准备，投资性房地产——在建。公允价值模式：投资性房地产——成本，投资性房地产——公允价值变动，公允价值变动损益，其他综合收益【转换时用】，投资性房地产——在建。
• 土地使用权
  • 自用
    • 单独核算
      • 无形资产
    • 无法单独核算
      • 固定资产
  • 出售
    • 房地产企业
      • 存货
    • 其他企业单买土地使用权
      • 投资性房地产
  • 出租
    • 投资性房地产
      • 停止自用，准备增值后转让的日期
• 初始计量
  • 外购，买家+相关税费+直接支出
  • 自行建造，该项资产达到预定用途发生的必要支出
  • 非投资性房地产转换为投资性房地产
• 后续支出
  • 资本化：改扩建，装潢，装修。投资性房地产——在建
  • 费用化：日常维护，其他业务成本
  • 原则：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。通常采用成本模式，满足特定条件时也可采用公允价值模式计量。条件是，公允价值能够持续可靠取得。
  • 成本模式： 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/摊销 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 注已经计提减值准备在以后的会计期间不得回转
  • 公允价值模式： 租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入 公允价值变动 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
• 转换：持有目的改变，需重新分类
  • 转换日的确定
    • 投资性房地产转换为固定资产，无形资产：达到自用状态 投资性房地产换为开发产品：作出书面决议 存货，固定资产，无形资产换为投资性房地产：租赁期开始日
  • 投转非投的原则
    • 投资性房地产按成本模式计量的，按账面价值结转
      • 固定资产，无形资产：借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 资产减值准备
      • 存货：借：开发产品 投资性房地产累计折旧/投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 投资性房地产按公允价值计量，按公允价值结转
      • 固定/无形资产 借：固定/无形资产【公允】 贷：投资性房地产——成本 —— 公允价值变动 公允价值变动损益【差额】
      • 存货： 借：开发产品 贷：投资性房地产——成本【公允】 ——公允价值变动 公允价值变动损益【差额】
  • 非投转投的原则
    • 投资性房地产采用成本模式，按账面价值结转
      • 固定/无形资产 借：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定（无形）资产减值准备 贷：固定/无形资产 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备
      • 存货： 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
    • 投资性房地产采用公允价值模式计量，按公允价值结转。
      • 固定/无形资产： 借：投资性房地产——成本【公允】 累计折旧/摊销 固定（无形）资产减值准备 贷：固定/无形资产 其他综合收益【差额】 注：借方差额计入“公允价值变动损益”
      • 存货： 借：投资性房地产——成本 存货跌价准备 贷：开发产品 其他综合收益 注：借方差额计入“公允价值变动损益”
• 投资性房地产处置
  • 成本模式： 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
  • 公允价值模式 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借方） 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 借：其他综合收益 贷：其他业务成本