会计---投资性房地产思维导图

这是一篇关于会计---投资性房地产思维导图，投资性房地产 是 转取租金、资本增值or两者兼而有之的房地产。

投资性房地产

• 确认
  • 定义
    • 转取租金、资本增值or两者兼而有之的房地产
  • 范围
    • 属于 出租房/出租地/炒地皮
      • 已出租的建筑物
        • a.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的、正在建/已建成、现在租/将来租（属于） b.持有以备经营出租的空置/在建建筑物+铁了心租+不管签没签租赁协议（属于） c.租入再转租（不属于） d.企业出租建筑物，提供不重大的相关辅助服务，eg保安/维修（属于）
          • 铁了心租：董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的
      • 已出租的土地使用权： 计划租但没租（不属于）
      • 持有并准备增值后转让的土地使用权： 闲置土地（不属于）
    • 不属于
      • 自用房地产： 固定资产、无形资产 eg.企业自用的厂房、办公楼等
      • 作为存货的房地产： 属于房地产开发企业的开发产品
      • 部分自用、部分增值、部分······ 分别确认、分别核算
  • 确认
    • 确认条件： 定义+很可能+成本可靠计量
    • 确认时点：
      • a.出租房/出租地→租赁期开始日 b.炒地皮→停止自用、准备增值后出售日 c.持有以备经营出租的空置/在建建筑物→ 董事会书面决议日
• 计量
  • 初始计量
    • 按成本计量
  • 后续计量
  • 增加（外购/自建）→收租金、结转成本→期末计量→ 减值 →后续支出！！！ （成本模式） （公允模式）（成本模式）
• 后续计量模式
  • 成本模式（3个允许）
    • 允许折旧/摊销/计提减值准备、不允许转回
      • 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
  • 公允模式（3个不允许）
    • 不允许折旧/摊销/计提减值准备、允许反应公允价值变动
      • 投资性房地产-成本/公允价值变动
    • 采用公允必须满足： 有市场+能获取信息
  • 变更
    • 同一企业，一种模式；一经确定，不得随意变更
    • 公允不能变成本；成本能变公允，属于会计政策变更，公允与账面差额调整“留存收益”
    • 分录
      • 借：投房（转化日的公允价值）、投房减值准备、投房累计折旧（摊销） 贷：投房、盈余公积、利润分配-未分配利润（倒挤、可借可贷） 冲减长投成本模式分录→借：投房公允价值→挤差额，25%为递延所得税资产/负债→75%进留存收益（10% 90%）
• 转换
  • 转换日
  • 会计处理 先看模式，再看转换形式
    • 成本模式
      • 转换原则：无论投转非，还是非转投，看是否具备对应转换条件 具备条件对着转【原转原、折转折、摊转摊、准转准】---固资、无资 不具条件挤差额【原账面价值】---存货（计：开发产品、存货跌价准备） 结论：不产生差额
    • 公允模式
      • 转换原则：区分转换类型 投转非，王子变庶民（公允价值变动损益） 反向结转消账价→补差（公允价值变动损益）→借转换的公允价 非转投，飞上枝头变凤凰（贷差进 其他综合收益） 反向结转消账价→借转换的公允价→借差（公允价值变动损益）、贷差（其他综合收益） 结论：可能产生差额
• 处置 出售/转让/报废/毁损/非货币性资产交换
  • 成本模式
    • 1.确认收入 其他业务收入 2.结转成本 反向结转消账价→倒挤其他业务成本
  • 公允模式
    • 1.确认收入 其他业务收入 2.结转成本 反向结转消账价→倒挤其他业务成本 3.结转其他 结转公允价值变动损益（可借可贷）至 其他业务成本（不影响利润） 结转其他综合收益（借方）至其他业务成本
• 非投：固定资产、无形资产、存货