导图社区 房地产投资分析思维导图
这是一篇关于房地产投资分析思维导图，宏观数据分析手册 读书笔记，包含房地产开发投资的构成、房地产开发资金来源等。
这是一篇关于进出口思维导图，宏观数据分析手册 读书笔记，包含进出口数据介绍、进出口数据解读、进出口预测等。
这是一篇关于消费分析思维导图，宏观数据分析手册 读书笔记，包含社会消费品零售总额、社零数据总额的解读等
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房地产投资分析
房地产开发投资的构成
定义
各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、商场、办公楼、写字楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程和土地购置的投资
非房地产开发企业的房地产投资活动不计入，如地方城建城投公司支持的老旧小区改造项目不属于房地产开发
房地产开发投资不仅针对住宅，还针对厂房、仓库、商场、写字楼、办公楼等
分类
建筑工程投资（主导，占60%）
各种房屋、建筑物的建造工程，又称为建筑工作量（必须兴工动料通过施工活动实现）
与房地产施工同比数据走势接近
与钢价指数也走得近（如Myspic综合钢价指数）
安装工程投资
占比较小，有时与建筑工程合称为建安工程
是房地产竣工之后才进行的环节，与房地产竣工面积同比高度相关
设备工器具投资
报告期内购置或者自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值（占比很小可忽略不计）
其他费用投资
占比在20%-30%，土地购置费为主
土地购置费与其他费用同比增速基本一致
土地购置费采取实际发生额分期计入投资额，因此不同于土地成交价款。分期付款下，土地购置费较之土地成交价款有1年左右的时滞
可以使用百城土地总价数据预测未来一年土地购置增速。它反映了过去一年间的土地供给面积和土地价格
建筑工程投资与宏观走势更加接近，但是土地购置费容易对经济走势形成误判。
房地产开发资金来源
房地产开发资金来源一定程度上领先于房地产开发投资
主要来源（详见图6.16）
国内贷款
银行贷款
银行给房企的开发贷款和并购贷款
非银贷款
信托、券商资管、基金等机构给房企的非标融资
【非标融资】非标融资全称叫非标准债券融资。 非标准债券融资：企业的融资行为按资金的类别可分为股权融资和债权融资（债务融资）标准化债权资产，指有公开上市交易的债权性金融产品。 中国的债权性金融工具有两个公开交易的市场：银行间市场和沪深交易所市场。在这两个市场上上市交易的债权性证券，属于公开上市的标准化证券非标准化债权资产，指未公开上市交易的债权性资产，如信托贷款等。 比起标准化债券资产，这类资产一般不公开发行，风险较高，流动性也低，缺乏标准化的证券特征，但名义收益率会高很多。
信用债、IPO
自筹资金
自有资金
未分配利润、销售回款等
股东投入资金
IPO、定增融资
因为严格限制房企贷款拿地，有些明股实债的安排，债权资金被包装为股权资金
借入资金
信用债、资产证券化等
其他资金（房企融资受限，越来越依赖销售端资金，快周转模式；一旦销售放缓对房地产投资冲击就十分强烈）
定金
预收款
个人按揭贷
其他到位资金
利用外资
各项应付款合计
占用上下游的款项
房地产供应链ABS，应收账款打包出售，到期后房企向资产支持专项计划付款，兑现投资者本金收益
ABS帮助绕开“三道红线”，让供应商自己融资，帮助房企隐藏有息负债，优化净负债率等财务指标
三道红线出台之后各项应付款同比和资金占比快速上升
【三道红线】2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1
满足三条，不得新增有息负债
满足两条，负债年增速不得超过5%
满足一条，负债年增速不得超过10%
全不满足，负债年增速不得超过15%
房地产开发不同阶段融资工具
拿地
非标融资
开工
各项应付款
预售
销售预收款
竣工
销售预收款ABS
融资政策对房地产开发投资的影响
融资收紧不一定很快冲击房地产投资，前提是购房需求没有明显下降，开发商对预售预期没有更加糟糕，只需加快项目周转即可，高周转模式更加依赖于销售情况
房企预计未来流动性更加紧张，拿地环节会放缓节奏，对远端新开工和房地产开发投资造成冲击
如果融资收缩迅猛，销售也不断下降，资金链压力下会暂缓开工，开发投资容易下降（开工与竣工数据背离，证明资金不足难以竣工）
从房地产销售到房地产开发投资
2016年之前，房地产销售滞后传导到房产投资（库存去化，房价上涨信心，房企拿地补库存更加积极，新开工和其他各个环节增加）
2016年后传导关系减弱
2016年房地产限贷、限购放松，货币政策双降，全年景气延长繁荣周期
2017-2018年土地购置费高增长，开发投资向下拐点大幅度延后
快周转模式造成资金紧张，施工周期延长，竣工周期延后
三四线城市刚需力量不强，更多关注改善型需求，精装大面积，施工周期更长
房地产库存的测算
狭义库存
房地产待售面积（造好了还没卖出去）
广义库存
待售面积+已经开工还没达到预售条件的期房
狭义库存销售比
商品房待售面积除以过去三个月销售面积均值（只考虑竣工后销售的压力）
广义库存销售比
累积新开工面积-累积房地产销售面积/过去三个月销售面积均值（考虑开工到预售的压力）
广义库存销售比上升，与狭义库存销售比背离
高周转策略下房企将房地产销售压力前置
景气周期
房产开发投资全周期
地方土地财政
地方政府债务
基建投资
金融加速器
钢铁、水泥、有色、煤炭等周期产品
房企资金回款，房企资金面的生命线
施工
玻璃、家具家电、钛白粉、涂料等建筑建材标的
销售
2016“房住不炒”，销售同比开始回落
支撑快周转策略的销售景气
多数土地划给工业和基建领域，住房供给相对不足
供给相对刚性，边际定价主要看需求侧
政策刺激（2014-2015年间房地产放松政策）
货币刺激
M2/GDP上升
国债利率走低，无风险回报率走低，一线城市房地产作为风险资产首选，景气度上升
房地产开发投资的预测和测算
建安投资（建筑工程、安装工程、设备工具购置）
施工面积
本期施工=本期新开工+（上期施工-上期竣工）-（本期停工-本期复工-上期停工）=本期新开工+上期末施工-本期净停工
未来半年新开工增速可以100城土地交易面积先行推测
净停工面积占比越来越高，“三条红线”融资约束，中小房企大量退出
单位面积施工投资额
可以PPI拟合，供给侧改革之后钢铁水泥涨价带动其上升
土地购置（其他投资）
百城土地成交金额
