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2021CPA经济法-第三章物权法律制度
物权法律制度是关于物权的规定，包括物权的种类、内容、取得、变动和保护等方面。2021年黄洁洵基础班讲义，暂未更新至2023，将重点内容熟悉很重要！
编辑于2023-12-03 19:13:24- 财会
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第三章 物权法律制度
分值
主观题
物权和合同法结合
物权变动
抵押
客观题
基本表述
历年分值




总则
物权法概述
《物权法》上“物”的概念
有体性
物权法上的物指的是 有体物 ，权利、行为、智力成果等均不是物权法上的物；但权利在特殊情况下，经法律规定可成为物权客体（如以股权质押）。
提示
权利、行为、智力成果可能成为物权的客体
可支配性
不能为人力所支配（如太阳、月亮、星星等）或不为人所需之物（如汽车尾气），因其不具有交易价值而不属于物权法上的物。
在人的身体之外
人是权利主体， 不能成为物权客体；但 人体器官如脱离人的身体，则可以成为物 。
2019年单选题
【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上物的是（ ）。（ 2019年） A. 太阳 B. 海域 C. 月亮 D. 星星
【答案】 B 【解析】（ 1）选项 ACD：不具有可支配性，不属于物权法上的物；（ 2）选项 B：属于不动产。
2013年多选题


物的种类
（1）
流通物
绝大多数的动产、房屋
限制流通物
黄金、文物 、安眠药
提示
黄金回购有特定的渠道，进出口有限制
禁止流通物
毒品、土地所有权
法律意义
影响合同的效力、物权的变动 （例如，买卖毒品的合同无效、受让方不能享有毒品所有权）
（2）
动产
包括车辆、船舶、航空器等特殊动产
不动产
包括 土地、海域 以及房屋、林木 等地上定着物
法律意义
物权变动规则、公示途径不同
（3）
可替代物
一般的书、粮食
不可替代物
齐白石的画
法律意义
交易客体为可替代物时，可以同类物 替代履行 ；不可替代物一旦发生损害就只能 转化为金钱赔偿
（4）
消费（耗）物
粮食、金钱
非消费（耗）物
汽车、生产设备
法律意义
消费物不可能在使用之后，又原封不动地归还原所有者
（5）
可分物
米、酒
不可分物
牛、汽车
法律意义
可分物可以进行实物分割
（6)
主物
从物
典型的从物如旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、汽车后箱中的备用胎、机器的维修工具等
法律意义
在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致
（7)
原物
孳息物
典型的孳息物如母鸡生的鸡蛋 （天然孳息） 、出租房屋产生的租金 （法定孳息）
法律意义：
①天然孳息 a. 当事人对天然孳息的取得有约定 的，按约定取得；没有约定的， 由所有权人取得 b. 既有所有权人又有用益物权人的， 由用益物权人取得 ，当事人另有 约定 的除外 ②法定孳息 当事人有约定的，按照 约定 取得；没有约定或者约定不明确 的，按照 交易习惯 取得
提示
【提示】主物和从物是 两个独立物 ，只是二者有主从关系而已；原物和孳息物也是 两个独立物 ，只是孳息物由原物产生而已。即在界定主物和从物、原物和孳息物时，要求首先应均为独立物，例如“母牛腹中的小牛”，由于小牛尚未脱离母体，不属于独立物，此时尚不能界定为孳息 物，出生后方可界定为孳息物。
真题
2020年多选题


2018年单选题
【例题 1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（）。（ 2018年） A. 房屋 B. 林木 C. 海域 D. 船舶
【答案】 D
2017年单选题
【例题 2·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（ ）。（ 2017年） A. 海域属于不动产 B. 文物属于禁止流通物 C. 金钱属于非消耗物 D. 牛属于可分割物
【答案】 A
2009年多选题


AB不是两个独立物
物权的种类
特点

分类

提示
四项权能
占有
使用
收益
处分
是否转移占有
抵押权
不转移占有
质权
转移占有
动产的物权
无用益物权
物权
质权
抵押权
留置权
所有权
不动产物权
用益物权
物权
抵押权
所有权
典当
质权+处置
真题
2017年单选题
【例题 1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于独立物权的是（ ）。（ 2017年） A. 地役权 B. 建设用地使用权 C. 质权 D. 抵押权
【答案】 B
2019年多选题
【例题 2·多选题】根据物权法律制度的规定，下列权利中，可以设定在动产之上的有（）。（ 2019年） A. 抵押权 B. 所有权 C. 质押权 D. 留置权
【答案】 ABCD 【解析】（ 1）不动产上不能存在质押权、留置权；（ 2）目前，动产上不存在用益物权。
物权法的基本原则
物权法定原则
物权的 种类和内容 ，由法律规定
（ 1）不得创设民法或其他法律（不包括行政法规、地方性法规、司法解释与司法判例）所不承认的物权
（ 2）不得创设与物权法定内容相异的内容
物权客体特定原则
物尚未存在固然不可能存在物权
区别于债权，债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物，故不奉行特定原则：
（ 1）一项债权合同可涉及数物
（ 2）即使物尚未确定、甚至尚不存在，也不影响债权合同的有效性
(3)债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物，不奉行特定原则
【提示】物权具有 支配性、排他性 ，故客体需要特定；债权是 请求权 ，具有 兼容性 ，故客体不需要特定
一项行为只能处分一物
物尚未确定也谈不上物权
一物一权原则
一物之上只能有一个所有权
一物一权原则与以下情形并不矛盾：
（ 1）多人共同对一物享有一项物权 （共有制度）
（ 2）在一物之上成立数个 互不冲突 的物权
物权公示原则
物权以法定方式公之于外
（1）物权是绝对权，除权利人以外的一切人都是义务人，欲为不特定他人所尊重，物权的享有必须为人所知；债权属于相对权，效力不及于当事人之外的不特定第三人，故无公示的要求
（ 2）为法定公示方式所彰显的权利人，被推定为合法权利人，第三人有理由对其表示信赖
真题
2015年多选题
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（ ）。（ 2015年） A. 物权相对原则 B. 物权法定原则 C. 物权公示原则 D. 物权客体特定原则
【答案】 BCD
物权取得的形态
继受取得
又称传来取得，是指权利自前手继（承）受（让）而来。
原始取得
原始取得，是指物权取得非自他人之手继受而来 （物权取得不取决于前手的意志） ，典型的原始取得如基于对无主物的先占而取得所有权，依自己所有权而取得原物孳息，通过建造取得房屋所有权等
动产所有权的特殊取得方式
先占
以所有权人的意思占有 无主动产 ，先占人基于先占行为取得无主动产的所有权
拾得遗失物
（ 1 ）拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门
（ 2 ）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起 1年内 无人认领的，遗失物 归国家所有 。（ 2021 年调整）
调整前为6个月
2021调整
（ 3 ）拾得人虽不能取得遗失物的所有权，却可享有 费用偿还请求权 ；在遗失人发出悬赏广告时，归还遗失物的拾得人还享有 悬赏广告所允诺的报酬请求权 。
（ 4 ）所有权人或者其他权利人有权追回遗失物；该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人 请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起 2 年内 向受让人 请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。（ P58 ）
添附
（1）添附包括附合（为墙壁刷墙漆）、混合（牛奶加咖啡）、加工（将木条变成木雕），其中附合既可能发生在动产上，也可能发生在不动产上；但混合和加工仅适用于动产。
（2）法律效果
动产附合于不动产
由不动产所有权人取得
动产附合于动产或混合
可分主次
由主物所有权人取得
不分主次
共有
加工
加工价值不明显低于材料价值
由加工人取得
因添附而失去所有权之人，有权请求取得添附新物所有权之人赔偿损失
2019年多选题
【例题·多选题】乙拾得甲丢失的手机，以市场价500元出让给不知情的旧手机经销商丙。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的有（ ）。（2019年） A.乙拾得手机后，甲即失去手机所有权 B.甲有权请求丙返还手机，但应向丙支付500元 C.乙将手机出让给丙的行为属于无权处分 D.甲有权请求乙给予损害赔偿
【答案】CD 【解析】（1）选项AC：乙不能取得手机的所有权，乙将手机出让给丙的行为构成无权处分。（2）选项B：甲是否有权请求丙返还手机，取决于是否在“知道或者应当知道丙之日起2年内”；甲要求返还时是否需要向丙支付500元，取决于丙是否“通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得”。（3）选项D：乙的行为侵害了甲对手机的所有权，甲有权要求乙承担侵权损害赔偿责任。
2020年多选题


物权变动原因总述
分类
基于法律行为的物权变动
法律行为可以分为债权行为（负担行为）和物权行为（处分行为）， 债权行为不足以导致物权变动，物权行为直接导致物权变动
非基于法律行为的物权变动
基于事实行为
因 合法 建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自 事实行为成就时 发生效力。
2008 年案例分析题
基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的， 自继承或者受遗赠开始时 发生效力
2012年案例分析题
基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书（包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书）或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的， 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时 发生效力。
公示要求
基于法律行为的物权变动 应当公示 ，非基于法律行为的物权变动 不必以公示为前提 。
非基于法律行为取得不动产物权之人 再处分物权时 ，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力
基于法律行为的物权变动——有权处分
动产物权
变动要件与对抗要件
变动要件
动产 物权的设立和转让，自 交付时 （占有转移时）发生效力，但 法律另有规定的除外 。
2019 年、 2017 年案例分析题
动产抵押
以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立 ，未经登记，不得对抗善意第三人。
2015 年案例分析题
对抗要件
（ 1 ）除法律另有规定外，动产占有人被推定为动产所有权人。
（ 2 ） 船舶、航空器和机动车 等物权的设立、变更、转让和消灭， 未经登记，不得对抗善意第三人 。
（ 3 ）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的， 抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人 。
一物（动产）多卖
合同
一物多卖不影响合同效力
在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形下，如果合同均不具有《合同法》规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，可以请求追究出卖人违约责任
2012年案例分析题
2019年案例分析题
物权
普通动产
交付＞付款＞成立
出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同 均有效 的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（ 1）先行受领交付的买受人有权请求确认所有权已经转移
（ 2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人有权请求出卖人履行交付标的物等合同义务
（ 3）各买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人有权请求出卖人履行交付标的物等合同义务
特殊动产
交付＞登记＞ 成立
出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同 均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（1）先行受领交付的买受人有权请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务
（ 2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人有权请求出卖人履行交付标的物等合同义务
（ 3）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人有权请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务
（ 4）出卖人将标的物交付给买受人之一， 又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人有权请求将标的物所有权登记在自己名下
【提示】特殊动产的所有权变动要件为“交付”，因此，对特殊动产而言， 交付比登记 “牛”
交付的种类
现实交付
将物直接交由对方占有
交付替代
简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的， 物权 自法律行为生效时 发生效力
指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过 转让请求第三人返还原物的权利代替交付
占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权 自该约定生效时 发生效力
不动产物权
变动要件与对抗要件
登记生效
物权生效
（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记，发生效力 ；未经登记，不发生效力，但 法律另有规定的除外 。
2016年案例分析题
2011年案例分析题
【相关链接】
合同生效
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力 。
2016年案例分析题
2009年案例分析题
2009年单选题


登记权利人 VS 真实权利人
①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。
② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
不动产权属证书 VS 不动产登记簿
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；
记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
登记对抗
土地承包经营权
土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
地役权
地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
不动产统一登记制度
登记机关
国务院国土资源主管部门
指导、监督
县级以上地方人民政府
当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机
登记范围
需要登记的不动产物权包括：
（ 1 ） 集体土地所有权 ；
（ 2 ）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（ 3 ）森林、林木所有权；
（ 4 ）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（ 5 ）建设用地使用权；
（ 6 ）宅基地使用权；
（ 7 ）海域使用权；
（ 8 ）地役权；
（ 9 ）抵押权；
（ 10 ）法律规定需要登记的其他不动产权利。
登记意义
登记效力各有不同，
有的非经登记不得生效，
有的非经登记不得对抗善意第三人 。
登记
首次/变更/转移/注销登记
首次登记
不动产权利第一次登记
未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记
变更登记
适用于 不涉及不动产权利转移的情形
不动产权利人可以申请不动产变更登记的主要情形有：
（ 1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的
（ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的
（ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的
（ 4） 同一权利人 分割或者合并不动产的
（ 5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的
（ 6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的
（ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的
（ 8）共有性质发生变更的
转移登记
适用于 不动产权利转移（权利人发生变 化） 的情形
当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有：
（ 1）买卖、互换、赠与不动产的
（ 2）以不动产作价出资（入股）的
（ 3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的
（ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的
（ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的
（ 6） 共有人增加或者减少 以及 共有不动产份额变化 的
（ 7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的
（ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的
（ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的
注销登记
不动产权利消灭时， 需要办理注销登记
属于注销登记的情形主要包括：
（ 1）不动产灭失的
（ 2）权利人放弃不动产权利的
（ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的
（ 4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的
2017年单选题
【例题 · 单选题】甲公司与乙银行签订 300 万元的借款合同，以甲公司的房屋提供债权额为300 万元的抵押担保，并已办理登记。其后，借款合同的借款金额增加为 400 万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为 400 万元。为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（ ）。（ 2017 年） A. 更正登记 B. 预告登记 C. 变更登记 D. 转移登记
【答案】 C 【解析】抵押权人（乙银行）并没有变化，只是抵押担保的主债权数额发生变化（由 300 万元变为 400 万元），应当办理不动产“变更登记”。
更正登记与异议登记
更正登记
申请人
权利人、利害关系人 认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记
条件
不动产登记簿记载的 权利人书面同意更正 或者 有证据证明登记确有错误 的，登记机构应当予以更正
异议登记
条件
不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记
有效期
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起 15 日内 不起诉，异议登记失效
登记不当
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿
2015年单选题
【例题 · 单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（ ）。（ 2015 年） A. 更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人 B. 提起更正登记之前，须先提起异议登记 C. 异议登记之日起 10 日内申请人不起诉的，异议登记失效 D. 异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
【答案】 A
预告登记
适用情形
具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（ 1）预购商品房
（ 2）以预购商品房设定抵押
（ 3）房屋所有权转让、抵押
（ 4）法律、法规规定的其他情形
效力
预告登记后， 未经预告登记的权利人同意 ，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的， 不发生物权效力
失效
预告登记后， 债权消灭 或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效
2014年多选题


综述
讲义总结

基于法律行为的物权变动——无权处分
无权处分
因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的， 买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任 。（ 2019 年案例分析题）
2019 年案例分析题
【提示】
物权行为使得物权发生变动，故出让人需要对标的物具有处分权。无处分权而转让他人物权， 称无权处分。 无权处分行为处于效力待定状态 ，在得到真权利人追认或处分人取得处分权后变得有效，否则，该无权处分行为将归于无效。
（2）债权行为因其只是负担行为而不转让物权，故无处分权之要求，因此， 出卖他人之物的买卖合同亦可有效 ，当出卖人无法履行合同时，买受人可根据有效的买卖合同主张违约救济。
2019 年案例分析题
2013 年案例分析题
2014 年案例分析题
善意取得制度
《物权法》第 106 条
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（ 1 ）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（ 2 ）以合理的价格转让；
（ 3 ）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
具体理解
2019 年、 2015 年、2013年、2014年案例分析题
适用环境
依 有效的法律行为 转让物权
（ 1）基于事实行为、公法行为和直接基于法律规定而发生的物变动，均不存在善意取得的问题
（ 2）具有下列情形之一，受让人主张善意取得所有权的，不予支持：
①转让合同被认定无效
②转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销
转让人 无处分权
【提示 1】 注意区分无权处分与无权代理，无处分权人处分财产以自己的名义进行，而无权代理人从事代理行为时以被代理人的名义进行
【提示 2】 善意取得制度只在无权处分的情境下适用
脱手物：
（ 1） 遗失物原则上不适用 善意取得制度
（ 2） 盗窃物不适用 善意取得制度
既适用于动产，也适用于不动产
既适用于所有权，也适用于限制物权
构成要件
受让人受让该物时善意
受让人 受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无过失 的，应当认定受让人为善意
具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（ A ）登记簿上存在有效的异议登记；
（ B ）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（ C ）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（ D ）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（ E ）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
【提示】
①不动产、车辆、船舶、航空器应当确认登记状态（权利人是否为转让人，是否存在异议登记、抵押登记或预告登记等），未确认登记状态的受让人属于轻信，而非有理由相信，不作为善意受让人对待。
②对普通动产而言，转让人对标的物的占有可以使第三人有理由信赖其享有处分权，不需要考虑登记问题
受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失
（ 2 ） “ 受让人受让该不动产或者动产时 ” ，是指依法 完成不动产物权转移登记 或者 动产交付 之时，法律另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意
以合理的价格转让
【提示】 只要存在合理的交易对价即可，并不要求对价已经支付
要求以合理的价格转让，如果交易价格明显低于正常的市场价，作为谨慎的市场主体，理应对标的物来源的合法性表示怀疑，从而产生进一步了解之义务，若受让人未履行此义务，则因其应当知道而不构成善意。（ 2020 年案例分析题）
2020 年案例分析题
转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人
【提示 1】 无处分权人与受让人之间是否已经完成相关的物权要件，参考前述“基于法律行为——有权处分情境下的物权变动件与对抗要件综述”表
【提示 2】 船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，认定物权变动要件已经满足
法律效果
善意受让人取得标的物的所有权，原权利人的所有权丧失
【提示】 只要符合善意取得的构成要件（ 不论原权利人是否同意 ），善意受即可主张取得所有权，即善意取得属于原始取得
原权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿
2016年单选题
【例题 · 单选题】甲、乙、丙三兄弟共同继承一幅古董字画，由甲保管。甲擅自将该画以市场价出卖给丁并已交付，丁对该画的共有权属关系并不知情。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（ 2016 年） A. 丁取得该画的所有权，但须以乙和丙均追认为前提 B. 无论乙和丙追认与否，丁均不能取得该画的所有权 C. 无论乙和丙追认与否，丁均可取得该画的所有权 D. 经乙和丙中一人追认，丁即可取得该画的所有权
【答案】 C 【解析】（ 1 ）由于甲、乙、丙三人为兄弟关系，三人对该画的共有应推定为共同共有，甲处分该画未经全体共同共有人同意，属于无权处分。（ 2 ）丁对该画的共有权属关系并不知情，属于善意第三人，该画以市场价格出卖并已交付，丁有权主张善意取得该画的所有权；而物权的善意取得属于原始取得，只要符合法定构成要件即可主张，无须考虑原权利人的意愿。
2012年单选题


2019年单选题


2019 年案例分析题
2020 年案例分析题
分则
所有权
所有权的法定分类
国家所有权
属于国家所有即全民所有
由国务院代表国家行使所有权
是否国家所有

集体所有权
农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有
集体所有权包括 3 种形式
村集体所有
农村集体经济组织所有
乡（镇）集体所有
私人所有权
私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权
共有
共有的形态
按份共有
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有
按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
共同共有
共有的内、外部关系
对外债权债务
对外关系
按份共有
共同共有
共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外
2019年案例分析题
对内关系
共同共有
除另有约定外，共同共有人共同享有债权、共同分担债务（负担管理费用）
按份共有
除另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务（负担管理费用）
2019年案例分析题
处分份额
共同共有
不存在共有份额，亦无转让份额之问题
按份共有
（1）自由
（2）其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利
2019年案例分析题
处分共有物或重大修缮共有物
共同共有
有约定按约定，否则应当经全体共同共有人一致同意
按份共有
有约定按约定，否则应当经占份额2/3以上的按份共有人同意
2019年案例分析题
2/3以上：≥2/3
包含2/3
【提示】未依法满足全体一致表决或绝对多数表决即处分共有物的，构成无权处分
真题
2017年单选题
【例题1·单选题】朋友6人共同出资购买一辆小汽车，未约定共有形式，且每人的出资额也不能确定。部分共有人欲对外转让该车。为避免该转让成为无权处分，在没有其他约定的情况下，根据物权法律制度的规定，同意转让的共有人至少应当达到的人数是（ ）。（2017年） A.4人 B.3人 C.6人 D.5人
【答案】A 【解析】（1）“未约定共有形式”，出资人之间为“朋友”关系，应推定为按份共有；（2）共有人之间对转让决议没有特别约定，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意；（3）由于没有约定份额，也无法确定出资额，视为等额享有，2/3份额＝6×2/3＝4（人）。
2015年多选题
【例题2·多选题】甲、乙、丙、丁、戊、庚六人对一台挖掘机按份共有，甲的份额是2/3，其余五人的份额各为1/15。根据物权法律制度的规定，没有特别约定时，下列转让挖掘机的行为中，有效的有（ ）。（2015年） A.甲将挖掘机转让给辛，乙、丙、丁、戊、庚均表示反对 B.甲、乙将挖掘机转让给辛，丙、丁、戊、庚均表示反对 C.乙、丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲表示反对 D.丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲、乙均表示反对
【答案】AB 【解析】处分按份共有的不动产或者动产，或者对按份共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占“份额”2/3以上（≥2/3）的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在本题中，共有人没有特别约定，甲一人的份额已为2/3，必须取得甲的同意，共有物的转让方有效。
2012年单选题


按份共有人的优先购买权
按份共有人可自由转让其享有的共有的不动产或者动产份额。当按份共有人转让其共有份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
2019年案例分析题
不适用情形
（1）共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
（2）按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
同等条件
优先购买权应当在同等条件下行使。“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定，因此，如果按份共有人主张优先购买时，提出减少价款、增加转让人负担等交易条件的实质变更要求，其优先购买权不能得到支持。
行使期间
2019年案例分析题
优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日；
（2）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日；
（3）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。
【提示】约定期间＞不少于15日的同等条件通知载明期间＞对同等条件事实知情之日起15日＞共有份额权属转移之日起6个月。
数人主张优先购买权
两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
优先购买权不具有排他的物权效力
优先购买权受到侵害，只能向侵害人请求债权性质的损害赔偿救济，不得主张排他效力、要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张该合同无效。
共有物的分割
方式
共同共有、按份共有
（1）协商确定分割方式
（2）达不成协议：视情况分割实物，分割价款（折价、拍卖、变卖所得）
事先约定不得分割，以维持共有关系的
共同共有、按份共有
按约定，但有重大理由需要分割的，仍可请求分割
事先没有约定不得分割或者约定不明确
共同共有
下列情形可以请求分割：
（1）共有的基础丧失
（2）有重大理由需要分割
按份共有
随时请求分割
因分割对其他共有人造成损害
共同共有、按份共有
分割请求人应当给予赔偿
出卖分割所得财产
共同共有
如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人享有优先购买权
按份共有
×
建设用地使用权
建设用地使用权的取得
创设取得（一级市场）
（1）创设取得建设用地使用权的方式包括:
有偿出让
无偿划拨
用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。
（2）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，
其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
移转取得（二级市场）
以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件
①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；
②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
不得转让的房地产
①以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
③依法收回土地使用权的；
④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
⑤权属有争议的；
⑥未依法登记领取权属证书的；
⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
登记
建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移
登记生效
2008 年案例分析题
建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书
【提示】在《物权法》规定的4种用益物权中，只有建设用地使用权采用“登记生效”，其他均为“登记对抗”。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记
建设用地使用权的期限
期限
（1）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
（2）以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：
①居住用地70年；
②工业用地50年；
③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
④商业、旅游、娱乐用地40年；
⑤综合或者其他用地50年。
（3）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
期满的处理
（1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
（2）非住宅建设用地
①期满如需继续使用，应当至迟于届满前1年申请续期；
②准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；
③未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
提前收回
出现下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；
（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。
2019年单选题
【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的是（ ）。（2019年） A.建设用地使用权自登记时设立 B.以划拨方式取得的建设用地使用权，最高使用年限为70年 C.以划拨方式取得的建设用地使用权，非经国务院审批不得转让 D.建设用地使用权期间届满自动续期
【答案】A 【解析】选项C：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报“有批准权的人民政府”审批。
2017年多选题
例题2·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（ ）。（2017年） A.以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，最高使用年限为50年 B.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 C.建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖、招标方式 D.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权
【答案】BD 【解析】（1）选项A：以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制；（2）选项C：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
2016年多选题
【例题3·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件有（ ）。（2016年） A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B.按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件 C.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书 D.按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上
【答案】ABC 【解析】选项D：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的“25%以上”。
2009年单选题


2012年单选题


2014年单选题


集体土地的建设使用
2021 年新增
农田
建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的， 应当办理农用地转用审批手续 ：
(1 ） 永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准
（ 2 ）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围 内 ，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
（ 3 ）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围 外 ，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
其他集体土地
（ 1 ）城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
（ 2 ）集体经营性建设用地
①土地利用总体规划、城乡 规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地 ，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
②集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的 村民会议 2/3以上成员 或者2/3 以上村民代表的同意
③通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权 可以转让、互换、出资、赠与或者抵押 ，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外
④集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
担保物权
抵押权
抵押权的概念和特性
概念
所谓抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人（抵押人）不转移财产（抵押物）的占有，将该财产抵押给债权人（抵押权人），债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
从属性
（1）担保物权自身不能独立存在，若无旨在担保的债权，担保物权不能成立；
（2）担保物权不能脱离所担保的债权单独转让，所担保的债权转让时，担保物权一并转让；
（3）担保物权随债的消灭而消灭。
附条件性
担保物权被有效设立后不能被马上行使；担保物权的行使以债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形为条件。
优先受偿性
（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
（2）流押条款无效
2019年案例分析题
2013年案例分析题
当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
【相关链接】
质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有（流质条款无效）。
链接
第四章合同法
承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权
不可分性
主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务；但第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
抵押权的设定
抵押财产
基本规定
“房”
建筑物和其他土地附着物可以抵押
“地”
土地所有权不得抵押
建设用地使用权可以抵押
耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外：
（1）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押
（2）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押
其他可以用于抵押的财产
（1）生产设备、原材料、半成品、产品
（2）正在建造的建筑物、船舶、航空器
（3）交通运输工具
（4）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产
其他不得用于抵押的财产
（1）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施
（2）所有权、使用权不明或者有争议的财产
（3）依法被查封、扣押、监管的财产
（4）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产
以建设用地使用权抵押
房地一体原则
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
新增建筑物不属于抵押财产
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
2008年、2013年案例分析题
有关“续建”（ 2021 年新增）
2021 年新增
①当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力 及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分 的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。
②当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。
③抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。
浮动抵押
（ 1 ）企业、个体工商户、农业生产经营者可以将 现有的以及将有的 生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就 抵押财产确定时的动产 优先受偿。
（ 2 ）浮动抵押的抵押财产自下列情形之一发生时确定：
①债务履行期限届满，债权未实现；
②抵押人被宣告破产或者解散；
③当事人约定的实现抵押权的情形；
④严重影响债权实现的其他情形。
2009年单选题




抵押权的设定手续
抵押合同
设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同；不论以动产抵押，还是以不动产抵押，登记均非抵押合同的生效要件。
抵押登记
动产
合同订立生效
登记对抗
以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具以及正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。
2019年、2015年案例分析题
2010年、2013年案例分析题
不动产
登记生效
以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。
2016年案例分析题
登记对抗
未办理登记手续的处理（ 2021年新增）
2021 年新增
①抵押财产 灭失或因不可归责于抵押人自身的原因 者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人 在其所获金额范围内 承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

②因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人 在约定的担保范围内 承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

③当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
抵押权预告登记（ 2021年新增）
2021 年新增
当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿：
①经审查存在 尚未办理建筑物所有权首次登记、 预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产 不一致、 抵押预告登记 已经失效 等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持
②经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当 认定抵押权自预告登记之日起设立。
总结
抵押合同生效
不动产
抵押合同签订时
动产
抵押合同签订时
抵押权生效
不动产
抵押登记时
动产
抵押合同签订时
未经登记不得对抗善意第三人
抵押权担保的范围
担保责任的范围
担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
【相关链接】
保证担保的责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同对责任范围另有约定的，从约定。
物上代位性
担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿；被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
2008年、2014年案例分析题
2009年单选题


抵押权的效力
抵押期间抵押物的转让（ 2021年重大调整）
2021 年重大调整
基本转让规则
抵押期间，抵押人 可以 转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其 约定 。
未约定禁止或限制转让
（ 1）抵押人转让抵押财产的，应当 及时通知 抵押权人。
（ 2）抵押财产转让的，抵押权 不受影响 。
（ 3）抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人 提前清偿债务或者提存。 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
约定禁止或限制转让
（ 1）当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是 未将约定登记：
①抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；
②抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；
③抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
（ 2）当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且 已经将约定登记：
抵押权的保全
抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押人的行为造成抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少价值相当的担保；抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
抵押物孳息的收取
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外
抵押权人所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用
抵押与租赁
出租在先，抵押在后
原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效（抵押物虽可折价、拍卖、变卖，但抵押物新所有权人无权要求承租人返还租赁物）
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响
2020年案例分析题
在先的未登记抵押权不破租赁
动产抵押合同订立后未办理抵押登记，抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外。
①该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
②抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
2010年案例分析题
2014年案例分析题
抵押权的实现
以抵押物所得价款清偿债务时，须首先支付实现抵押权的费用，其次支付主债权的利息，最后支付主债权。
多个抵押权并存时的清偿顺序
（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
2018年案例分析题
2020年案例分析题
（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿。
（3）抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。
【提示】
抵押权的顺位与抵押合同的签订时间、债权的到期时间等均无关，主要考虑是否办理抵押登记，登记的时间先后。
变更抵押权的顺位
抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
放弃债务人以自己的财产设定的抵押
抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更 未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
抵押权与其他权利并存
土地使用权出让金＞抵押权
拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。
建设工程承包款优先受偿权＞抵押权
建设工程承包人的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自发包人应当给付建设工程价款之日计算。
留置权最优先
同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
抵押权VS质权（教材未收录）
同一动产上同时设立质权和抵押权的，应当根据是否完成公示以及公示先后情况来确定清偿顺序：
①质权有效设立、抵押权办理了抵押登记的，按照公示先后确定清偿顺序；顺序相同的，按照债权比例清偿。
②质权有效设立，抵押权未办理抵押登记的，质权优先于抵押权。
③质权未有效设立，抵押权未办理抵押登记的，因此时抵押权已经有效设立，故抵押权优先受偿。
特种抵押权
动产的浮动抵押
经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
在浮动抵押中，抵押财产在下列情形之一发生时确定：
（1）债务履行期限届满，债权未实现；
（2）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（3）当事人约定的实现抵押权的情形；
（4）严重影响债权实现的其他情形。
登记对抗
浮动抵押之抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人
在动产浮动抵押的抵押财产确定之前，即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
2010年多选题


动产抵押的特殊规则（ 2021年新增）
2021 年新增
1 . 动产抵押合同订立后 未办理抵押登记， 动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：
（ 1）抵押人转让抵押财产， 受让人占有 抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
（ 2）抵押人将抵押财产出租给他人并 移转占有， 抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
（ 3）抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持；
（ 4）抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。
2 . 动产抵押与正常经营活动
（ 1）以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
（ 2）买受人在出卖人正常经营活动中通过支付合理对价取得已被设立担保物权的动产，担保物权人请求就该动产优先受偿的，人民法院不予支持，但是有下列情形之一的除外：
①购买商品的数量明显超过一般买受人；
②购买出卖人的生产设备；
③订立买卖合同的目的在于担保出卖人或者第三人履行债务；
④买受人与出卖人存在直接或者间接的控制关系；
⑤买受人应当查询抵押登记而未查询的其他情形。
【提示 】出卖人正常经营活动，是指出卖人的经营1 活动属于其营业执照明确记载的经营范围，且出卖人持续销售同类商品。
【提示 2】担保物权人，是指已经办理登记的抵押权人、所有权保留买卖的出卖人、融资租赁合同的出租人。
3 . 动产抵押权人的超级优先权
（ 1）动产抵押担保的 主债权是抵押物的价款， 标的物 交付后 10日内办理抵押登记 的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。
（ 2）担保人在设立动产浮动抵押并办理抵押登记后又购入或者以融资租赁方式承租新的动产，下列权利人 为担保价款债权或者租金的实现 而订立担保合同，并在该 动产交付后 10日内办理登记， 主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权的，人民法院应予支持：
①在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人； ②为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人； ③以融资租赁方式出租该动产的出租人。
最高额抵押
为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额的限度内就该担保财产优先受偿。
抵押权人的债权在下列情况下确定
（1）约定的债权确定期间届满；
（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设定之日起满2年后请求确定债权；
（3）新的债权不可能发生；
（4）抵押财产被查封、扣押；
（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（6）法律规定债权确定的其他情形。
质权与留置权
质权
质权的设定
设立质权，当事人应当采取书面形式订立质押合同
质押合同是诺成合同，不以交付或登记为生效要件
动产质权自出质人交付质押财产时设立
【提示】
2010年案例分析题
可以用于质押的权利
汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单
（1）有权利凭证：自交付权利凭证之日起设立
（2）没有权利凭证：自有关部门办理出质登记时设立
基金份额
自证券登记结算机构办理出质登记时设立
股权
证券登记结算机构登记的股权（例如，上市公司股权）
自证券登记结算机构办理出质登记时设立
有限责任公司股权
自市场监督管理部门办理出质登记时设立
知识产权中的财产权
自有关主管部门办理出质登记时设立
应收账款
自信贷征信机构（中国人民银行征信中心）办理出质登记时设立
2018年多选题
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，可以出质的有（ ）（2018） A.存款单 B.仓单 C.支票 D.股权
【答案】ABCD
2014年单选题


2009年多选题


2009年多选题


质权的特殊效力
出质物的范围
动产质权的效力及于质物的从物，但从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。
以依法可以转让的股份、股票出质的，质权的效力及于股份、股票的法定孳息。
孳息
（1）质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外；所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
（2）以依法可以转让的股份、股票出质的，质权的效力及于股份、股票的法定孳息（例如，股息）。
质物的保管与保全
质权人过错
因质权人保管不善致使质押财产毁损、灭失的
质权人应当承担赔偿责任
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的
出质人有权（2选1）：
（1）要求质权人将质押财产提存
（2）要求提前清偿债务并返还质押财产
因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的
质权人有权要求出质人提供担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存
质物处分限制
动产质押
对质权人的限制
不得擅自使用、处分，不得擅自转质
①质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
②质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
权利质押
对出质人的限制
①基金份额、股权、应收账款出质后不得转让，知识产权中的财产权出质后不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。
②经同意转让或许可使用所得的价款应当向质权人提前清偿或者提存。
质权实现的特殊规定
出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
出质人既以仓单出质，又以仓储物设立担保， 按照公示的先后 确定清偿顺序；难以确定先后的， 按照债权比例 清偿。（ 2021 年新增）
2021 年新增
2013年单选题


留置权
留置权属于法定的担保物权，但当事人可以约定排除留置权的适用；抵押权、质押权均为约定产生的担保物权。
留置权的成立条件
留置债务人之动产
（1）债权人合法占有债务人的动产。
（2）债权已届清偿期
债权人的债权未届清偿期，其交付或返回所占有标的物的义务已届履行期的，不能行使留置权，但债权人能够证明债务人无支付能力的除外。
（3）债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
留置第三人之动产（ 2021 年新增）
2021 年新增
（ 1 ）债务人不履行 到期 债务，债权人因 同一法律关系 留置 合法占有 的第三人的动产，并主张就该留置财产优先受偿的，人民法院应予支持。第三人以该留置财产并非债务人的财产为由请求返还的，人民法院不予支持。
（ 2 ）企业之间留置的动产与债权并非同一法律关系，债权人留置第三人的财产，第三人请求债权人返还留置财产的，人民法院应予支持。
留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额；留置财产为不可分物的，留置权人可以就其留置物的全部行使留置权。
留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用
宽限期
（1）留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人2个月以上履行债务的期限，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。
（2）债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后（而非“宽限期届满后”）行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
留置权的优先性
（1）同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
（ 2 ）同一财产既设定抵押权又设定质权的，拍卖、变卖财产所得价款 按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。 （ 2021 年新增）
2021 年新增
2011年单选题


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