房地产相关税种思维导图

房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看它是由建筑物与土地共同构成。下图介绍了房地产税相关税种，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、土地增值税。

房地产相关税种

• 总括
  • 涉及不动产的小税种
    • 保有环节
      • 房产税
      • 城镇土地使用税
    • 交易环节
      • 耕地占用税
      • 契税
      • 土地增值税
  • 房产税与土地使用税的关系
    • 征收区域相同
    • 税收优惠很多一致
    • 纳税义务大多次月起
    • 纳税期限相同：按年计算，分期缴纳
  • 耕地占用税与土地使用税的关系
    • 征收环节
      • 耕地占用税一次性缴纳
      • 土地使用税
        • 占用耕地
          • 批准征用满1年开始缴纳，按年征收
        • 不占用耕地
          • 按年征收
    • 会计核算
      • 耕地占用税
        • 计入土地成本
      • 土地使用税
        • 计入税金及附加
    • 适用税率
      • 耕地占用税
        • 人均耕地低于0.5的区域
          • 适当提高，不超过50%
        • 占用基本农田
          • 按150%征收
      • 土地使用税
        • 经济落后地区
          • 适当降低，不超过30%
    • 纳税义务发生时间
      • 耕地占用税
        • 受到书面通知当日，自30日内申报缴纳
      • 城镇土地使用税
        • 新征用耕地
          • 批准征用满1年
        • 新征用非耕地
          • 批准征用次月
  • 契税与土地增值税的关系
    • 土地使用权
      • 划拨
        • NO
      • 出让
        • 契税
      • 一级市场
      • 转让
        • 卖方
          • 土地增值税
        • 买房
          • 契税
    • 房屋所有权
      • 买卖
        • 卖方
          • 土地增值税
        • 买方
          • 契税
      • 赠与
        • 卖方
          • 土地增值税
        • 买方
          • 契税
        • 继承、赠与直系、赡养人、公益赠与除外
      • 交换
        • 卖方
          • 土地增值税
            • 个人交换居住用房经核实可免税
        • 买方
          • 契税
            • 等价互换免税
  • 房地产转让过程纳税情况
    • 转让方
      • 增值税
      • 城建税及附加
      • 土地增值税
      • 印花税（产权转移书据）
      • 所得税
    • 受让方
      • 契税
      • 印花税（产权转移书据、权利许可证照）
      • 所得税（无偿受赠房屋的征税情形）
• 城镇土地使用税
  • 纳税人
    • 拥有土地使用权的单位和个人
    • 实际使用人和代管人
    • 共有情况下
      • 分别纳税
    • 承租集体所有建设用地
      • 承租单位和个人
  • 征税范围
    • 城市、县城、建制镇和工矿区内
    • 不包括农村
  • 计税依据与应纳税额
    • 计税依据
      • 实际占用的土地面积
        • 地上
          • 以测定面积为准
          • 以证书确认的土地面积为准
          • 纳税人申报，以后以土地使用权证多退少补
        • 地下（独立）
          • 按土地使用权证计算
          • 按地下建筑垂直投影
          • 按50%征收
        • 地下（与地面建筑相连）
          • 按占地面积计算
            • 无优惠
    • 应纳税额
      • =实际占用应税土地面积（平方米）*适用税额
  • 税收优惠
    • 法定免征
      • 机关、团体、军队自用土地
      • 事业经费的单位自用土地
      • 寺庙、公园、名胜古迹自用土地
      • 生产、经营和其他用地不属于免税范围
        • 办公用地、宿舍是免税的
      • 市政街道、广场、绿化地带等公共用地
      • 直接用于农林牧渔的生产用地
        • 不包括加工、生活、办公用地
      • 开山填海的土地和改造的废弃土地
        • 使用的月份起免征5—10年
      • 非营利医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等自用土地
      • 学校、医院、托儿所、幼儿园与其他用地明确区分的部分
        • 自用食堂也是免征的
      • 免税单位使用的土地
        • 但是纳税单位使用就要纳税
        • 共同使用则按占用面积计征
      • 厂区外的
        • 铁路专用线
        • 公路
        • 绿化地
        • 公园地
        • 未加隔离的
      • 盐场的盐滩、盐矿的矿井用地
      • 专营农产品的批发市场、农贸市场
        • 如同时经营其他的，按占地面积确定
        • 特指直接为农产品交易提供服务的土地
      • 2020/1/1—2022/12/31 物流企业直接用于仓储设施用地，减免50%
        • 包括自用和出租
      • 2018/10/1—2020/12/31 去产能和调结构而关闭的企业，免征，累计不超过2年
      • 2019/1/1—2021/12/31 城市公交站、道路客运站、城市轨道交通系统
      • 2019/1/1—2020/12/31
        • 供热企业
          • 向居民收取
            • 免征
          • 向其他厂房及土地
            • 照常
    • 省、自治区、直辖市确定的减免税优惠
      • 个人所有的居住房屋及院落用地
      • 房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地
      • 免税单位职工家属的宿舍用地
      • 集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间
      • 新建商品房
        • 交付次月
      • 存量房
        • 签发房屋权属证次月
      • 出租、出借
        • 交付次月
      • 土地使用权发生变化
        • 发生变化当月末
      • 新征用耕地
        • 批准征用满1年
      • 新征用的非耕地
        • 征用次月
      • 出让或转让有偿取得土地使用权
        • 合同有约定的，约定的次月
        • 合同未约定交付时间的，为合同签订的次月
    • 纳税期限
      • 按年计算，分期缴纳
    • 纳税地点
      • 土地所在地
      • 分属不同省、自治区、直辖市的
        • 分别缴纳
      • 跨地区的
        • 有省、自治区、直辖市确定
    • 征收机构
      • 土地所在地税务机关征收
• 耕地占用税
  • 纳税人
    • 占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人
    • 审批文件中的建设用地人
    • 未注明建设用地人的，纳税人为用地申请人
      • 如申请人为各级人民政府的
        • 由通缉土地储备中心、自然资源主管部门或其他部门、单位履行
    • 未审批的为实际用地人
  • 征税范围
    • 应征
      • 占用耕地建设建筑物、构筑物以及非农业建设的所有耕地
      • 毁损耕地的
        • 如果3年内依法修复，可退税
      • 占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地
      • 因建设项目施工或地质勘查临时占用耕地
        • 占用期满1年内依法恢复，退还占用税
        • 临时占用
          • 不超过2年临时使用，且未修建永久性建筑物
    • 不征
      • 占用耕地建设农田水利设施
      • 建设直接为农业生产服务的生产设施占用规定的农用地的
  • 税率
    • 四级地区差别幅度定额税率
      • 报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案
        • 不得低于平均税额
    • 占用基本农田
      • 按150%征收
    • 人均耕地低于0.5亩
      • 提高部分不超过50%
    • 占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地
      • 可降低不超过50%
  • 计税依据与应纳税额
    • 计税依据
      • 实际占用的应税土地面积
  • 税收优惠
    • 免征
      • 军事设施占用耕地
      • 学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地
        • 学校
          • 免税
            • 县级以上人民政府批准的大、中、小学、学历性职校和特殊教育学校
            • 省级政府或社会保障行政部门批准的技工院校
          • 不免税
            • 学校内的经营场所以及教职工住房
        • 幼儿园
          • 县级以上政府批准的幼儿园专用于幼儿保育、教育的场所
        • 社会福利机构
          • 依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构等提供养护、康复、托管的场所
        • 医疗机构
          • 免税
            • 县级以上政府卫生健康行政部门批准设立的医疗机构内专用于诊断、治疗的场所
          • 不免税
            • 职工住房
      • 农村
        • 烈士遗属
        • 牺牲军人遗属
        • 残疾军人
        • 低保户
        • 规定用地标准内新建自用住宅
    • 减征
      • 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地：减按每平方米2元
        • 专用铁路和铁路专用线不减税
        • 专用公路和城区内机动车道不减税
      • 农村居民在规定用地标准内新建自用住宅
        • 减半征收
      • 农村居民批准搬迁，新建不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税
      • 农用地
        • 转用环节
          • 用地申请人能证明建设用地使用人符合免税情形
            • 免征
        • 供地环节
          • 建设用地使用人使用耕地符合免税情形
            • 用地申请人与建设用地使用人共同申请
              • 办理退税
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间
      • 收到自然资源部门的书面通知当日
      • 未经批准的为实际占用耕地的当日
      • 毁损的为相关部门认定的当日
    • 纳税期限
      • 义务发生之日起30日内
    • 纳税地点
      • 耕地所在地
    • 征收机关
      • 税务机关负责
    • 异常情形
      • 改变占地用途
      • 已申请但先行开工
      • 实际占用大于批准
      • 擅自占用
      • 其他提请复核情形
        • 税务机关可提请相关部门复核，相关部门需要30日内出具复核意见
    • 申报资料的认定
      • 以自然资源相关部门提供的相关材料为准
      • 未提供材料，材料不完整
        • 税务机关可要求相关部门在30日内出具认定意见
• 房产税
  • 纳税义务人
    • 产权属国家所有
      • 经营管理单位
    • 产权属集体和个人所有
      • 集体单位和个人
    • 产权出典的
      • 承典人
    • 产权出租的
      • 经营租赁
        • 出租人
      • 融资租赁
        • 承租人
    • 产权所有人不在房屋所在地
    • 承典人不在房屋所在地
    • 产权未确定
    • 租典纠纷未解决
    • 房产代管人/使用人
    • 无租使用房产（国家租给企业）
      • 使用人缴纳
    • 免租使用房产（企业租给另一企业，给予一段期间的免租期）
      • 免租期由出租人缴纳
    • 投资联营企业
      • 共担风险
        • 被投资方
          • 从价计征
      • 不共担风险
        • 投资方
          • 从租计征
  • 征税范围
    • 与城镇土地使用税相同
      • 城市、县城、建制镇、工矿区
      • 农村除外
    • 房地产开发企业
      • 出售前
        • 不征收
      • 出售前已使用或出租、出借
        • 征收
  • 税率
    • 从价计征
      • 1.2%
    • 从租计征
      • 12%
    • 个人出租住房
      • 4%
    • 个人出租公寓、商铺
      • 12%
  • 计税依据
    • 自用
      • 从价计征（房产余值）
      • 房产余值=房产原值*（1-扣除比例）
        • 扣除比例=10%~30%
      • 房产原值=房屋本身原价+附属设备价值+配套设施价值+地价
      • 更换设备设施时
        • 要减去原有设施，加上更换设施
      • 改建、扩建需要增加房屋原值
      • 地价的影响
        • 房产原值含有地价
          • 包括支付价款以及开发的成本费用
        • 容积率低于0.5
          • 按建筑面积的2倍计算土地面积
          • 地价款=建筑面积的2倍*（总地价款/总用地面积）
    • 经营出租
      • 从租计征（不含增值税的租金收入）
      • 注意免租与无租的区别
        • 免租
          • 免租期
            • 从价计征
          • 收租期
            • 从租计征
          • 产权所有人缴纳
        • 无租
          • 使用人按照房产余值缴纳
    • 特殊规定
      • 投资联营的房产
        • 参与分红，共担风险
          • 从价计征
        • 收取固定收入
          • 从租计征
      • 融资租赁房屋
        • 纳税义务时间
          • 合同约定开始日的次月
          • 合同未约定的，按签订的次月
      • 住宅区内业主共有的经营性房产
        • 自营
          • 从价计征
        • 出租
          • 从租计征
      • 地下建筑
        • 与地上房屋相连
          • 按地上房屋建筑计算，无优惠
        • 独立地下建筑
          • 自用
            • 工业用途
              • 按50%~60%的房屋原价
            • 商业用途和其他
              • 按70%~80%的房屋原价
          • 出租
            • 按地上房屋建筑计算，无优惠
  • 应纳税额的计算
    • 从价计征
      • 连接地上的地下
        • 房产原值*（1-扣除比例）*1.2%
      • 独立地下
        • 房屋原价*折扣比例（已知）*（1-扣除比例）*1.2%
    • 从租计征
      • 不含增值税的租金收入*12%/4%
  • 税收优惠
    • 与土地使用税相同的优惠
      • 机关、团体、军队自用的房产
        • 如果出租或者非自身业务使用照征
      • 宗教、公园、名胜古迹自用的房产
      • 非营利性医疗机构、疾病机构和妇幼保健机构等自用的房产
      • 去产能和调结构，在停产次月免征，不超过2年
      • 国家/省级孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用或出租的房产
      • 农产品批发市场、农贸市场专用于经营农产品的房产
      • 对居民供热所使用的的厂房
    • 其他优惠
      • 个人
        • 住房
          • 自用
            • 免税
          • 出租
            • 4%
        • 非住房
          • 自用
            • 1.2%
          • 出租
            • 12%
      • 企业
        • 出租
          • 12%
        • 自用
          • 1.2%
      • 政府规定价格出租的公有住房、廉租房、公租房（需单独核算）
      • 高校学生公寓
      • 商品储备管理公司自用的承担商品储备业务的房产
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间
      • 当月
        • 原有住房用于生产经营
          • 生产经营当月
        • 房产的实物或权利状态发生变化而终止房产税纳税义务
          • 终止当月末
      • 次月
        • 自行新建房屋用于生产经营
          • 建成日次月
        • 委托施工企业建设
          • 验收日次月
        • 购置新建商品房
          • 交付日次月
        • 购置存量房
          • 产权证次月
        • 出租、出借房产
          • 出借日次月
        • 房地产企业自用、出租、出借本企业建造的商品房
          • 使用/交付次月
    • 纳税期限
      • 省、自治区、直辖市人民政府确定
    • 纳税地点
      • 房产所在地
• 契税
  • 纳税义务人
    • 转移
      • 土地
      • 房屋
      • 承受的单位和个人
  • 征税范围
    • 土地使用权
      • 一级市场
        • 出让方
          • 不缴纳土地增值税
        • 承受方
          • 缴纳契税
            • 作为土地成本
      • 二级市场
        • 转让方
          • 缴纳土地增值税
        • 承受方
          • 缴纳契税
    • 房屋
      • 买卖
        • 转让方
          • 缴纳土地增值税
        • 承受方
          • 缴纳契税
      • 赠与
        • 法定继承
          • 免征契税
        • 非法定继承
          • 征收契税
      • 互换
        • 作价入股、偿还债务、划转、奖励等转移
          • 征收契税
  • 关键
    • 土地、房屋的权属是否变更
      • 比如自有房产投入本人独资经营企业不缴纳契税
  • 税率
    • 幅度比例税率
      • 3%~5%
      • 省、自治区、直辖市可确定差别税率
  • 计税依据与应纳税额
    • 不含增值税
    • 出让/出售/买卖
      • 买方
        • 成交价格
    • 赠与
      • 非法定受赠方
        • 市场价格
    • 互换
      • 支付差价方
        • 差价
    • 注意
      • 分期付款也需要按合同一次性全额缴纳
  • 税收优惠
    • 法定免税
      • 机关、事业单位、团体、军事单位
        • 承受土地、房屋用于
          • 办公、教学、医疗、科研和军事设施
      • 非营利性的学校、医疗、社会福利机构
        • 承受土地、房屋用于
          • 办公、教学、科研、养老、救助
      • 承受荒山、荒地、荒滩用于农林牧渔
      • 婚姻中夫妻之间变更
      • 法定继承人通过继承获得
      • 领事馆、国际组织
      • 国务院
        • 居民住房需求保障
        • 企业改制重组
        • 灾后重建
    • 省、自治区、直辖市
      • 被县级以上人民政府征收、征用 ，而重新承受土地、房屋
      • 因不可抗力灭失住房，重新承受
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间
      • 转移合同当天或类似凭证的当日
    • 纳税期限
      • 办理权属登记手续前申报纳税
    • 退税
      • 合同或凭证不生效、无效、被撤销、被解除可以退还
• 土地增值税
  • 征税范围
    • 一般规定
      • 转让
      • 国家所有的土地
      • 土地使用权、地上建筑物和附着物的产权必须转移
      • 必须取得收入
    • 特殊规定
      • 应征
        • 抵押期满以房地产抵债
        • 单位之间互换房地产
        • 合作建房后转让
        • 房地产赠与、分红、奖励、对外投资、抵偿债务等——视同销售
      • 免征/暂免
        • 个人之间互换自有居住房地产（支付差价方缴纳契税）
        • 合作建房后按比例分房自用
        • 因国家建设需要依法征用、收回房地产
        • 建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%
          • 非旧房
        • 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房，且增值额未超过20%
      • 不征/暂不
        • 房地产继承
        • 房地产赠与
        • 公益赠与、直系亲属、承担直接赡养义务
        • 出租、抵押期内、代建房行为、评估增值
        • 与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立
          • 必须两方都为非房地产开发企业才适用
  • 税率
    • 四级超率累进税率
      • <=50%
        • 30%
          • 0%
      • 50%~100%
        • 40%
          • 5%
      • 100%~200%
        • 50%
          • 15%
      • >200
        • 60%
          • 35%
  • 应税收入和扣除项目
    • 增值额的确定
      • 应税收入（不含增值税）-扣除项目金额
    • 应税收入
      • 不含增值税收入
        • 货币收入
        • 实物收入
        • 其他收入
    • 扣除项目金额
      • 新建房扣除项目
        • 房企5项，非房企4项
        • 只有已售部分才能计入成本费用中
        • 取得土地使用权所支付的金额
          • 地价款+契税+转让过户费
          • 预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
        • 房地产开发成本
          • 土地征用及拆迁补偿费
          • 前期工程费
          • 建筑安装工程费
            • 扣留的质保金
              • 开具发票的
                • 可以扣除
              • 未开具发票的
                • 不可以扣除
          • 基础设施费
          • 公共配套设施
          • 开发间接费用
            • 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等
            • 装修费可以计入其中
        • 房地产开发费用
          • 能计算分摊利息并提供贷款证明
            • 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内
          • 不能计算分摊利息或不能提供贷款证明
            • （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内
          • 全部使用自有资金的按第二种方法，两者都有的只能适用其中一种
            • 已计入开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
        • 相关税金
          • 城建税
          • 教育费附加
        • 房企特有的
          • 加计扣除费用
            • （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%
      • 转让旧房及建筑物
        • 有评估价格
          • 评估价+土地成本+税金
            • 土地成本需要支付的凭证
            • 评估价（包含契税）=重置成本价*成新度折扣率
        • 无评估价格，但有购房发票
          • 购票金额*（1+5%*年限）+契税
        • 两无，核定征收
      • 转让未经开发的土地
        • 土地价款+税金
    • 应纳税额的计算
      • 增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
      • 步骤
        • 1、确定不含税收入
        • 2、确定扣除项目金额
        • 3、计算增值额=不含税收入-扣除项目金额
        • 4、计算增值率=增值额/扣除项目金额
        • 5、确定适用税率/速算扣除系数
        • 6、应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除系数*扣除项目金额
  • 房地产企业土地增值税清算
    • 清算单位
      • 开发项目/分期项目
    • 清算条件
      • 应当清算
        • 全部竣工、完成销售
        • 整体转让未竣工决算的开发项目
        • 直接转让土地使用权
      • 可以要求清算
        • 已转让85%以上/未达到85%，但是剩余部分已出租或自用
        • 取得销售许可证满3年未销售完毕
        • 申请注销税务登记，但未办理清算手续
        • 其他情况
    • 非直接销售和自用的确认
      • 视同销售
        • 用于职工福利、奖励、分红、投资、抵债、换取非货币性资产
        • 安置回迁户
      • 不视同销售
        • 转为企业自用或出租
    • 扣除项目
      • 据实扣除
        • 与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施
          • 产权属于全体业主
            • 可以扣除
          • 无偿移交政府等非营利社会公共事业的
            • 可以扣除
          • 有偿转让
            • 计算收入，并扣除
        • 契税的处理
          • 计入取得土地使用权所支付的金额中扣除
        • 拆迁安置费的扣除
          • 支付给回迁户的补偿费用
            • 可以扣除计入拆迁安置费
          • 收到回迁户支付的补偿费
            • 递减拆迁安置费
      • 核定扣除
        • 相关费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的
      • 不得扣除
        • 不能提供合法有效凭证的
        • 预提费用
    • 清算时间
      • 满足条件之日起90日内
    • 清算后转让
      • 在销售或有偿转让后，按规定进行纳税申报
        • 扣除金额为单位建筑面积成本费用*销售或转让的面积
  • 征收管理
    • 预征率
      • 除保障性住房外
        • 东部不低于2%
        • 中部和东北不低于1.5%
        • 西部不低于1%
    • 纳税地点
      • 房产所在地
    • 申报时间
      • 签订合同7日内