注会房产税

2021注会房产税思维导图，包括纳税义务人、征税范围、税率和计税依据、税收优惠、纳税义务发生时间几个方面的内容。前三点主要会以客观题出现。

房产税

• 纳税义务人
  • 产权所有人
    • 国家所有的，由经营管理单位纳税
      • 收益原则
    • 产权出典，承典人纳税
    • 房产代管人或使用人纳税：1.产权所有人不在房屋所在地 2.承典人不在所在地 3.产权未确定 4. 租典纠纷未解决
    • 无租使用房产的使用人
    • 投资联营的房产
      • 共担风险的
        • 被投资房
      • 不共担风险
        • 实质是租金收入
        • 投资方
    • 融租租赁
      • 承租人从价计征
        • 合同约定开始的次月，合同未约定，自合同签订的次月
    • 居民住宅区业主共有的经营性房产
      • 实际经营的代管人或使用人缴纳
      • 自营，从价计征；出租，从租计征
• 征税范围
  • 不包括农村
    • 同城镇土地使用税
  • 有屋面和围护结构
    • 房开企业的存货不征
• 税率和计税依据
  • 需要记忆
  • 税率
    • 从价计征
      • 按房产原值一次减除10%-30%的余值计征，税率1.2%
        • =原值*（1-扣除比例）*1.2%
    • 从租计征
      • 按房产出租的租金收入计征，税率12%
        • =租金收入*12%/4%
      • 个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税
      • 对企事业单位，社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税
        • 出租方是企事业单位，承租人是个人，且用于居住
  • 计税依据
    • 从租计征
      • 房产租金收入
        • 货币收入，实物收入
          • 不含增值税租金收入
      • 免租期间由产权所有人按照房产“原值”缴纳房产税（从价计征）
      • 出租地下建筑，按照出租地上建筑的有关规定计算征收房产税
    • 从价计征
      • 原值一次减除10%——30%的余值计算缴纳
        • 房产原值包括不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施
        • 对原有房产改扩建的，要相应增加房产的原值
      • 房产原值包含地价，包括土地使用权，开发土地发生的成本
      • 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此计入房产原值的地价
        • 宗地容积率=房产建筑面积/占地面积
    • 房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑
      • 自用，与地上相连，与地上整体纳税
        • 从租计征
      • 自用的独立地下建筑
        • 属于工业用途的，以房屋原值的50%—60%作为应税房产原值
        • 属于商业和其他用途的，以房屋原值的70%—80%作为应税房产原值
• 税收优惠
  • 非经营自用
    • 国家机关，人民团队，军队自用；国家财政部门拨付事业经费的单位；宗教寺庙，公园，名胜古迹自用；非营利性医疗机构
      • 由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税
      • 同城镇土地使用税
  • 个人所有的非营业的房产免征房产税
    • 个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，照章纳税，4% 个人卖取得的不动产（不含住房）增值税征收率5%，个人出租取得的不动产增值税征收率5%，个人出租住房，减按1.5%增值税征收率
    • 居民住房，非营利
  • 企业办的各类学学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产，免征房产税
  • 纳税单位和免税单位共同使用的房屋，按各自适用的部分征收或免征房产税
  • 危房，停止使用之后，可免征房产税
  • 为基建工地服务的临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税，但工程结束后，将这种临时性房屋焦海或地价转让给基建单位的，应当自接收的次月起，依照规定缴纳房产税
  • 公有住房和廉租住房，暂免征收
  • 经营公租房的租金收入，免征房产税
  • 为推进文化事业单位转企该制，对由财政部门拨付事业经费的文化事业单位转制为企业的，自转制注册之日起5年内对其自用房产免征房产税
  • 商品储备公司对自用的承担商品储备业务的房产免征房产税
  • 高校学生公寓免征房产税
  • 专门经营农产品的房产，暂免征房产税
  • 提供社区养老，托育，家政服务的房产免征房产税
  • 支持大飞机发展相关的房产免征房产税
• 纳税义务发生时间
  • 年年征
  • 原有房产用于生产经营的当月起
    • 唯一的当月
  • 纳税人自行新建用于生产经营的建成次月起
  • 纳税人委托施工企业建设的房屋，办理验收手续的次月起纳税
  • 纳税人购置新建商品房的，自交付使用的次月
  • 纳税人购置存量房的，自签发房屋权属证书次月起
  • 纳税人出租，出借房产，交付的次月
  • 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自交付次月起
• 按年计算，分期缴纳，在房产所在地
  • 同城镇土地使用税
• 客观题