导图社区 CPA 会计 第5章 投资性房地产
这是一篇关于CPA 会计 第5章 投资性房地产的思维导图，总结了特征与范围、确认和初始计量、 后续支出、后续计量、转换和处置等。
这是一篇关于CPA 会计 第21章 债务重组的思维导图，债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定作出让步的事项。
这是一篇关于CPA 会计 第20章 非货币性资产交换的思维导图，非货币性资产交换是指交易双方主要以固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。
这是一篇关于CPA 会计 第4章 无形资产的思维导图，无形资产是指企业拥有或控制的，没有实物形态的可辨认非货币性资产。
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投资性房地产
特征与范围
定义
为赚取租金
资本增值
二者兼有
范围
已出租的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权
不包括国家认定的闲置土地
已出租的建筑物
已经与其他方签订了租赁协议
董事会或类似机构作出书面决议
确认和初始计量 后续支出
确认条件
经济利益很可能流入企业
成本能够可靠地计量
初始计量
外购的投房
购买价款+相关税费+直接支出
部分用于出租部分用于自用的应当按各自的公允价值比例单独确认
自行建造的投房
土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用
非投房转投房
用途改变
不要忘记进项税额
后续支出
资本化后续支出
1.投资性房地产转入改扩建工程
成本模式
借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产
公允价值模式
借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借方）
再开发期间不计提折旧或摊销
2.发生改扩建支出
借：投资性房地产——在建 贷：银行存款
3.改扩建完工
借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建
费用化后续支出
日常维护
“其他业务成本”
后续计量
采用成本模式
按月折旧或摊销
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 / 摊销
取得租金收入
借：银行存款 贷：其他业务收入
计提减值
期末可收回金额低于账面价值的差额
借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
不得转回
可收回金额
公允价值减去处置费用后的净额
资产预计未来现金流量的现值
持续使用产生的价值
孰高
采用公允价值模式
前提条件
证据确凿
公允价值能够持续可靠取得
会计处理
资产负债表日公允价值与账面余额的差额
借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 或相反分录
模式变更
成本转公允
按照会计政策变更处理
借：投资性房地产——成本 3 000 ——公允价值变动 1 500 投资性房地产累计折旧 400 贷：投资性房地产 3 000 利润分配——未分配利润 1 900 借：利润分配——未分配利润 190 贷：盈余公积 190
借：盈余公积 利润分配——未分配利润 贷：递延所得税负债
公允不得转成本
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量
转换和处置
转换
用途发生改变
转换形式+转换日
投资性房地产转换为非投资性房地产
出租转为自用“固定资产”或“无形资产”
达到自用状态+开始自用
房企出租转为销售“开发产品”
租赁期届满+书面决议
非投资性房地产转换为投资性房地产
自用转为出租
租赁期开始日
企业董事会或类似机构作出书面决议的日期
房企销售转为出租
对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构正式作出书面决议的日期。
投房转非投房
成本投房转非投房
非房企
借：固定资产（投资性房地产的账面余额） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备
房企
借：开发产品（ 转换日的账面价值 ） 投资性房地产累计折旧（地上建筑物） 投资性房地产累计摊销（土地使用权） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产的账面余额）
没有存货跌价准备
公允投房转非投房
借：固定资产 / 开发产品（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借方） 公允价值变动损益（公允价值与原账面价值的差额， 或借方 ）
和其他综合收益没关系
相当于我重新在市场上购买了一个资产，按重置成本计量，这个收益是我确实实现了的
为啥不是投资收益呢？
因为这个东西的所有权还在，和债权投资转为交易性金融资产是一个道理
非投房转成本投房
借：投资性房地产（转换日的账面价值） 存货跌价准备（已计提的跌价准备） 贷：开发产品（转换日的账面余额）
借：投资性房地产（转换日的账面余额） 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备
不看公允价值
非投房转公允投房
转换日公允价值小于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益 （借方差额） 贷：开发产品（转换日的账面余额）
转换日公允价值大于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 存货跌价准备 贷：开发产品（转换日的账面余额） 其他综合收益 （贷方差额）
这个涉及到其他综合收益是因为这个收益还没有真正实现
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 固定资产减值准备 累计折旧 公允价值变动损益 （借方差额） 贷：固定资产（转换日的账面余额）
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 固定资产减值准备 累计折旧 贷：固定资产（转换日的账面余额） 其他综合收益 （贷方差额）
总结
这章的转换差额一般都是公允价值变动损益
成本投房转非投房，如果非投房是开发商品就是按账面价值，不是按账面余额
处置
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本（账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
借：其他业务成本（账面余额） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借方）
借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 （或相反分录）
不影响损益
借：其他综合收益 贷：其他业务成本
注意区分
会计估计变更
不需要追溯调整
会计政策变更
需要追溯调整
调整期初留存收益
投房计算影响损益的金额
看问题
是哪个环节
出售环节
所有环节
+公允价值变动损益
+租金
影响的期间
一般是当期
注意月份数
非投房期间
折旧
减值
投房期间
公允价值变动损益
出售时：其他综合收益
共有
取得租金
看计量模式
公允还是成本
一般是非投转公允投
当期损益
出售对营业利润的影响
售价-期初公允价值
其他综合收益
常考
+折旧
持有期间（不包括出售当期）
非投房
投房
租金
全部期间
出售损益
售价-出售期期初公允价值
非出售期的公允价值变动损益
公允价值变动损益结转到其他业务成本 不影响出售当期损益
相当于“售价-非投房的成本” =其他业务收入-其他业务成本
其他业务成本=自用房产在转换时点的账面价值
房企还是非房企
主营还是其他
免租期
出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入
固定资产转公允投房
公允>账面
OCI
公允＜账面
公允投房转固定资产
按重置成本
后续计量的变更
留存收益
盈余公积
利润分配——未分配利润
公允转成本
差错更正
因为本来就不能转
