第五章 投资性房地产

这是一篇关于第五章 投资性房地产的思维导图，介绍了投资性房地产的特征和范围、投资性房地产的确认和计量、投资的后续计量、投资的转换和处置这四节的内容。

第五章 投资性房地产

• 第一节 投资性房地产的特征和范围
  • 为了赚取租金或资本增值二持有的房地产
    • 已出租的土地使用权（租赁期开始日确认）
      • 计划用于出租但未出租的不算
    • 已出租的建筑物（租赁期开始日确认）
      • 以经营租赁方式租入又租出的不算
      • 自用的、存货的不算，但房地产商部分将存货用于出租或增值，且能够单独计量的应该确认为投资性房地产
    • 持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物（董事会或类似机构做出书面决议那天）
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权（将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期）
    • 外购的投资性房地产（应该以将其用于出租或增值那天开始，即租赁期开始日或用于资本增值之日起，作为投资性房地产，如果一开始买进来是自用，则先确定固定资产）
• 第二节 投资性房地产的确认和计量
  • 投资性房地产的初始计量
    • 以实际成本入账
    • 将部分自用建筑转为投房，其对应的土地使用权价值应该一并结转
      • 以1400元取得土地使用权，建设3栋一样的房子，全部成本为6000，如果其中一栋被作为投房，完工当日土地使用权账价为1200，则投房入账价值=2000+400
  • 投房的后续计量
    • 资本化的后续支出
      • 成本模式
        • 借 投房——在建 投房减值准备 投房累计折旧 贷 投房
          • 后续仍作为投房的，没转入在建工程，而是继续以投房表示，所以改扩建的资本支出应该是计入投房的成本的
          • 改扩建期间不确认摊销折旧
      • 公允价值模式
        • 借 投房——在建 ——公允价值变动所以 贷 投房 ——成本
• 第三节 投房的后续计量
  • 同一企业职能采用一种模式对所有投房进行后续计量，不得采用两种模式
  • 成本模式下
    • 计提折旧 借 其他业务成本 贷 投房累计折旧 取得租金 借 银行存款 贷 其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
      • 预收取得租金收入，不能直接确认收入，只能按月确认收入 借 银行存款 贷 预收账款（不是合同负债，因为合同负债只能使用收入准则，这里是投房准则，用预收账款） 过了1个月 借 预收账款/12 贷 其他业务收入 借 其他业务成本（这一个月的折旧） 贷 投房累计折旧
  • 公允价值模式
    • 借 投房——公寓价值变动 贷 公允价值变动损益
  • 后续计量模式的变更
    • 公允价值计量不可以转成本，成本模式可以转公允，应作为会计政策变更
      • 会计政策变更会产生递延所得税差异，记得成本转公允需要调整递延所得税 借 留存收益 贷 递延所得税负债
    • 成本转公允的，差额计期初留存收益（别记混了，成本转公允差额只有计留收） 借 投房（变更日公允）投房累计折旧 投房减值准备 贷 投房 利润分配——未分配利润 盈余公积（或者借方）
• 第四节 投房的转换和处置
  • 投房的转换
    • 反正投房转自用、存货，或存货自用转投房， 都是看转成什么，转成出租，则租赁期开始日 转成自用，则达到自用状态日 转成存货，则董事会书面决议日 转成增值用的投房，则停止自用确定用于资本增值的日期
    • 非投资性房地产和投房之间的转换的分录
      • 成本模式
        • 直接科目对科目 借 固定资产 投房累计折旧 投房减值准备 贷 投房 固定资产累计折旧 投房减值准备
      • 公允价值模式
        • 非投房转投房，借方计公允价值变动损益，贷方计其综 投房转非投，差额计公允价值变动损益 产生递延所得税影响 借 其他综合收益 贷 递延所得税负债
    • 投房的处置
      • 采用成本模式
        • 借 银行存款 贷 其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 借 其他业务成本 投房减值准备 投房累计折旧 贷 投房
      • 采用公允价值模式
        • 借 银行存款 贷 其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 借 其他业务支出 贷 投房——成本 ——公允价值变动 借 其他综合收益 贷 其他业务成本（只冲成本，不增收入） 借 公允价值变动损益 贷 其他业务成本（这里是损益内部结转，不影响当期损益，其他综合收益转其他业务成本才会影响损益）