所有权

所有权学习，包含不动产所有权、所有权原始取得之善意取得、所有权原始取得之先占与添附、共有等详细知识点，一张图带你完全了解相关内容，通过思维导图帮你提高效率，赶紧来试一试吧~

所有权

• 不动产所有权
  • 房地关系
    • 土地与房屋在民法上为两种不同的物，各自成立物权。但由于土地与房屋事实上紧密结合，所以房屋的物权与土地的物权，也紧密联系
    • 房地一体化原则
      • 房屋一体化原则：土地使用权与土地上房屋的所有权，应当归属于同一权利人。
      • 具体表现
        • 静态表现
          • 要有土地上房屋的所有权，需要以拥有土地所有权或者使用权为前提。
        • 动态表现
          • 土地使用权转让、抵押的，土地上房屋的所有权随之转让、抵押，反之亦然。
    • 静态房地一体化原则的例外
      • 不享有地权或者享有不完整地权的人，却拥有了房屋的所有权的情形。 其条件有二： （1）实施了出资修建的行为 （2）未构成对他人土地的侵占。如征得了地权人的同意，或者土地权利的供有人之一在共有土地上建造房屋。 即在未构成土地侵占的情况下，一方盖归一方，双方盖归双方。
  • 业主的建筑物区分所有权
    • 业主的建组物区分所有权，是指一个建筑物及物业小区的业主，对建筑物专有部分享有所有权、对建筑物及物业小区共有部分享有共有权、对建筑物和物业小区的共同事务享有共同管理权的权利综合体。
    • 住宅用房改经营用房的条件
      • 需要经“有利害关系的业主”一致同意。
      • “有利害关系的业主”
        • 1.本栋建筑物内的所有业主
        • 2.本栋建筑物之外、能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。
    • 业主的共有权利之一：对建筑物共有部分的共有权
      • 建筑物共有部分的界定
        • 指业主专有部分之外的建筑物组成部分。常见的建筑共有部分有二： 1.建筑物的外壳，如楼顶、外墙面。 2.建筑物的通道，如走廊、电梯。
      • 业主对建筑物共有部分的权利和义务
        • 1.分摊共有部分费用、分享共有部分收益。 分摊分享的比例，有约定的从约定，没有约定的按业主专有部分占建筑总面积的比例确定。不得以放弃权利为由拒绝履行义务。 2.业主对共有部分的共有权，依附于专有部分的所有权。共有部分共有权不得脱离专有部分所有权独立取得，独立转让，独立抛弃。 专有部分所有权转让的，共有部分共有权随之转让。其他业主不享有优先购买权。
    • 业主的共有权利之二：对物业小区共有部分的共有权
      • 物业小区共有部分的界定
        • 1.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外； 2.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外； 3.建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有。
      • 特殊：车位、车库
        • 1.规划用于停放汽车的车位车库 （1）业主与开发商在商品房买卖合同之外，另行协商 （2）在满足业主的需要的前提下，开发商可以对外租赁。 2.占用业主共有的物业小区共有部分用于停放汽车的车位 （1）属于业主共有 （2）产生的收益，扣除成本后，应用于业主的共有福利。
    • 业主对建筑物及物业小区共同事务的共同管理权
      • 业主有权组成业主团体，管理共同事务
        • 业主团体两大类
          • 业主大会有全体业主组成
          • 业主委员会，有业主大会选举产生
        • 业主团体与业主的关系
          • 1.业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有法律越束力。 2.业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以在知道或者应当知道业主大会或业主委员会做出决定之日起1年内，请求法院予以撤销。
      • 业主团体的表决规则
        • 参与表决人数
          • 双2/3
            • 由专有部分建筑面积占比2/3以上的业主
            • 且人数占比2/3的业主参与表决
        • 一般表决事项
          • 事由
            • 1.制定和修改业主大会议事规则
            • 2.制定和修改管理规约
            • 3.选举或更换业主委员会成员
            • 4.选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人
            • 5.使用建筑物及其附属设施的维修资金
            • 6.有关共有和共同权利的其他重大事项
          • 通过比例
            • 经过参与表决业主的一半
        • 特殊表决事项
          • 事由
            • 1.筹集建筑物及其附属设施的维修资金
            • 2.改建、重建建筑物及其附属设施
            • 3.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动
          • 通过比例
            • 超过参与表决的业主人数的3/4
  • 相邻关系
    • 相邻关系，是指不动产相邻的物权人之间，因不动产的支配而享有、承担的物权支配效力的适当扩张、受限的权利与义务。 相邻关系由法律直接规定、创设，无需当事人约定。相邻关系满足的，是不动产支配的基本需求。
    • 合理使用型相邻关系
      • 情形
        • 1.相邻土地通行关系
          • 一方不利用邻人土地就无法通行
        • 2.相邻用水排水关系
          • 即一方不利用邻人土地，就无法用水、排水
        • 3.相邻建造、修缮建筑物以及铺设管线关系
          • 即一方不利用邻人土地，就无法建造、修缮建筑物或铺设管线
      • 权利与义务模式
        • 1.无需经过邻人同意可以直接利用其土地
        • 2.对邻人土地的利用应采取影响最小的方式
        • 3.如果任然不免造成邻人损失，则利用一方应负赔偿责任
    • 现状维持型相邻关系
      • 即相邻建筑物通行关系
      • 权利与义务模式
        • 1.历史形成的相邻不动产支配格局，作为既定事实，原则上予以尊重，不得擅自改变
        • 2.除非改变现状，是基于更合理的方案
    • 排除妨害型相邻关系
      • 情形
        • 相邻截堵水流关系
        • 相邻房屋滴水关系
        • 相邻防险关系
        • 相邻环保关系
      • 权利与义务模式
        • 一方不动产支配给相邻对方造成妨碍、危险时，对方有权请求其排除妨害、消除危险
• 所有权原始取得之善意取得
  • 概念
    • 原始取得
      • 不以前手的意志为条件，基于法律直接规定而取得所有权
    • 继受取得
      • 基于前手的意志，从前手那里取得所有权
    • 两者区分
      • 通过转让、继承而取得所有权的，为继受取得。
      • 通过转让、继承以外的方式取得所有权的，均为原始取得
  • 善意取得
    • 无权处分人将他人之物处分予善意受让人的，善意受让人任可以依法取得该物权的所有权。
    • 善意取得的条件
      • 甲（所有权人）---------乙（处分人）---------丙（受让人）
      • 1.实际处分人乙必须是无权处分
        • 无权处分是善意取得的前提
      • 2.乙与丙之间的合同等价有偿且有约束力
        • 乙丙之间的合同必须等价有偿。
          • 丙基于赠与，或为未支付合理对价的买卖取得标的物的，不发生善意取得。
        • 抵押权、质权的善意取得，不考虑乙丙之间的是否等价
        • 乙丙之间的合同需要具有法律约束力
          • 乙丙之间的合同有效
          • 乙丙之间的合同可撤销但未撤销
      • 3.丙为“善意”
        • 积极善意
          • 丙不知道且不应当知道乙为无权处分。
        • 消极善意
          • 丙基于对乙“所有权人外观”，相信乙就是所有权人，乙是有权处分。 所有权人外观：
1.乙为不动产登记人 2.乙为普通动产占有人 3.乙为交通运输工具的登记人
        • 对于动产受让人，善意的构成除了积极善意和消极善意外，还要在受让动产时符合交易习惯
      • 4.乙向丙交付或登记
        • 乙应当想丙交付或者登记
          • 乙向丙无权处分不动产时，需为丙办理不动产登记
          • 乙向丙无权处分普通动产时，需向丙交付
          • 乙向丙无权处分交通运输工具时，需向丙交付
        • 禁止以占有改定的方式完成善意取得
        • 丙获得占有，登记的时间点就是丙发生善意取得的时间点
    • 遗失物的善意取得
      • 甲（所有权人，失主）-------乙（处分人，拾得人）-------丙（第三人）
      • "2年能要"原则
        • 遗失物被拾得人处分的，失主有权在知道或者应当知道遗失物受让人之日起2年内，请求受让人返还遗失物。
        • 两年内遗失物所有权归失主，受让人不得善意取得
        • 自失主知道或者应当知道遗失物受让人2年内，该受让人又将遗失物处分给次受让人的，失主有权在2年内请求次受让人归还。
      • "有偿无偿"原则
        • 原则上失主在两年内有权请求受让人返还遗失物，无需支付受让人所付费用。
        • 两种情况下应当支付费用
          • 1.受让人通过拍卖获得该遗失物
          • 2.受让人向具有经营资格的经营者购得该遗失物
      • 遗失物发生善意取得时间点
        • 失主在知道或者应当知道遗失物受让人2年内，没有请求受让人返还的，受让人发生善意取得，失主的返还原物请求权消灭。
          • 遗失物的善意取得受2年时间限制。 盗赃物不得善意取得 埋葬物、漂流物、失散动物的善意取得，适用遗失物善意取得规则
• 所有权原始取得之先占与添附
  • 先占
    • 无主动产的最先占有人，可取得该无主动产所有权。
    • 无主物的确定
      • 静态方式
        • 通过该动产所处的场所来确定其是否为无主物。
        • 专属于国家的财产，非无主物
        • 土地上的野生植物，一经与土地分离，即为土地上的天然孳息，非无主物
        • 土地上的埋藏物，适用于埋藏物规则，非无主物
      • 动态方式
        • 通过抛弃的方式产生无主物
        • 抛弃的构成要件
          • 抛弃作为一种处分无权的行为，是民事法律行为，要求行为人具有与之对应的民事行为能力
            • 有民事行为能力的人抛弃之物为无主物。 无民事行为能力的人抛弃之物为遗失物。
          • 客观要件
            • 行为人要完成抛弃，就必须对抛弃物脱离占有
          • 主管要件
            • 行为人应具有抛弃的意识
    • 占有的构成
      • 占有人以占有的意思，将占有物置于自己控制范围内的客观事实。 占有是构成先占的第二条件。
      • 客观要件
        • 占有人将占有物置于自己控制之下的事实。
      • 主观要件
        • 占有人有占有此物的心态
  • 添附
    • 指一方的物与另一方的物或者劳务相结合，成为一种新物的事实，包括附合、混合和加工三种。
    • 附合：即镶嵌，指不同人的物，基于物理上的力凝结在一起难以分割。
      • 附合物的归属
        • 动产之间的附合
          • 构成擅自附合的，新物归对方。
          • 未构成擅自附合的，新物归价值较大的一方。价值相当的，归主物一方。
        • 动产与不动产之间的附合
          • 附合于不动产上的动产，归属于不动产权利人
        • 不动产之间的附合
          • 附合于土地上的房屋属于土地权利人
    • 混合：即搅拌，指不同人的动产混杂在一起，难以辨识
      • 混合物的归属
        • 归属于价值较大的一方
    • 加工：指一方的原材料被另一方加工成为了新的物，即一方的物与另一方的劳务发生了添附。
      • 加工物的归属
        • 原则上，归属于原材料人
        • 加工价值远大于原材料价值的，加工物归属于加工人
    • 添附中利益衡平的两项原则
      • 都要追究
      • 不当得利返还:取得添附物的一方，因随之取得了对方之物，故构成不当得利，应向对方返还。
      • 损害赔偿：擅自实施添附行为的一方，因有过错，故构成侵权，应赔偿对方因此遭受的损失。
• 共有
  • 分类
    • 按份共有
      • 1.按份共有关系不以共有人之间存在特定身份关系为前提
      • 2.按份共有中，存在”共有物“和”共有份额“两种财产。前者是大家的，后者是自己的。
    • 共同共有
      • 1.共同共有关系的产生，理论上需以共有人之间存在共同关系为条件，包括夫妻关系，共同继承关系，家庭成员关系等。
      • 2.共同共有中，只有共有物一种财产。
    • 按份共有与共同共有的辨别
      • 1.共有人有约定的从其约定。
      • 2.共有人之间没有约定或约定不明确的
        • 如果共有人之间存在共同关系视为共同共有
        • 如果共有人之间不存在共同关系视为按份共有
      • 3.按份共有中，共有份额的确定方式
        • 1.共有人之间有约定的，从其约定
        • 2.按份共有人之间没有约定或约定不明确的，按照出资份额确定
        • 3.出资份额不确定的视为等额享有
  • 共有的内部关系
    • 共有物的处分和重大修缮规则
      • 1.有约从约
      • 2.共有人没有约定的
        • 按份共有，需经占份额2/3以上的按份共有人同意
        • 共同共有，应经全体共有人同意。例外，夫妻关系中，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，无需夫妻双方同意。
    • 按份共同人转让份额
      • 1.按份共有人转让份额无需其他按份共有人同意
      • 2.按份共有人对外转让份额时，其他共有人享有优先购买权。
        • 对内转让份额时，其他共有人不得主张优先购买权。 因继承，遗赠等原因导致共有份额所有权变动时，其他共有人不得主张优先购买权。
      • 3.优先购买权，要以”同等条件“为前提
      • 4.优先购买权的行使期间
        • 优先购买权的形式期间为转让通知到达之日起15日内
        • 转让通知中注明形式期间长于15日的，从其通知
        • 转让通知中未明确”同等条件“的
          • 按其他共有人知道或应当知道最终确认的同等条件之日起15日
          • 其他安份共有人自共有份额权属转移之日6个月内，未行使优先购买权的，该权利消灭。
        • 多个按份共有人主张优先购买权
          • 优先协商，协商不成的，按转让时各自份额比例行使优先购买权。
        • 侵害优先购买权的法律后果
          • 如未通知其他按份共有人的。
          • 其他共有人有权请求转让份额的共有人赔偿损失
          • 其他按份共有人不得主张共有份额转让合同无效