《税一》第五章土地增值税1

注册税务师考试《税一》第五章土地增值税1，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

第五章 土地增值税1

• 征税范围
  • 卖地、卖新房、卖旧房；国有土地、转让权属
  • 不征税
    • 继承、赠与直系亲属或赡养义务人、赠与福利公益事业
    • 出租、自用、抵押期内、合作建房分房自用、代建房、评估增值
  • 应征税
    • 抵押后转让房地产
    • 合作建房后转让房地产
• 税率
  • 四级超率累进税率
• 应税收入确定
  • 各种形式
    • 实物收入：取得收入时的市价
    • 无形资产收入：评估价值
    • 外币收入：取得收入当天或当月1日汇价折算
  • 营改增前后：营改增前含营业税、营改增后不含增值税
  • 不含增值税：不含增值税收入=含税收入-增值税销项税额或增值税税额
  • 视同销售按同类价确认收入
• 扣除项目确定
  • 房企新房
    • 1.取得土地使用权支付的金额：含契税，不含土地闲置费
    • 2.开发成本
      • 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
      • 质保金计入发票可扣、利息调入费用扣除、装修费可扣
    • 3.开发费用
      • （1+2）×10%以内
      • 利息+（1+2）×5%以内
    • 4.转让有关税金：城建、教育费附加、地方教育附加
    • 5.其他扣除：（1+2）×20%
    • 常见于综合分析题
  • 非房企新房：上述1至4项印花税
  • 存量房
    • 评估法
      • 1.取得土地使用权支付的金额（含买地契税）
      • 2.旧房评估价格=房地产重置成本价×成新度折扣率
      • 3.转让有关税金
      • 4.评估费
    • 发票法
      • 1.发票价每年加计5%，每满12个月计1年， 超过1年未满12个月但超过6个月，可以视为1年
    • 核定法
  • 只卖地
    • 1.取得土地使用权支付的金额（含契税）
    • 2.转让有关税金（含购房契税）--计算题
• 增值额确定
  • 配比：开发比、销售比