租赁合同

这是一篇关于⭐租赁合同的思维导图，主要内容包括：基本原理，出租人和承租人的义务，转租，无效租赁合同的情形和处理，一房数租，装饰装修和扩建(添附)，不定期租赁合同。

⭐租赁合同

• 基本原理
  • 最长期限不超过20年
  • 有无备案登记，不影响租赁合同的效力
  • 形式
    • 期限＜6个月---书面/口头形式
    • 期限≥6个月
      • ---书面形式
      • 无法确定期限，视为不定期租赁合同，双方均有任意解除权
  • 风险负担
    • 因不可抗力、意外事件等不可归责于出租人和承租人双方的原因造成租赁物毁损、灭失的，应由标的物的所有权人，即出租人承担风险。
• 出租人和承租人的义务
  • 出租人
    • 交付租赁物和租赁物瑕疵担保义务
    • 维修义务
      • 有约从约
      • 无约出租人维修
      • 租赁人导致的，自行维修
    • 权利瑕疵担保义务
  • 承租人
    • 义务
      • 正当使用义务
      • 妥善保管义务
      • 不作为义务
        • 禁止添附(经同意，可；未经同意，出租人可请求承租人恢复原状/赔偿损失)
        • 禁止转租(A.716:未经同意转租的<根本违约>，出租人可以解除合同)
      • 支付租金义务
      • 返还租赁物义务
    • 权利 (主)
      • 法定解除权
        • 1.租赁物被查封、扣押
        • 2.租赁物权属有争议
        • 3.租赁物违反法律法规强制性规定
        • 4.因租赁物部分/全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的
        • 5.租赁物危及承租人的安全/健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格
      • 所有权变动(买卖)不破租赁
        • 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
        • 原则：租赁权公示在先(以入住为标准)
        • 例外
          • 先押(登记)后租
          • 先封后租
      • 房屋承租人 的优先购买权
        • 原则：享有
        • 例外
          • 1.按份共有人(物权优于债权)＞次承租人＞承租人
          • 2.近亲属(8类)
          • 3.视为放弃，出租人履行通知义务之后，承租人在15日内未明确表示购买的、未参加拍卖的
          • 4.已发生物权变动：第三人善意购买租赁房屋且已经办理登记手续
        • 救济：违反通知优先购买，承租人可要求出租人承担损害赔偿责任。
      • 房屋租赁中与承租人共同居住人和共同经营人的续租权
        • 按照原租赁合同条件继续履行合同
      • 房屋承租人的优先承租权
        • 行使条件
          • 1.存在合法有效的租赁关系
          • 2.出租人继续出租房屋
          • 3.满足同等条件
          • 4.在合理期限内主张
• 转租
  • 合法转租
    • 1.经出租人同意的转租
    • 2.原租赁合同继续有效
    • 3.超期转租，超出部分的约定对出租人不发生效力，但出租人和承租人另有约定的除外。
  • 违法转租 (擅自转租)
    • 1.未经出租人同意
    • 2.擅自转租的情况下，出租人可行使合同解除权，解除其与承租人的租赁合同(合同相对性原理)
    • 3.异议期间，知应知承租人转租6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
• 无效租赁合同的情形和处理
  • 情形
    • 1.出租人就未取得建设工程规划许可证/未按照建设工程规划许可证的规定建设的房租
    • 2.出租人就未经批准/未按照批准内容建设的临时建筑
    • 在一审法庭辩论终结前取得有效批准的，法院应当认定有效
  • 处理：房屋租赁合同无效，当事人请求参考合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。
• 一房数租
  • 合同均合法有效
  • 排序：合法占有者＞登记备案者＞合同成立在先者
  • 处理：其他承租人可解除合同，要求出租人承担违约责任赔偿自己所遭受的损失。
• 装饰装修和扩建 (添附)
  • 装饰装修
    • 经出租人同意，可
      • 费用处理
        • 1.有约定按约定
        • 2.无约定，不得请求出租人补偿
    • 未经出租人同意，对租赁物进行改善/增设他物的，出租人可请求承租人恢复原状/赔礼道歉
  • 扩建
    • 经出租人同意
      • 1.办理合法建造手续的，扩建造价费用由出租人负担
      • 2.未办理合理建设手续的，扩建造假费用由双方按照过错分担
    • 未经出租人同意
      • 扩建发生的费用，由承租人负担。出租人可请求承租人恢复原状/赔礼道歉
• 不定期租赁合同
  • 双方均有任意解除权，但应当在合理期限之前通知对方
  • 无法确定期限，视为不定期租赁合同
  • 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同有效，但是租赁期限为不定期。