二手房买卖流程（全）

这是一篇关于二手房买卖流程（全）的思维导图，主要内容包括：了解买房政策，选房看房，产权调查，与房主商议合同细节，签合同、交定金，办理贷款手续、支付首款，产权过户，房屋交接，领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷，以及其他特殊情况。

买房需求

• 按揭贷款买二手房流程
  • 了解买房政策
    • 是否具有买房资格
    • 满五唯一节省税费
  • 选房看房
    • 地域
      • 祈福新村
        • 蝶舞轩
        • 海晴居
        • 青怡
      • 东怡新区
• 贷款
  • 首付
    • 赠与！
  • 流水
    • 查征信的时候会查到公积金缴纳所在单位？
    • 贷款同意书一个月左右能批，但是放款时间不确定，目前卡得很紧，去年申请的还没能批
    • 广州公积金异地贷款政策？
  • 贷款方式
    • 优先选择等额本息法
  • 利率
    • 最近利率上浮

二手房买卖流程（全）

• 1. 了解买房政策
  • 1.1. 是否具有买房资格
  • 1.2. 满五唯一节省税费
• 2. 选房看房
  • 2.1. 地段
  • 2.2. 价格
  • 2.3. 配套设施
  • 2.4. 户型
• 3. 产权调查，与房主商议合同细节
  • 3.1. 看房产证
    • 有无房产证。没有的直接PASS，没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。房产产权查册的过程一般都由中介操作，记得有两张。
    • 看房主名字。卖方必须是房主，对照房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有多个共有人，如夫妻共有、继承人共有的，那就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或几个签定的合同是无效的。
    • 看房屋是否正在贷款。有的房子是贷款购买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
  • 3.2. 看土地证
    • 有些房子土地的使用性质是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意。土地证上有注明“出让”的，就是出让地，房主就对房屋享有较完整的权利。
    • 划拨地的房，能无限期使用（政府不收回的话），但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。
  • 3.3. 去房管局核实相关情况
    • 可以在房管局搞清楚自己看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房（需缴纳土地转让金）、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
  • 3.4. 看房子是否在租
    • 我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。其次，租客有优先购买权，如果看中的房子有租客一定要拿到租客放弃优先购买权的书面承诺。
  • 3.5. 物管费用是否拖欠
    • 部分房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数额不小的费用。如果不知情就买了，可能就要承担全部费用。去物业公司问，有无欠费，还有过户相关事项。
  • 3.6. 户口迁移问题
    • 买学区房时，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，买家的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子就买亏了。因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所等）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里写清楚。
• 4. 签合同、交定金
  • 4.1. 查档
    • 在签合同之前，还有一个重要的步骤：查档。
    • 查档的目的落实房子的产权，如果房子没有查封或抵押的情况，就可以放心签合同，交定金了。查档可以去国土部门，拿身份证在窗口或自动查档机器上查。
  • 4.2. 房源核验和购房资质核验
    • 对房源的真实性、准确性和有无查封抵押、产权是否清晰，做一个核实工作
  • 4.3. 《存量房屋买卖合同》
    • 确定房源核验和购房资质核验无误的情况下，再签订房屋买卖合同
  • 4.4. 合同细节
    • 合同范本
      • 房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。
      • 合同类型
        • 《定金协议》
        • 《居间合同》
    • 合同的建立
      • 定金比例。一般定金比例是5%左右，签约的时候就要交。而且一定要从自己名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。
      • 罚息。这个很重要，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。
      • 交房时间。一般都会写卖方收到尾款后的3天内交房，这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。
      • 补充条款。合同最后可以写一些补充内容的，如跟卖方协商好了一些东西，比如他的家电家具哪些要留下来的，一定要写清楚备注，以及其他对自己有利的条款，不要口头约定，要写在合同里。只有合同里写进来的东西对自己才有保障
    • 约定付款方式
      • 有一次性付款和按揭付款两种方式，根据自身情况进行选择。建议就算有实力，也请选后者，因为房贷利息低。不过最近因为房价飙升，国家进行宏观调控，很多上银行在基准利率上进行了10%～20%的上浮，所以应根据自身理财情况进行选择。
    • 确定交房细节
      • （1）交房的时间和条件
        • 时间好约定，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等。
      • （2）物业费、水电费等
        • 上面提过了，要求房东提供最后一个月的缴费证明。
      • （3）过户
        • ①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
        • ②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里约定好。
          • 二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
          • 前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。
        • ③上证的人数：现确定房产证上要写哪几个人的名字，如果要加，购买时就一起写上，以后再加，会麻烦很多。
        • ④户口迁出：购买时就约定好卖方户口迁出的时限，并写入合同。
    • 明确违约责任
      • （1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”等字眼。
      • （2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）。
      • （3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
  • 4.5. 和中介确定好费用
    • 一定要在买房之前和中介算好所有的费用（包括中介费、税费、各种手续费），让中介列个单子，每项写清楚，再签名保证不会产生其他费用，可以补充一条：本费用已包含所有中介应该收取的费用，包括按揭服务费等，除本费用以外再也不向中介交其他费用，并写入合同内。
    • 和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，以免太早付完钱，中介就不管事了。每次付完款记得要发票。
    • 如采用按揭，不要怕麻烦，最好自己找银行贷款，谨慎中介提供的贷款服务。
  • 4.6. 办房产委托公证
    • 因为买二手房流程复杂，多数都是中介代办，代办则需要办理委托公证。办理委托公证委托人和受托人带齐资料，由委托人（买家）亲自携带房产委托书到公证机关提出申请。
  • 4.7. 进行网签：网上签约！！
• 5. 办理贷款手续、支付首款
  • 5.1. 申请、提供贷款材料
    • 贷款前需要准备的东西：
      • 半年内的薪资流水（6次）——直接登陆银行网页打印就可以
      • 个人征信报告——可以点击下方的网页链接根据网站提示注册打印，一般2个小时左右就出来了。
      • 身份证原件
        • 注意身份证的有效期哦
      • 收入证明：这个每个行的要求不一样，可以咨询自己的中介询问收入证明是否有模板，如果有的话，等银行给你就可以，如果没有模板，让公司SSC的同事帮忙开一份。
      • 结婚证
      • 户口簿
      • 买卖合同
    • 去银行申请按揭贷款，需要买卖双方都到场。银行审核后，进行贷款协议面签，并开具贷款承若书。银行审批的贷款额度可能会比想申请的少，所以准备的首付需要充足。
  • 5.2. 房产价值评估
    • 为了去银行申请贷款
    • 一般，银行会指定评估机构对房子估价，评估机构出具专业的评估报告。等结果报告出来，买家就可以拿着去银行申请按揭贷款。银行会根据评估报告和买家的还款能力，审批一定的贷款额度。还款能力没问题，一般可以申请到房子估价的7成。
  • 5.3. 审批同意
    • 出具贷款承诺
• 6. 产权过户，房屋交接
  • 6.1. 签过户合同
    • 买家交完首付后，就可以去房地产交易中心签订正式的二手房买卖合同，进行过户了。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。合同不建议自拟，可以在当地房管局官网下载。
    • 在贷款审批通过后，买卖双方就可以进行房屋过户，过户完成，购房者拿到房产证或不动产权证就可以进行抵押贷款。审批后，购房者就可以支付该房屋的首付款给房主，并要求房主开具首付款凭证，首付款凭证是申请按揭贷款的审核依据，因此需要谨慎保管。将房产证或不动产权证交给银行做抵押，银行就会根据合同约定的款项来依次或者一次性划分给购房者的存款账户。
  • 6.2. 首付资金监管
    • 资金监管是指买房把钱放到第三方（房产中介）存管，办理资金监管，对买家来说，可以保障资金安全；对卖家来说，可以确保对方有付款能力。具体操作方法是：买家把首付打到中介公司的专项银行账户，等买家拿到房产证后，中介公司出示过户完成凭证，银行再把钱打给卖家。
  • 6.3. 房产抵押贷款
    • 买家拿到新的房产证后，新证需要到银行办理抵押，买家可复印新证留底。银行在国土局办理抵押手续后，会给卖方打余款，买方每月按时还贷。
  • 6.4. 1.过户阶段。记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。
  • 6.5. 2.交房当天记得更换锁芯。
• 7. 领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷
  • 7.1. 交税领新证
    • 房屋买卖都需要纳税，税费的征收部门是国土局，交税后，会给买家发新的房产证。二手房需要交纳的税费有：契契税、增值税、个人所得税、印花税等，由买卖双方谁交纳，可在合同里标明。
  • 7.2. 交房
    • 当以上手续办完后，就可以交房了。二手房交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接。卖家把欠费交清，把缴费账户过户到买家名下，完成交房。
• 8. 其他情况
  • 8.1. 买二手房想贷款 付了首付 贷款下不来怎么办 ？
    • 预付少量定金签买房协议，接着你提供资料，中介帮你办理贷款申请。你的贷款申请银行通过了，才会让你付首付过户的吧。先提交贷款申请，一般一两天结果就会出来。如果贷款不了，协议就解除。不用交中介费也不用交违约金。这些应该都写在买房协议里在。
    • 想要得到的保障都写到合同里，如果不能正常贷款正常过户，三方无条件解约，定金和服务费全退，可以这样加一条。或者追究承诺给您办贷款方的违约责任，反正不能自己承担别人给承诺带来的风险。
  • 8.2. 卖家赎楼
    • 如果卖家的房子在抵押中，还有一个赎楼的步骤。赎楼是指卖家自己或找中介公司赎出不动产权证书(房产证）的过程。卖家付清抵押贷款的本息后，将房产证赎出，赎出房产证注销抵押登记，赎楼完成。
  • 8.3. 担保
    • 贷款可以无需通过担保公司，直接去银行
      • 如果你的资质非常好的话，你根本无需通过担保公司去贷款，可以直接去银行贷款。这样你就可以省下一大笔担保费，而且能全程控制贷款的时间进度。不过缺点是需要你自己和银行的贷款经理去沟通，自己填写贷款资料、自己去银行送资料。这个各位可以自己衡量，如果自己时间多的话，可以直接到想要贷款的银行咨询贷款事宜；如果自己觉得麻烦，担保公司费用不高的话，可以委托担保公司。就看你在乎时间成本还是金钱成本。
      • 特别注意资质好的定义有两点：第一点你本身经济实力雄厚，收入证明较高，交易流水较多，能完全覆盖你的贷款金额，一般而言收入高于月供1.5-2倍就不成问题了。第二点你的房子房龄较短，最好是近十年的房子。当然每个城市的银行会略有不同，不过你可以带着资料先去银行咨询即可。
    • 担保公司的费用
      • 中介公司的费用
      • 保公司的操作费用
        • 个别客户资质有问题，例如失业在家没有收入证明、流水有问题。这就需要担保公司和银行去协商怎么解决或者需要担保公司寻找对这些不进行严格要求的银行。这肯定会产生一定的费用，毕竟属于特殊情况。这个费用也是必须要缴纳的，这里面的暗箱操作不在于应不应该交，而在于费用的多少，因为每个人情况是不一样的，所以你根本不知道市场价格是多少，所以担保公司会往高的报价，这就需要你压价了，这个价格折价率甚至能达到50%，也就是你能砍一半的价格。
  • 8.4. 银行的利率
    • 各家银行贷款利率不一样，担保公司不会推荐利率最低的银行
      • 首次购房的可能不知道，各家银行的利息是不一样的。但是担保公司并不是哪家利息低就推荐哪家，而是哪家银行的推销费用高就推荐哪家，这个需要购房者自己去了解市场上购房贷款的平均利息，购房者只要打当地银行的电话，每家银行咨询一下，就可以大致了解。
      • 一般而言，四大国有银行利率是高于城市银行
    • 银行公布的利率是挂牌利率，真实利率是可以降
      • 银行也是可以砍价的。银行对外宣传的利率是挂牌利率，每个银行贷款经理都掌握着降低利率的权利。所以理论上是可以降利率的。
      • 降利率情况1、在利率下降周期内，担保公司帮你争取；2、满足贷款经理的业务指标（办信用卡、存款、买理财产品、买保险）等等。3、你自己是贷款银行的VIP客户。