导图社区 CPA-税法-土地增值税
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土地增值税
纳税义务人
有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即房地产)的单位和个人
不包括土地使用权出让
内外资企业
行政事业单位
中外籍个人
征税范围
基本范围
转让国有土地使用权
地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
存量房地产买卖
辨析
应征
除直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人、公益性之外的赠予
抵押期满以房地产抵债
发生权属转让
单位之间交换房地产
有实物形态收入
合作建房建成后转让的
重组投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化涉及房地产开发企业的
不征
房地产继承
房地产赠予
赠予直系亲属、承担直接赡养义务人
公益性赠予
无收入
抵押期内的房地产
房地产的代建房行为
房地产评估增值
权属未变
重组投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化不涉及房地产开发企业的
免征
个人之间互换自有居住用房地产(经税务机关核实)
合作建房建成后按比例分房自用
国家建设需要依法征收、收回的房地产
城市规划、国家建设需要而搬迁,自行转让原房地产
建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%
企事业单位、社会团体及其他转让旧房作为改造安置住房、公租房或保障性住房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%
个人销售住房
计税规则
四级超率累进税率
增值额与扣除项目金额的比率
不超过50%的部分
30%
速算扣除数0
50% - 100%的部分
40%
速算扣除数5%
100% - 200%的部分
50%
速算扣除数15%
超过200%的部分
60%
速算扣除数35%
应税收入
转让房地产取得的全部价款及有关经济收益
不含增值税
货币收入
实物收入
按取得收入时的市场价格折算为货币收入
其他收入
扣除项目
项目内容
取得土地使用权所支付的金额
地价款
登记、过户手续费、契税
房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费
土地征用费、耕地占用税
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
排污费、绿化费
公共配套设施费
开发间接费用
房地产开发费用
与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
不按实际发生额,按公式计算扣除
能计算分摊利息并提供金融机构贷款证明
允许扣除的开发费用 = 利息 + (取得土地使用权金额 + 房地产开发成本)* 5%以内
不能计算分摊利息,或不能提供贷款证明
允许扣除的开发费用 = (取得土地使用权金额 + 房地产开发成本)* 10%以内
既向金融机构贷款,又有其他借款的
不能同时适用上述两种方法
与转让房地产有关的税金
城建税、印花税(房地产开发企业转让新建房除外)
教育费附加视同税金扣除
不得抵扣的增值税进项税额
其他扣除项目
房地产开发企业加计扣除 = (取得土地使用权金额 + 房地产开发成本)* 20%
旧房及建筑物的评估价格
能取得评估价格
评估价格 = 重置成本价 * 成新度折扣率
不能取得评估价格,能取得购房发票
扣除金额 = 发票金额 * 【1+(转让年度 - 购房年度)*5%】
年度四舍五入取整,若整体不满一年则不得扣除,契税不作为基数计算
都不能取得的
税务机关核定征收
适用情形
转让新建房
房地产开发企业
①+②+③+④+⑤
不含印花税
非房地产开发企业
①+②+③+④
转让存量房
①+④+⑥
单纯转让未经开发的土地
①+③
企业重组相关
整体改制
企业合并
企业分立
重组投资
暂不征收,不适用于任一方为房地产开发企业的情形
应纳税额
计算步骤
计算不含增值税的收入总额
计算扣除项目金额
计算增值额
增值额 = 转让房地产收入(不含税)- 扣除项目金额
计算增值率,确定适用税率的档次
计算应纳税额
应纳税额 = 增值额 * 税率 - 扣除项目金额 * 速算扣除数
配比规则
仅已售(含视同销售、产权归全体业主所有、无偿移交政府等)房地产的地价成本和建造成本可扣除
未开发、已开发未售的地价成本和建造成本不可扣除
房地产开发企业土地增值税清算
清算要点
清算单位
房地产开发项目
清算条件
纳税人应进行
房地产开发项目全部竣工、完成销售的
整体转让未竣工决算房地产开发项目的
直接转让土地使用权的
主管税务机关可要求
已竣工验收的,其中已转让的房地产建筑面积占比在85%
取得销售许可证满3年,仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的
其他
清算时间
符合条件之日起90日内办理
接到税务机关下发通知起90日内办理
收入的确认
一般情形
跨越营改增前后的
应税收入 = 营改增前取得的收入 + 营改增后取得的不含增值税收入
非直接销售
用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产、安置回迁户
按以下顺序
本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格
主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值
自用或用于出租,产权未发生转移
可据实扣除
配套的居委会和派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施
属于全体业主或移交政府、公益
可以扣除
有偿转让的
计算收入,扣除成本、费用
销售已装修的房屋,装修费用可计入房地产开发成本
扣留的建筑安装施工企业的工程款(作为质量保证金,已开发票)
取得土地使用权所支付的契税
支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付的补差价款,抵减拆迁补偿费
货币安置拆迁,凭有效凭据计入拆迁补偿费
可核定扣除
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证不符合清算要求的
不可扣除
扣除项目不能提供合法凭证的
预提费用
扣留的建筑安装施工企业的工程款(作为质量保证金,未开发票)
逾期开发缴纳的土地闲置费
核定征收
核定征收率
原则上不低于5%
适用情况
未设置账簿
擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料
账目混乱、凭证残缺等
被责令限期清算,逾期仍不清算
申报的计税依据偏低,无正当理由
清算后再转让房地产
按规定申报纳税,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用计算
清算后补税与滞纳金
按规定预缴后,清算补缴的土地增值税,在限期内不加收滞纳金
征收管理
预征率
除保障性住房外
东部地区不低于2%
中部地区与东北地区不低于1.5%
西部地区不低于1%
纳税申报与纳税地点
转让房地产合同签订后7日内,向房地产所在地税务机关申报纳税