CPA-税法-土地增值税

这是一篇关于土地增值税的思维导图，主要内容包括：纳税义务人，征税范围，计税规则，房地产开发企业土地增值税清算，征收管理。知识梳理清楚，非常实用，值得收藏学习。

土地增值税

• 纳税义务人
  • 有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即房地产）的单位和个人
    • 不包括土地使用权出让
    • 内外资企业
    • 行政事业单位
    • 中外籍个人
• 征税范围
  • 基本范围
    • 转让国有土地使用权
    • 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
    • 存量房地产买卖
  • 辨析
    • 应征
      • 转让国有土地使用权
      • 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
      • 存量房地产买卖
      • 除直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人、公益性之外的赠予
      • 抵押期满以房地产抵债
        • 发生权属转让
      • 单位之间交换房地产
        • 有实物形态收入
      • 合作建房建成后转让的
      • 重组投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化涉及房地产开发企业的
    • 不征
      • 房地产继承
      • 房地产赠予
        • 赠予直系亲属、承担直接赡养义务人
        • 公益性赠予
      • 无收入
      • 抵押期内的房地产
      • 房地产的代建房行为
      • 房地产评估增值
      • 权属未变
      • 重组投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化不涉及房地产开发企业的
    • 免征
      • 个人之间互换自有居住用房地产（经税务机关核实）
      • 合作建房建成后按比例分房自用
      • 国家建设需要依法征收、收回的房地产
      • 城市规划、国家建设需要而搬迁，自行转让原房地产
      • 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%
      • 企事业单位、社会团体及其他转让旧房作为改造安置住房、公租房或保障性住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%
      • 个人销售住房
• 计税规则
  • 四级超率累进税率
    • 增值额与扣除项目金额的比率
      • 不超过50%的部分
        • 30%
          • 速算扣除数0
      • 50% - 100%的部分
        • 40%
          • 速算扣除数5%
      • 100% - 200%的部分
        • 50%
          • 速算扣除数15%
      • 超过200%的部分
        • 60%
          • 速算扣除数35%
  • 应税收入
    • 转让房地产取得的全部价款及有关经济收益
      • 不含增值税
      • 货币收入
      • 实物收入
        • 按取得收入时的市场价格折算为货币收入
      • 其他收入
  • 扣除项目
    • 项目内容
      • 取得土地使用权所支付的金额
        • 地价款
        • 登记、过户手续费、契税
      • 房地产开发成本
        • 土地征用及拆迁补偿费
          • 土地征用费、耕地占用税
        • 前期工程费
        • 建筑安装工程费
        • 基础设施费
          • 排污费、绿化费
        • 公共配套设施费
        • 开发间接费用
      • 房地产开发费用
        • 与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
          • 不按实际发生额，按公式计算扣除
          • 能计算分摊利息并提供金融机构贷款证明
            • 允许扣除的开发费用 = 利息 + （取得土地使用权金额 + 房地产开发成本）* 5%以内
          • 不能计算分摊利息，或不能提供贷款证明
            • 允许扣除的开发费用 = （取得土地使用权金额 + 房地产开发成本）* 10%以内
          • 既向金融机构贷款，又有其他借款的
            • 不能同时适用上述两种方法
      • 与转让房地产有关的税金
        • 城建税、印花税（房地产开发企业转让新建房除外）
        • 教育费附加视同税金扣除
        • 不得抵扣的增值税进项税额
      • 其他扣除项目
        • 房地产开发企业加计扣除 = （取得土地使用权金额 + 房地产开发成本）* 20%
      • 旧房及建筑物的评估价格
        • 能取得评估价格
          • 评估价格 = 重置成本价 * 成新度折扣率
        • 不能取得评估价格，能取得购房发票
          • 扣除金额 = 发票金额 * 【1+（转让年度 - 购房年度）*5%】
            • 年度四舍五入取整，若整体不满一年则不得扣除，契税不作为基数计算
        • 都不能取得的
          • 税务机关核定征收
    • 适用情形
      • 转让新建房
        • 房地产开发企业
          • ①+②+③+④+⑤
            • 不含印花税
        • 非房地产开发企业
          • ①+②+③+④
      • 转让存量房
        • ①+④+⑥
      • 单纯转让未经开发的土地
        • ①+③
  • 企业重组相关
    • 整体改制
    • 企业合并
    • 企业分立
    • 重组投资
    • 暂不征收，不适用于任一方为房地产开发企业的情形
  • 应纳税额
    • 计算步骤
      • 计算不含增值税的收入总额
      • 计算扣除项目金额
      • 计算增值额
        • 增值额 = 转让房地产收入（不含税）- 扣除项目金额
      • 计算增值率，确定适用税率的档次
      • 计算应纳税额
        • 应纳税额 = 增值额 * 税率 - 扣除项目金额 * 速算扣除数
    • 配比规则
      • 仅已售（含视同销售、产权归全体业主所有、无偿移交政府等）房地产的地价成本和建造成本可扣除
      • 未开发、已开发未售的地价成本和建造成本不可扣除
• 房地产开发企业土地增值税清算
  • 清算要点
    • 清算单位
      • 房地产开发项目
    • 清算条件
      • 纳税人应进行
        • 房地产开发项目全部竣工、完成销售的
        • 整体转让未竣工决算房地产开发项目的
        • 直接转让土地使用权的
      • 主管税务机关可要求
        • 已竣工验收的，其中已转让的房地产建筑面积占比在85%
        • 取得销售许可证满3年，仍未销售完毕的
        • 纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的
        • 其他
    • 清算时间
      • 符合条件之日起90日内办理
      • 接到税务机关下发通知起90日内办理
  • 收入的确认
    • 一般情形
      • 跨越营改增前后的
        • 应税收入 = 营改增前取得的收入 + 营改增后取得的不含增值税收入
    • 非直接销售
      • 用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产、安置回迁户
        • 按以下顺序
          • 本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格
          • 主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值
    • 自用或用于出租，产权未发生转移
      • 不征
  • 扣除项目
    • 可据实扣除
      • 配套的居委会和派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施
        • 属于全体业主或移交政府、公益
          • 可以扣除
        • 有偿转让的
          • 计算收入，扣除成本、费用
      • 销售已装修的房屋，装修费用可计入房地产开发成本
      • 扣留的建筑安装施工企业的工程款（作为质量保证金，已开发票）
      • 取得土地使用权所支付的契税
      • 支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付的补差价款，抵减拆迁补偿费
      • 货币安置拆迁，凭有效凭据计入拆迁补偿费
    • 可核定扣除
      • 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证不符合清算要求的
    • 不可扣除
      • 扣除项目不能提供合法凭证的
      • 预提费用
      • 扣留的建筑安装施工企业的工程款（作为质量保证金，未开发票）
      • 逾期开发缴纳的土地闲置费
  • 核定征收
    • 核定征收率
      • 原则上不低于5%
    • 适用情况
      • 未设置账簿
      • 擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料
      • 账目混乱、凭证残缺等
      • 被责令限期清算，逾期仍不清算
      • 申报的计税依据偏低，无正当理由
  • 清算后再转让房地产
    • 按规定申报纳税，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用计算
  • 清算后补税与滞纳金
    • 按规定预缴后，清算补缴的土地增值税，在限期内不加收滞纳金
• 征收管理
  • 预征率
    • 除保障性住房外
      • 东部地区不低于2%
      • 中部地区与东北地区不低于1.5%
      • 西部地区不低于1%
  • 纳税申报与纳税地点
    • 转让房地产合同签订后7日内，向房地产所在地税务机关申报纳税