建筑与房地产思维导图

中级经济师中建筑与房地产讲述了建筑市场运行机制、房地产市场运行机制、市场监管与诚信体系建设等内容，结构型知识框架方便学习记忆！

第一节 建筑与房地产市场运行机制

• 建筑市场运行机制
  • 以建筑产品作为交易对象的市场
  • 是建筑产品交换关系的总和
  • 建筑市场供求
    • 建筑市场需求者是业主(建设单位）预订建筑产品为预订；
    • 业主需要提供：生产提供资金，拥有建设用地使用权，获得在此建设用地上建造预订建筑产品的许可
    • 业主主要有三种类型
      • ①政府
        • 从建设资金的来源角度而不是从监管者角度来理解
        • 投资兴建的建筑产品大多是以社会效益为主的公共建筑，或是对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用的建筑
      • ②企事业单位。
        • 是出于扩大再生产或简单再生产的需要
        • 分为房地产开发企业和房地产开发企业之外的企事业单位
      • ③个人
        • 多数情况下出于个人消费需要
        • 少数情况是出于资金保值的考
          • 投资的建筑产品主要是住宅
    • 建筑业总产值占同期全社会固定资产投资的30%以上
    • 建筑产品的供求者（生产者）
      • 工程勘察
      • 工程设计
      • 工程施工
  • 建筑产品计价特点
    • 单件计价
      • 由建筑产品多样性决定
    • 多次计价
      • 设计概算、施工图预算、签约合同价、工程结算价
    • 分部组合计价
      • 单项工程、单位工程、分部工程、分项工程，由上而下分部组合计价
  • 建筑市场运行特点
    • 预先订货式交易
    • 交易持续时间长
    • 显著地区性
    • 市场竞争较为激烈
    • 竞争方式以投标报价为主
    • 供求不均衡普遍存在
    • 交易计价方式独特
      • 产品多样性决定
    • 建筑市场风险大
      • 供给者角度
        • 定价风险
        • 生产风险
      • 需求者角度
        • 价格与质量的矛盾
        • 价格与交货时间的矛盾
        • 预付款风险
• 房地产市场运行机制
  • 房地产市场供求
    • 房地产市场需求
      • 需求是指特定时期内、一定价格水平上，愿意购买且能够购买的房地产商品量
      • 房地产市场需求
        • 生产性需求
          • 需求主体是企事业单位和个体工商业者
        • 消费性需求
          • 居住需要，需求主体是居民家庭
        • 投资性需求（双重作用）
          • 积极：调节房地产市场供求关系
          • 消极：增加房地产市场泡沫
          • 投资性购房量控制在20%以下
      • 影响房地产市场需求因素
        • 国民经济水平
          • 与房地产需求呈正相关
        • 房地产资本收益
        • 利率水平
        • 通货膨胀
        • 消费者收入水平和结构
        • 房地产价格
        • 预期
    • 房地产市场的供给
      • 房地产市场供给影响因素
        • 土地供应量
          • 首要因素
        • 房地产市场价格
          • 土地资源约束
          • 开发建设周期
          • 制约
          • 价格弹性比较小
        • 房地产开发成本
        • 房地产开发建设技术水平
        • 政府政策
        • 预期
  • 房地产市场运行特点
    • 区域性市场
    • 周期性波动
      • 房地产需求滞后性不明显；但供给滞后性相对明显
    • 不完全竞争性
    • 层次性
      • 区域性决定的层次性
    • 多样性
      • 交易对象多样性
        • 土地出让
        • 转让
        • 房屋所有权
        • 房屋使用权
      • 交易方式多样性
        • 出让
        • 转让
        • 出租
        • 抵押等
    • 多重性
      • 房地产既是生产资料，又是消费资料，还是投资品
    • 价格确定的复杂性
    • 风险性
      • 政策性风险
      • 按期交房风险
      • 财务风险
      • 结构性供求不均衡风险
      • 建设周期长引起的内外风险
  • 房地产交易价格影响因素
    • 房地产自身因素和周边环境因素
      • 自身因素（成本）
        • 是价格的下限
      • 环境因素
        • 由项目的区域决定
          • 房地产价格第一位的决定因素是位置
    • 行政与政治因素
      • 行政因素
        • 法规、政策和行政措施
      • 政治因素
        • 政治体制、社会稳定安定程度、国与国之间的外交和军事关系
    • 区域社会因素
      • 区域人口、家庭状况、城市发展、城市化程度、社会治安、文化等
      • 供求关系影响外，更多的是心理因素影响。
    • 区域经济因素
      • 总体供求，特别是影响需求
• 市场监管与诚信体系建设
  • 市场监管
    • 政府干预市场的基本内容
      • 制定法律、法规
      • 制定规范与标准
      • 资质资格管理
      • 安全和质量管理
      • 行业资料统计
      • 公共工程管理
      • 国际合作和国际市场开拓
    • 市场监管的内容和手段
      • 市场准入管理
        • 采用负面清单，非禁即入
      • 工程项目审批管理
      • 政府投资项目(公共工程）管理
      • 企资质和专业人员资格管理
      • 双随机一公开监督
      • 联合审图和联合验收
        • 将消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。
  • 诚信体系建设
    • 工程建设领域诚信体系建设
      • 工程建设市场信用法规制度建设
      • 建筑市场各方主体和从业人员信用标准制定
      • 推进工程建设领域项目信息公开
      • 开展工程诚信建设
      • 建立企业和从业人员信用评价结果与资质审批、执业资格注册、资质资格取消等审批审核事项的关联管理机制。
      • 从业人员信用评价机制和失信责任追溯制度
    • 个人诚信建设
      • 加强个人诚信教育
      • 推进个人信用记录建设
      • 建立个人信息安全、隐私保护与信用修复机制
      • 规范推进个人信用信息共享使用
      • 完善个人守信激励和失信惩戒机制