房地产开发流程

一张思维导图带你了解房地产开发流程，包括房地产开发项目决策、取得建设用地使用权、建设用地规划许可、委托规划计划、工程建设准备等。

第三节 房地产开发流程（1）

• 房地产投资决策与前期准备
  • 房地产开发流程
    • 投资决策
    • 前期准备
    • 开发建设
  • 房地产开发项目决策
    • 房地产开发的成败在很大程度上取决于投资决策分析的科学与否
    • 房地产开发机会选择
      • 从宏观角度选定投资区域
      • 从中观角度确定投资地区及具体城市
      • 从微观层面选择投资开发的房地产类型和区位
    • 房地产开发项目决策
      • 市场分析
        • 分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可 支付的价格或租金水平。
      • 财务评价
        • 分析结果以及项目资本结构设计，就开发项目的经营收入、成本费用与盈 利能力进行分析评价
      • 项目决策
        • 结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价结果，对是否进行项目的投资开发作 出决策
  • 房地产开发前期准备
    • 取得建设用地使用权
      • 出让
        • 出让方式
          • 招标
          • 拍卖
          • 挂牌出让
          • 经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者（工业用地包括仓储用地）
          • 协议出让
      • 划拨
        • 县级以上人民政府依法批准，缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用
        • 建设用地划拨范围
          • 建设用地
            • 非营利性城市基础设施、邮政、教育等用地
          • 居住用地
            • 公共租赁住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民自住住宅项目等非经营性用地
        • 建设用地申请
          • 审批
            • 在可行性研究阶段
          • 核准
            • 在项目申请报告核准前
          • 备案
            • 在办理备案手续后
          • 建设用地单位提出申请
    • 建设用地预审与选址
      • 已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预审
      • 需办理规划选址的，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书
      • 用地预审与选址意见书有效期为3 年，自批准之日起计算
    • 建设用地规划许可
      • 项目获得批准、核准或备案后，建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请
      • 委托场地勘察
        • 场地勘察内容包括
          • 地形测量
          • 工程勘察
          • 地下水勘察
          • 地表水勘察
          • 气象调查
    • 委托规划设计
      • 规划设计的主要控制指标
        • 容积率
          • 总建筑面积与规划建设用地面积的比例
        • 建筑高度
        • 建筑密度
          • 基底面积之和占该块用地面积的比例
          • 总建筑面积不变的前提下，层数越多，密度越低
        • 绿地率
          • 各类绿地面积总和占该建设用地面积的比率
        • 建筑间距
        • 建筑后退
          • 目的主要是避免城市建设过程中产生混乱，保证城市消防、防汛、交通等方面的安全防护距离
        • 居住人口密度
          • 单位是“人/公顷”
      • 组织规划设计和建筑设计
        • 规划设计
        • 设计图纸
        • 经政府或自然资源主管部门审查批准后进行建筑设计
      • 建筑设计
        • 住宅设计的基本要求
          • 舒适、方便、安全、卫生、经济、美观
          • 住宅房屋首先要合理确定平立面参数
            • 合理确定层高和层数
              • 降低层高可以节约用地，降低造价
            • 正确设计房屋的长和宽
            • 合理确定户型和居住面积
    • 申请规划设计方案审查和建设工程规划许可
      • 工程项目批准、核准或备案后；建设单位应依法办理环境保护、土地使用、资金利用、安全生产、城市规划等许可手续
      • 建设工程规划许可
        • 地震安全性评价在工程设计前完成
        • 环境影响评价、节能评价等评估评价和取水许可等事项在开工前完成
        • 用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证
        • 供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施报装可提前到开工前办理；工程施工阶段完成相关设施建设，竣工验收后直接办理接入事宜
      • 申领《建设工程规划许可证》
        • 持《建设项目规划许可及其他事项申报表》《设计方案审查意见》、施工图 设计文件等，向自然资源主管部门申领《建设工程规划许可证》
    • 工程建设准备
      • 组织准备
      • 现场准备
      • 物资和资金准备
      • 建设管理准备
      • 销售准备
    • 申请施工许可
• 房地产开发建设