涉执房地产处置司法评估指导意见

这是一篇关于涉执房地产处置司法评估指导意见的思维导图，可以从财产、交易税费负担方式等方面着手。

评估确认书

• 财产范围
  • 包含家具家电、机器设备、债权债务、特许经营权等非房地产（不动产）类财产
  • 不包含属于房地产（不动产）的房屋配套设施设备、装饰装修物、相关场地等
• 交易税费负担方式
  • 人民法院书面明确评估对象交易税费负担方式
  • 人民法院未书面明确评估对象交易税费负担方式的
    • 按照法律法规规定，转让人和买受人各自负担；
    • 全部由买受人负担；
    • 全部从财产处置价款中扣除；
    • 按照以往同类涉执房地产处置惯例负担；
    • 按照当地同类财产交易习惯负担；
    • 其他交易税费负担方式。
• 租赁权、用益物权及占有使用情况
  • 人民法院未明确存在，房地产估价机构经过尽职调查后也未发现、掌握
  • 评估对象存在租赁权、用益物权及占用使用情况
    • 人民法院书面说明依法将租赁权、用益物权及占有使用情况除去后拍卖或者变卖的，应当不考虑原有的租赁权、用益物权及占有使用情况对评估结果的影响，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明
    • 人民法院未书面说明除去原有的租赁权、用益物权及占有使用情况后拍卖或者变卖的，评估结果应当考虑原有的租赁权、用益物权及占有使用情况的影响，并在评估报告中予以说明。
• 欠缴税金及相关费用，包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金
  • 人民法院未明确存在欠缴税金及相关费用的，可以假定评估对象不存在欠缴税金及相关费用，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明。
  • 人民法院查明评估对象有欠缴税金及相关费用，且书面明确该欠缴税金及相关费用从财产处置价款中扣除的，评估结果无需考虑欠缴税金及相关费用的影响；
  • 人民法院书面明确该欠缴税金及相关费用不从财产处置价款中扣除、由买受人额外负担的，评估结果应当扣除欠缴税金及相关费用，并在评估报告中予以说明。
• 评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用
  • 人民法院书面明确前款财产处置费用从财产处置价款中扣除的，评估结果不应当扣除上述费用
  • 未明确的评估结果应当扣除预估的上述费用，并在评估报告中予以说明。
• 涉执房地产处置司法评估应当关注并恰当考虑评估对象被迫转让及处置后被执行人不自愿配合交付因素对评估结果的不利影响，并在评估报告中予以说明
• 对象状况（面积及登记用途）存在不相一致情形的
  • 实际用途与登记用途不一致的，一般应当按照登记用途进行评估；人民法院书面要求按照实际用途进行评估的，应当关注由登记用途改变为实际用途所需补缴的土地使用权出让金、相关税费等成本费用，考虑其对评估结果的影响，并提示按照实际用途持续使用可能存在的相应风险；
  • 房屋登记用途与土地登记用途不一致的，应当按照最高最佳利用分析得出的最佳用途进行评估；
  • 实际面积与登记面积不一致的，应当根据人民法院书面明确的面积评估。人民法院不予书面明确的，对实际面积小于登记面积的，按照实际面积评估；对实际面积超出登记面积的部分，按照本意见第二十六条的规定评估。
• 评估对象由多宗房地产组合而成，或者为大宗房地产但可分割为若干小宗独立处置的，应当向人民法院征询评估对象是整体处置还是分别或者分割处置
• 评估对象为某宗房地产的部分或者局部的，应当关注评估对象的独立使用和交易的受限情况，充分考虑评估对象所在整宗房地产的其他部分对评估对象价值的影响，不应当低估相关减价影响。
• 评估对象为在建工程中的部分房地产、且不能独立续建的
  • 人民法院要求评估该部分的现状价值的，应当根据在建工程整体的形象进度，采用假设开发法和成本法评估；采用假设开发法评估时，应当选择被迫转让开发前提，充分考虑转让税费、重复投入的成本费用、开发期限延长等因素的影响；采用成本法评估时，应当充分考虑被迫转让、各类折旧等因素所导致的价值减损；
  • 人民法院要求评估该部分的期房预售价值的，应当参照类似预售房屋的价格进行评估；同时应当充分考虑查封、所在项目开发建设手续完备程度、所在在建工程整体形象进度、以及是否取得预售许可、能否按期竣工交付等因素所导致的价值减损。
• 评估对象为未竣工交付的预购商品房
• 评估对象为共有产权住房、经济适用住房、安置住房等保障性住房的
• 未经登记或者缺乏合法建造证明，未依法认定为违法房地产
  • 评估对象依法可以登记但未办理登记的，经书面征询人民法院同意，可以按照已登记房地产进行评估；评估结果应当为扣除办理登记需要发生的相关费用后的余额，并在评估报告中进行相应说明
  • 评估对象补充完善相关手续后可以办理登记的，经书面征询人民法院同意，可以按照已登记房地产进行评估；评估结果应当为扣除补充完善相关手续、办理登记需要发生的相关费用后的余额，并在评估报告中进行相应说明。
  • 评估对象依法不予办理登记的，应当充分考虑无法办理登记对评估结果的影响，并在评估报告中进行相应说明。
• 评估对象的土地为集体土地的