导图社区 市政公用产业评估分析
本图是一份融资租赁城市市政公用产业评估分析思维导图，内容主要涉及热力、热电、公交、水务、燃气行业。
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关于2021年11月经济走势的思维导图，目前经济不同步，我们率先复苏，但也率先调整，美国经济状况现在比我们强一些，如果明年美元加息，经济又强，那么肯定美元会升值，资金朝美元移动，要防范此风险，必须刺激经济把中国经济的景气度提升起来，相对美国处于强势地位，才能对冲美联储加息，美元走强。
远东大神总结归纳的思维导图，是关于融资租赁报告撰写（城投、产业），内容和丰富实用，欢迎大家前来参考学习。
这是一篇关于管理会计的思维导图，管理会计是工商管理专业的一门专业课，是为强化企业内部经营管理，提高经济效益服务，运用的一系列专门方式方法。
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费用结算流程
租赁费仓储费结算
E其它费用
F1开票注意事项
F2结算费用特别注意事项
洛嘉基地文件存档管理类目
一级注册建筑师建筑经济
混凝土
实务第一篇第一章燃烧知识树
燃烧类型
城市公用市政运营类客户评估解析
一、授信回顾
从2015年38亿到2017年70亿，授信无存量（即授即用）
公交最多，供热其次
特点
单体授信规模较大
市场纵深好
风险可控
资金需求稳定
二、行业解析
公交行业评估
上下游
上游为客车生产厂商（三龙一通：宇通（最大）、苏州金龙、厦门金龙（大金龙）、厦门金旅（小金龙），比亚迪，中通）
日常采购燃油、燃气、电
下游给公众提供服务
定性
公益性
垄断性
中央补贴渐少，主要依赖地方
定量
经营分析
收入
票款
一般地级市核心公交企业收入在6000万-2亿，省会核心公交可以达到4-8亿
运营补贴
资金补贴
补贴模式：成本规制和非成本规制
成本规制：通过审计确定公交企业正常运行所需支出的合理成本，将减去票款收入后的缺口部分全额补贴给企业
一般省会城市采用
非成本规制
比较随意
确认授信收入的补贴标准
租赁期内可预期持续存在
按照权责发生制合理分摊
大部分城市公交补贴情况较随意，容易出现资金流紧张
与日常经营直接相关的补贴进入利润表的营业外收入
而与固定资产构建相关的补贴回在资产负债表递延收益、专项应付款等科目出现，后续分摊进利润表
评估时判断是否可持续
现金流
经营性毛现金流=净利润+折旧（车辆一般6-8年更新）+摊销
租金覆盖比一般在0.5-0.8
筹资分析
2016年开始，金融机构开始重视公用事业
公交企业普遍存在购车厂商分期款，一般三年左右，不会超5年
代政府融资
投资分析
购车
场站建设
但大部分情况城投负责建设，公交接受
企业组织结构类型
单体公交公司
公交集团
大城市多见，各市辖区及县各有独立公交公司，各公司整合在一控股平台进行统一管理
交通投资集团
兼有常规公交业务以及大型场站建设投资融资功能
重点关注
票款下滑
地铁等建设导致
网约车
共享单车
补贴收入的稳定性、及时性
补贴的到位情况直接影响我司租金能否及时偿付
融资规模的合理性
本次资金用途
历史融资规模
还款途径
一般负债规模不会太大，不会有数量级的差异
评估分析
当地市场
当地市场格局
其他参与企业
市场分额
地铁、共享单车等
购车信息
票价
当前票价水平
未来票价调整计划
经营统计
补贴
燃气行业评估
燃气形态
管道气
CNG：压缩天然气，经过压缩机压成25MPa后形成，可用作车用替代能源（汽车购置维护成本较低）
LNG：液化天然气
定价机制
上游：中石油、中石化、中海油
中游：管道传输
下游：分销
公益性、市场化并存
政府顶基准价
资金需求
燃气管网新建
老旧管网改造
需改造管网占城市管网总量的30%
储气调峰设备建设
加气站建设（城市交通对天然气需求）
LNG及CNG液化厂建设
代平台或政府融资
按时间分析需求
前期
前期建设通常为企业自有资金先期投入，管线初步建设后由租赁公司，信托公司资金予以补充，待手续齐备后，银行长期项目贷款进行置换。目前各商业银行对该类企业中手续齐备的项目均积极接入，大型银行在存量贷款余额中占比相对较低。
中后期
倒贷
新增区域管线铺设和终端调峰，加气站，液化厂建设等
还款来源
第一还款来源为企业投产后售气预收款及经营性现金流。包括融资性现金流。
此类企业大多数具有较强的国有背景，且在燃气交易流程中均采用预付款结算，因此现金流较好，下游民生性及工业性需求相对稳定，还款资金具有保障性。
客户在哪
上游
燃气开采企业，CNG/LNG工厂
中游
省级天然气公司
CNG/LNG运输企业
销售燃气
燃气初装费（管网建设）
递延收益
需要关注可持续性
利润
基本都可盈利
关注上游价格波动，以及签署的采购合同内容条款
受金融机构支持大
投资规模大时候需要特别关注
管道建设、加气站建设、管网更新
调查报告要点
购气量
价格
服务客户量
区域
水务（运营）
行业趋势
未来城市用水增量主要来自生活用水
行业投资重点在管网新建和改造
用户端水价
水资源费
工程水费
污水处理费70%
政府补贴30%
工艺
混凝-絮凝-沉淀-过滤-消毒
污水处理：粗格栅-细格栅-曝气沉砂-生物反应-紫外线消毒-泥沙处理
环保属性
投资热电，集团型客户资金需求旺盛
组织结构
单体水厂
专业水务运营集团
北控水务
首创股份
碧水源
融资难度大，但可以谈投资营销合作等
水务综合服务集团
调研难度大，需要区分不同业务进行实质分析
国有水务投资集团
投融资功能占主导地位，有基础设施建设特性
结算模式
PPP模式
需要考虑当地政府财力
非市场模式
着重分析地方财政实力
自来水厂
售水
一般不需要补贴
污水厂
污水处理费
关注产能利用率
租金覆盖比一般0.8以上，折旧摊销占总成本可能在30%-40%，电费占30%，人工站15%
关注项目贷的还本压力
自建水厂中，建设施工可以确认为收入，实质资金来自项目贷
经验数据
新建污水处理厂投资估算：造价约2000元/吨日，规模偏小污水处理设施造假更高。十万吨，大概就是需要2亿
已建污水处理厂提标改造（B-A）：造价约600元/日吨
新建再生水厂估算：造价约1100元/日吨
新建农村污水处理设施：造价约3000元/日吨
正常县级市水厂供水能力在20-30万吨（经济好），经济差点在10万吨。水费按1.5元算，那么在4000-5000万左右。
受金融机构支持，尤其政策性银行
热力行业
行业赋能
1、蒸吨
指锅炉的供热水平，一般用t/h表示，1蒸吨介质供热面积大概为1-1.5万平方米
区域性
有供热半径存在
客户分类
供热模式不同
热源
热网
热源+热网
产品不同
是否热电联产
工业供热一般用蒸汽，居民供暖一般都是水
单体热源厂一般供热面积在300-1000万平
取暖价格一般在18-38元/平/供暖季节
大部分可以盈利
关注
投资规模
实际供热面积
产能利用率
高额固定资产投资对应的折旧
财务费用等
新入网介入的潜在市场空间
旧城改造、小锅炉替换等
上游原料价格
收入分析
主营业务收入-热费收入
会计账务处理：计入中间科目预收账款，定期进行结转至主营业务收入
居民供热：免收增值税，供暖季前预付款，一次性结清
非居民供热：预付款或后付
其他业务收入、营业外收入
主要为官网建设费收入+补贴收入
会计账务处理
管网建设费计入递延收益或其他应付款等科目，按3-10年分摊至其他业务收入或营业外收入
补贴收入直接当年全部进营业外收入
管网建设费收入
一次性向开发商或单位收取，根据建设范围按面积收取（30-200元/平米）
补贴收入
经营补贴
通过调价的方式实现盈亏平衡
每年给予经营性补贴覆盖亏损
补贴由地方政府支付，金额由政府确定固定金额列入财政预算或每年政府核定企业上一年亏损额后补贴
工程补贴
通常不能全额覆盖工程投资，补贴由国家或地方政府支付（专项资金）
成本分析
其他2%
折旧和摊销8%
锅炉设备一般按15年折旧
管网一般按20年折旧
工资10%
燃料、水80%
前期投资大，刚性负债往往较高，项目贷款还本压力大
受金融机构支持，短期贷款较稳定
债务构成：刚性、非刚性
判断其资金缺口及备选方案
投资分析：供热季前会屯煤，但不会高于供热季用煤量的30%
国有单体供热公司
供热面积300-800万平，可能有热电联产，发电为主
集团化供热企业
对价能力强，但相对扩张需求大，业务合作机会由此显现
燃煤价格波动
筹资稳定性
区域代融资情况
公交
基础问题
1、是否有远东同事拜访
2、是否接触过融资租赁
行业问题
1、行业发展问题
2、当地公交政策（补贴来源等）
到达渠道
融资主管
财政局、金融办
行业主管
交通局
项目信息来源
发改委
经营问题
当地定位
经营年限
市场格局（其他竞争者）
市场份额
开通线路
拥有车辆
主要运营成本
客车生产商
电费以及其他公交所需燃料费
设备折旧维护
员工（员工人数）及工资
财务费用
借款来源
资金成本
收入来源
是否有上调可能
规模
构成
补贴收入是否稳定，政府一般几时发放
补贴分类
中央补贴
购车补贴
油价补贴
大气污染治理基金（新能源补贴）
地方补贴
场站建设补贴
投资补贴
亏损补贴
老年人免费乘车补贴
冬季管饱免费乘车补贴
稳岗补贴
财务分析
资金及结构问题
目前债务结构
来源及占比
账期
刚性负债
未来投资
是否会买车换新车等
是否新建站点（有可能城投建设）
经营周转
补贴不到位
年底工资
融资途径/资金来源
近些年接触过的金融机构
收入验证
公交行业的收入主要包括票款收入，各类补贴收入以及其他与公交经营相关的收入，如快速公交建设运营服务费，公交场站建设运营收入等 首先是收入核实方面，需要提供增值税纳税申报表，金税系统现场照片，公开财务报表，银行对账单，内部原始凭证，内部报表，内部统计表，最近一期科目余额表 （1）企业增值税/所得税申报表，需要取得最近两年及近3个月的纳税申报表，并提供近3个月的增值税纳税凭证，并且可以现场登录纳税系统进行确认并拍照。 （2）银行对账单，取得近6个月以来的所有业务往来银行的对账单及个人账户对账单。 （3）根据公交现有设备配置，结合公交行业水平，估计公交公司票款收入规模。
