投资性房地产

投资性房地产一些相关的理解与总结概括，包括他的定义及范围、确认和计量、三、转换、处置等等，请多指教。

投资性房地产

• 一、定义及范围
  • （一）定义：赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。
    • 注意：投资性房地产是一种经营性活动（区别于用于生产经营场所的房地产和用于销售的房地产）
  • （二）范围
    • 1已出租的土地使用权（已对外出租）
    • 2持有并准备增值后转让的土地使用权（非房地产开发企业）
    • 3已出租的建筑物（拥有产权经营方式出租）
    • 4空置或在建建筑物-书面决议日
• 二、确认和计量
  • （一）确认
    • 1确认条件（资产都一样）
      • 与其相关的经济利益很可能流入企业
      • 成本能可靠计量
    • 2确认时点：
      • ①已出租：租赁期开始日（可供承租人使用的起始日期）
      • ②持有并准备增值后转让的土地使用权：停止自用，准备增值后转让的日期
      • ③空置或在建建筑：书面决议日
  • （二）计量
    • 1初始计量（成本）
      • ①外购（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）
      • ②自行建造（投资性房地产-在建）
      • ③非投资性房地产转换为投资性房地产
    • 2后续计量（投资性房地产二5页总结）
      • （1）成本模式
        • 计量原则：比照固定资产或无形资产三计提（计提折旧或摊销，减值准备）
        • 相关分录
          • ①按月计提折旧或摊销
          • ②确定租金收入（默认行业为制造业企业）
          • ③计提减值准备
          • ④发生维护支出等
      • （2）公允价值模式
        • 计量原则：三不计提一确认（不计提折旧，摊销，减值准备，确认公允价值变动）
        • 相关分录
          • ①资产负债表日确认公允价值变动
          • ②确定租金收入（同成本模式）
          • ③发生维护支出等（同成本模式）
      • （3）后续计量模式的变更
        • 计量模式一经确定，不得随意变更（可比性)
        • 成本模式符合条件可以转化为公允价值模式（会计政策变更：变更日公允价值与账面价值差额计入留存收益）; 但是公允价值不可转化为成本模式。（禁止逆行）
      • （4）与投资性房地产有关的后续支出
        • ①资本化后续支出（改扩建）
          • 采用成本模式计量，在开发期间不计提折旧或摊销
        • ②费用化后续支出（日常维护）
          • 费用化支出计入当期损益
• 三、转换（用途转变）（表格6，7,8页）（11页总结）
  • （一）成本模式下的转换（账转账，公允价值靠边站，只换科目无差额）
    • 1非投转投
    • 2投转非投
  • （二）公允价值模式下转换
    • 1非投转投（嫌疑人）（账转公，借公贷其他）
    • 2投转非投（大好人）（账转公，借贷均公）
    • 思路
      • ①确认投资性房地产为公允，确定转换方向
      • ②定性
      • ③口诀
• 四、处置（总结13页）
  • （一）成本模式
    • 1按实际收到款项
    • 2按账面价值结转其他业务成本
  • （二）公允价值模式
    • 1按实际收到款项
    • 2按账面价值结转其他业务成本
    • 3同时结转投资性房地产累计公允价值变动（若存在原转换日计入其他综合收益金额也一并结转）（就是结转小尾巴）