业主大会成立方法

这里是一篇根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》整理出的关于业主大会成立方法的思维导图，欢迎参考。

业主大会 成立方法

• 法律依据
  • 《民法典》 第二百七十七条　
    • 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
  • 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》
• 流程
  • 一、申请前提
    • 物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上
  • 二、申请
    • 1.建设单位申请
      • 建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。
    • 2.业主申请
      • 　　占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
  • 三、组建筹备组
    • 1.期间限制
      • 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组。
    • 2.筹备组组长无表决权
      • 筹备组组长在筹备组中没有表决权。街道办事处、乡镇人民政府指定业主担任筹备组组长的，该业主不得参选业主委员会委员。
    • 3.律师可担任筹备组组长
      • 本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任筹备组组长。
    • 4.筹备组组长的职责
      • （一）召集和主持筹备组会议；
      • （二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；
      • （三）签发筹备组公告；
      • （四）在筹备组出具的业主大会 成立和业主委员会选举情况的报告上签字；
      • （五）筹备组自动解散的，由筹备组组长将建设单位提供的相关资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管；
    • 4.筹备组中的业主代表
      • 可以由业主自荐或者联名推荐产生。
    • 5.筹备组成员的表决权
      • 筹备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票表决权，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
    • 6.公告后成立
      • 街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。
    • 7.建设单位在筹备活动中应当履行的义务
      • （一）自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密，不得将本项相关资料用于与筹备无关的活动。
      • （二）根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台。
      • （三）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
  • 四、首次业主大会会议的 准备工作
    • 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作
    • 1.筹备组负责筹备工作
      • 筹备组成立之日起60日内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：
    • 2.筹备组需完成的事项
      • （一）制订首次 业主大会 会议召开方案，确定首次 业主大会 会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次 业主大会 会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等；
      • （二）拟订管理规约草案、业主大会 议事规则草案；
      • （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会 会议上的表决权数；
      • （四）首次业主大会 会议的其他筹备工作。
    • 3.上述事项公示
      • 公示时间
        • 7日
      • 公示期间
        • 业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。
      • 公示期满后7日内
        • 筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，确定拟提交表决的内容。
    • 4.需业主表决的内容需要公示
      • 首次业主大会会议召开前
      • 筹备组应当将首次业主大会 会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会
      • 公告期不少于15日
  • 五、首次业主大会会议
    • 1.表决事项
      • 1.内容
        • （一）管理规约（草案）；
          • 应当约定的事项
            • （一）物业的基本情况；
            • （二）物业管理方式；
            • （三）业主共同管理的权利和责任；
            • （四）物业共用部分的经营和收益分配；
            • （五）物业的使用、维护和管理；
            • （六）物业管理区域内的应急预案；
            • （七）违约责任；
            • （八）争议解决方式；
        • （二）业主大会 议事规则（草案）
          • 应当规定的事项
            • （一）物业的基本情况；
            • （二）物业管理方式；
            • （三）业主共同管理的权利和责任；
            • （四）物业共用部分的经营和收益分配；
            • （五）物业的使用、维护和管理；
            • （六）物业管理区域内的应急预案；
            • （七）违约责任；
            • （八）争议解决方式；
        • （三）选举业主委员会委员。
      • 2.同意人数
        • 以上事项应当全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
    • 2.业主的表决权
      • 业主的面积表决权数
        • （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
        • （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
      • 业主的人数表决权数
        • （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
        • （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
      • 其他
        • 按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售（预售）许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
    • 2.表决结果
      • 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。
    • 3.备案
      • 备案时间及对象
        • 管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举事项全部通过的，业主委员会自首次业主大会决议作出之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案
      • 材料
        • （一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
        • （二）业主大会决议；
        • （三）管理规约、业主大会议事规则；
        • （四）业主委员会委员名单。
      • 完成备案
        • 材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，出具书面备案证明，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会
    • 4.刻章
      • 业主大会成立并完成业主委员会备案的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。