第5章投资性房地产

一张图含括2022中级会计实务第五章投资性房地产全部考点，包括概述、确认、初始计量（历史成本）、后续计量、后续支出、转换等方面。

第六章 投资性房地产

• 概述
  • 定义
    • 为赚取租金或资本增值，或者二者兼有而持有的房地产
  • 特征
    • 1、投资性房地产是一种经营活动
    • 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产
    • 其他业务活动
  • 范围
    • 1、已出租的土地使用权
    • 2、非房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 但是按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 不能闲置太久，连续1年不开发，国家有权收回
    • 3、已出租的建筑物
      • 企业拥有产权的建筑物
      • 经营方式出租，企业与其他方签订租赁协议
    • 4、特殊情况
      • 1、空置建筑物
        • 空置建筑物指企业新购入，自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且整理后达到可供经营出租状态的建筑物
        • 只要企业管理当局（董事会）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产
      • 2、在建房产
        • 只要企业管理当局（董事会）作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决定当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产--在建”科目核算
      • 3、某项房地产
        • 部分用于赚取租金或资本增值
          • 能单独计量和出售的，应当确认为投资性房地产
          • 不能单独计量和出售的，不确认为投资性房地产
        • 部分用于生产商品、提供劳务或经营管理
      • 4、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的（如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务），应当将该建筑物确认为投资性房地产
    • 5、不属于投资性房地产的资产
      • 自用房地产
      • 作为存货的房地产
• 确认
  • 确认条件（同时满足）
    • 1、企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益
    • 2、该项投资性房地产的成本能够可靠的计量
  • 确认时点
    • 1、用于出租的
      • 租赁开始日
    • 2、持有以备经营出租的空置建筑物
      • 管理当局作出正式书面决议的日期
    • 3、持有以备增值后转让的土地使用权
      • 以企业将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期为准
• 初始计量（历史成本）
  • 1、外购
    • 成本模式
      • 借：投资性房地产
      • 贷：银行存款
    • 公允价值模式
      • 借：投资性房地产--成本
      • 贷：银行存款
    • 企业购入房地产，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，才能从固定资产或无形资产转换成投资性房地产
  • 2、自行建造
    • 达到预定可使用状态所发生的必要支出
    • 建造过程中发生的非正常损失，计入当期损益，不计入投资性房地产成本
    • 企业自行建造的房地产，先确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁开始日或用于资本增值之日起，才能从固定资产、无形资产或存货转换成投资性房地产
• 后续计量
  • 成本模式
    • 计提折旧或摊销，存在减值迹象，按资产减值的有关规定进行处理
      • 1、折旧或摊销时
      • 2、取得租金收入
      • 3、投资性房地产提取减值时
      • 当价值恢复时，减值不转回
  • 公允价值模式
    • 前提条件
      • 公允价值能可靠计量
        • 同时满足以下条件
        • 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
        • 2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计
    • 会计处理原则
      • 不提折旧，不提减值；公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益
    • 会计处理
      • 1、期末公允价值大于账面价值时
      • 2、期末公允价值小于账面价值，分录相反
      • 3、收租金时
  • 后续计量的变更
    • 成本模式改成公允价值模式
      • 会计政策变更
      • 借：投资性房地产（公允价值）
      • 投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 投资性房地产减值准备
      • 贷：投资性房地产
      • 递延所得税资产
      • 递延所得税负债
      • 盈余公积
      • 未分配利润
      • 会计政策变更影响数
    • 公允价值模式不能改成成本模式
  • 同一企业成本模式和公允价值模式只能选择一种模式计量，不能同时选择2种模式计量
• 后续支出
  • 资本化支出
    • 成本模式
      • 1、转入改扩建
      • 2、发生扩建支出
      • 3、完工
    • 公允价值模式
      • 1、转入改扩建
      • 2、发生扩建支出
      • 3、完工时
  • 费用化支出
    • 借：其他业务成本
    • 贷：银行存款
    • 不区分成本模式还是公允价值模式
• 转换
  • 转换条件
    • 有确凿的证据表明房地产用途发生变化时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换成投资性房地产
    • 1、原来出租的投资性房地产开始自用，相应的由投资性房地产转换成自用房地产
    • 2、房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应的由存货转换成投资性房地产
    • 3、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应的由无形资产转为投资性房地产
    • 4、自用建筑物停止自用，改为出租，相应的由固定资产转为投资性房地产
    • 5、房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货
  • 转换日的确定
    • 投资性房地产改为自用
      • 用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期
    • 作为存货的房地产或者自建的建筑物或土地使用权改为出租
      • 租赁期开始日
    • 自用土地使用权用于资本增值
      • 转换决议的日期
    • 投资性房地产改为开发商品
      • 作出书面协议
  • 自用房地产（或存货）转换成投资性房地产
    • 成本模式
    • 公允价值模式
  • 投资性房地产转换成自用房地产（或存货）
    • 成本模式
    • 公允价值模式
• 处置
  • 成本模式
    • 1、收到处置收益时
    • 2、结转成本
  • 公允价值模式
    • 1、按实际收到的价款
    • 2、结转成本
    • 3、将累计的公允价值变动转入其他业务成本
    • 4、将其他综合收益转入其他业务成本
    • 红字部分影响营业利润