中级会计实务第四章

中级会计实务 第四章 投资性房地产 考试资料

投资性 房地产

• 概述
  • 特征：为赚取租金或资本增值，能单独计量&出售。 部分赚取资金部分自用，单独计量&出售，确认；不能单独计量&出售，不确认。
  • 范围
    • 土地使用权：已出租or持有并准备增值后转让
    • 已出租的建筑物：服务占租赁协议不重大 拥有产权并经营租赁方式出租，签订租赁协议；
  • 不属于
    • 土地使用权→尚未出租；闲置土地；经营租入再转租
    • 建筑物→经营租入再转租
    • 自用(居住/经营/办公)or存货(房开企业的商品房和土地)
• 确认 条件
  • 同时满足1.经济利益很可能流入企业；2.可靠计量
• 初始 计量
  • 外购
    • 购买同时用于出租or增值
    • 成本＝价款＋税费＋直接归属其他支出
    • 购入一段时间后再转：先确认固定资产/无形资产，租赁增值日开始
  • 自建
    • 达到预定可使用状态同时用于出租or增值
    • 成本＝土地开发费用＋建筑成本＋安装成本＋资本化借款费用＋分摊的间接费用＋其他
    • 达到状态后一段时间后再转：先确认固定资产/无形资产/存货，租赁增值日开始
• 后续 支出
  • 资本化 (改扩建)
    • 后续支出须满足确认条件计入成本
    • 在开发期间继续作为投资性房地产，期间不计提这就or摊销
    • 成本模式 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
      • 公允价值模式 借：投资性房地产——在建 ——公允价值变动(or贷) 贷：投资性房地产——成本
  • 费用化(改扩建)
    • 不满足确认条件如日常维护，计入当期损益(其他业务成本)
• 后续 计量
  • 企业应当采用成本模式进行后续计量，特定条件可以公允价值模式计量 同一企业只能用一种模式对所有投资性房地产 一经确定，不得随意变更；公允不得转为成本(除非公允价值不能持续可靠取得) 成本→公允，会计政策变更，变更日公允价值与原账面差额调整期初留存收益
  • 成本模式
    • 折旧当期增加，当期不提，当期减少，当期照提；摊销当期开始，当期减少当期停止摊销
    • 折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/摊销
      • 计提减值损失 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
        • 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入
  • 公允价值 模式
    • 只有确凿证据表明能够持续可靠取得公允价值时，可以采用公允价值模式。计量日有序交易
    • 公允价值上升 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
      • 公允价值下降 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动
        • 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入
    • 公允价值模式不折旧不摊销不减值准备
      • 涉及所得税，调整递延所得税负债or递延所得税资产
    • 极少数，公允价值不能可靠取得， 应对该投房采用成本模式计量直至处置 假设无残值
      • 借：投资性房地产(变更日公允价值) 投资性房地产累计折旧(摊销) (原房地产已计提的折旧/摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 利润分配——未分配利润(或借) 盈余公积(或借)
• 转换
  • 成本 模式下
    • 自用→投资：租赁日or增值日 借：投资性房地产    累计折旧(累计摊销)    固定/无形资产减值准备  贷：固定/无形资产    投资性房地产累计折旧(摊销)    投资性房地产减值准备
      • 存货→投资：租赁日or增值日 借：投资性房地产    存货跌价准备  贷：开发产品(存货账面余额)
    • 投资→自用：自用状态日 借：固定/无形资产    投资性房地产累计折旧(摊销)   投资性房地产减值准备  贷：投资性房地产    累计折旧(累计摊销)    固定/无形资产减值准备 
      • 投资→存货：董事会书面决议明确标明对外销售日期 借：开发产品(账面价值)    投资性房地产累计折旧    投资性房地产减值准备   贷：投资性房地产(账面余额)
  • 公允价值 模式
    • 自用→投资：租赁日or增值日 借：投资性房地产——成本    累计折旧(累计摊销)   固定/无形资产减值准备    公允价值变动损益(借差)   贷：固定/无形资产(原值)    资本公积——其他资本公积(贷差)
      • 存货→投资：租赁日or增值日 借：投资性房地产——成本    存货跌价准备(已计提存货跌价准备)    公允价值变动损益(借差)  贷：开发产品(账面余额)    资本公积——其他资本公积(贷差)
    • 投资→自用/：自用状态日 投资→存货：董事会书面决议明确标明对外销售日期 借：固定/无形资产、开发产品(公允价值)  贷：投资性房地产——成本   ——公允价值变动(或借) 公允价值变动损益(或借记) 
• 处置
  • 终止确认投资性房地产：被处置or永久退出使用且预计不能取得经济利益
  • 出售、转让、报废、损毁： 其他业务收入＝收入－账面价值－相关税费 其他业务成本＝所处置房地产账面价值
  • 成 本 模 式 ←
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
      • 公 允 价 值 模 式 ←
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动(或借) 借：其他综合收益(若涉及)/公允价值变动损益 贷：其他业务成本（或相反分录）