第五章 投资性房地产（2分）

注册会计师 会计 第五章投资性房地产 思维导图，从投资性房地产的特征与范围、投资性房地产的确认和计量、投资性 房地产的转换和处置这三节展开详细的阐述。

第五章 投资性房地产（2分）

• 第一节 投资性房地产的特征与范围
  • 一、投资性房地产的定义
    • 指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
  • 二、投资性房地产的范围
    • （一）属于投资性房地产的项目
      • 1.已出租的土地使用权（经营租赁方式）
        • 计划出租未出租不属此类
      • 2.持有并准备增值后转让的土地使用权（少见）
        • （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物
        • （2）企业租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产
        • （3）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产
        • （4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产
      • 3.已出租的建筑物
    • （二）不属于投资性房地产的项目
      • 1.自用房地产
        • 企业自用的厂房 、办公楼等生产经营场所
      • 2.作为存货的房地产
        • 房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，是房地产企业的开发产品，作为存货处理
      • 特别提示
        • 在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情况。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货（房地产开发企业）和投资性房地产
• 第二节 投资性房地产的确认和计量
  • 一、投资性房地产的确认和计量
    • （一）投资性房地产的确认条件和确认时点
      • 1.确认条件
        • （1）与投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业
        • （2）该投资性房地产的成本能够可靠计量
      • 2.确认时点
        • （1）对已出租的土地使用权、已出租的建筑物
          • 一般为租赁期开始日（除特殊情况外）
        • （2）对持有并准备增值后转让的土地使用权
          • 企业将自用的土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期
    • （二）投资性房地产的计量
      • 初始计量
        • 按成本进行初始计量
      • 后续计量
        • 成本模式
          • 3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备（已计提的减值准备不许转回）
        • 公允价值模式
          • 1.3个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备
          • 2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件
            • （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
        • 特殊说明
          • 投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量
      • 特殊说明
    • （三）投资性房地产的账务处理
      • 科目设置
        • 成本模式
          • ①投资性房地产 ②投资性房地产累计折旧（摊销） ③投资性房地产减值准备
        • 公允价值模式
          • 投资性房地产—成本 —公允价值变动
      • 发生业务
        • 成本模式
          • 1.增加时（出租时点）
            • （1）外购时（价、费、税）
              • 借：投资性房地产 贷：银行存款
            • （2）自行建造
              • 借：投资性房地产 贷：开发成本/在建工程等
          • 2.收租金
            • 借：银行存款 贷：其他业务收入
          • 3.结转成本
            • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
          • 4.减值
            • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 注：减值后不允许转回
          • 5.后续支出
            • （1）资本化后续支出
              • 转入在建
                • 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
              • 发生后续支出时
                • 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款等
              • 完工时
                • 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建
            • （2）费用化后续支出
              • 借：其他业务成本 贷：银行存款等
        • 公允价值模式
          • 1.增加时（出租时点）
            • （1）外购时（价、费、税）
              • 借：投资性房地产—成本 贷：银行存款
            • （2）自行建造
              • 借：投资性房地产—成本 贷：开发成本/在建工程等
          • 2.收租金
            • 借：银行存款 贷：其他业务收入
          • 3.期末计量
            • （1）期末公允价值＞账面余值
              • 借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益
            • （2）期末公允价值＜账面余值
              • 借；公允价值变动损益 贷：投资性房地产—公允价值变动
          • 4.后续支出
            • （1）资本化后续支出
              • 转入在建
                • 借：投资性房地产—在建 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动（可借可贷）
              • 发生后续支出时
                • 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款等
              • 完工时
                • 借：投资性房地产—成本 贷：投资性房地产—在建
            • （2）费用化后续支出
              • 借：其他业务成本 贷：银行存款等
  • 二、投资性房地产后续计量模式的变更
    • 1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意更改
    • 2.成本模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益
    • 3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
    • 借：投资性房地产（转换日的公允价值） 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 盈余公积（倒挤，可借可贷） 利润分配—未分配利润（倒挤，可借可贷）
    • 概要
• 第三节 投资性房地产的转换和处置
  • 一、投资性房地产的转换（双向转换、用途变更）
    • （一）投资性房地产转换形式和转换日
      • 1.一般情况
        • 投转非
          • （1）投资性房地产开始自用（固定资产或无形资产）
            • 转换日：房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期（强调“状态”）
          • （2）投资性房地产转为存货（房地产开发企业）
            • 转换日：租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
        • 非转投
          • （3）作为存货的房地产，改为出租
          • （4）自用建筑物停止自用，改为出租
          • （5）自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值
          • 转换日：租赁期开始日或资本增值之日
      • 2.特殊情况（空置建筑物、在建建筑物）
        • 前提条件：如果企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品、自用房地产用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化
        • （1）企业自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物（视为存货转换为投资性房地产）
        • （2）不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物（视为自用房地产转换为投资性房地产）
    • （二）投资性房地产转换的会计处理
      • 1.投转非
        • （1）投资性房地产转为自用房地产
          • 成本模式
            • （原转原、折转折、摊转摊、准转准） 借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/ 无形资产减值准备
          • 公允价值模式
            • 借：固定资产/无形资产（公允价值） 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动（可借可贷） — 公允价值变动损益(可借可贷）
        • （2）投资性房地产转为存货
          • 成本模式
            • 借：开发产品（倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
          • 公允价值模式
            • 借：开发产品（公允价值） 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动 （可借可贷） —公允价值变动损益 （可借可贷）
      • 2.非转投
        • （1）自用房地产转为投资性房地产
          • 成本模式
            • （原转原、折转折、摊转摊、准转准） 借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/ 无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
          • 公允价值模式
            • 借：投资性房地产—成本（公允价值） 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 公允价值变动损益（倒挤，借差） 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益（倒挤，贷差） 注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）
        • （2）存货转换为投资性房地产
          • 成本模式
            • 借：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备 贷：开发产品
          • 公允价值模式
            • 借：投资性房地产——成本（公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（倒挤，借差） 贷：开发产品 其他综合收益（倒挤，贷差） 注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）
      • • 只有在公允价值模式下才可能出现差额（账面价值与公允价值）
  • 二、投资性房地产的处置 （出售、转让、报废、毁损、非货币性资产交换等）
    • 成本模式
      • ①借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） ②借：其他业务成本（倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • ①借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） ②借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（可借可贷） 同时： ③借：公允价值变动损益（可借可贷） 贷：其他业务成本 同时： 借：其他综合收益 贷：其他业务成本