2022年注册会计师会计第五章投资性房地产

2022年注册会计师会计：投资性房地产开始自用（固定资产／无形资产）：房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期（达到自用状态+开始自用。

投资性房地产

• 概述
  • 定义
    • 为赚取租金（出租）或资本増值， 或者两者兼有而持有的房地产（房+地）
  • 范围
    • 属于
      • 已出租的土地使用权
        • 经营租货方式出租（出让or转让）√
          • 计划出租但尚未出租×
            • 以经营租赁租入再转租×
      • 已出租的建筑物
        • 拥有产权+经营租赁方式出租
          • 自行建造／开发活动完成后用于出租/正在建造／开发过程中将来用于出租√
            • 以经营租赁租入再转租×
        • 空置建筑物/在建建筑物
          • 董事会等作出书面决议，明确表明经营出租+意图短期内不再发生变化
            • 尚未签订租赁协议→也可视为投资性房地产√
        • 相关辅助服务在租赁协议中不重大√
          • eg：向承租人提供安保、维修
      • 持有以备增值后转让的土地使用权（炒地皮）
        • 实务中较少
          • 国家承认闲置土地×→资产都不是
    • 不属于
      • ①企业自用办公楼、生产车间厂房、土地使用权 ×
        • ②企业拥有并自行经营的旅店、饭店×
          • ③企业出租给本企业职工住的宿舍×
            • ④企业以经营租赁方式租入/再转租的（建筑物/土地使用权）→不是企业资产×
      • ⑤持有并准备增值后转让的（炒房）× →非房地产企业作为固定资产
        • ⑥计划出租但尚未出租的土地所有权×
          • ⑦房地产企业持有准备建造商品房的土地使用×→存货
      • ⑧房地产企业正在开发的商品房×→存货
        • ⑨房地产企业开发准备出售的房屋×→存货
          • ⑩房地产企业持有并准备增值后出售的商品房（士地使用权）×→存货
    • 特殊情况
      • 某房地产分为AB 部分 A 用于出租/资本增值 B自用
        • 能单独计量和出售
          • B→固定资产/无形资产/存货（房地产开发企业）
          • A →投资性房地产√
        • 不能单独计量和出售
          • A B 都不是投资性房地产×
      • 母公司与子公司之间租赁房地产
        • 出租方的个别财务报表应确认为投资性房地产
          • 编制合并财务报表时，应将其作为企业集团的自用房地产
• 确认
  • 确认条件
    • 定义+同时满足①②
      • ①经济利益很可能流入；②成本能可靠计量
  • 确认时点
    • 已出租的土地使用权/建筑物
      • 租赁期开始日（合同生效日）
        • 例外：已出租的建筑物尚未签合同也可以作为投资性房地产时
    • 持有准备增值后转让的士地使用权
      • 停止自用、准备增值后转让的日期
• 计量
  • 初始计量/后续计量/后续支出
    • 见表格
  • 后续计量模式的变更
    • 总原则
      • 成本模式→公允价值模式√
        • 会计政策变更
          • 公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益
            • 借：投资性房地产——成本 【变更日公允价值】 投资性房地产累计折旧（摊销） 【原房地产已计提的折旧或摊销】 投资性房地产减值准备 【原房地产已计提的减值准备】 递延所得税资产 【差额×25%】 贷：投资性房地产 【原值】 （或）递延所得税负债 【差额×25%】 盈余公积 (可借可贷) 【（差额-所得税）×10%】 利润分配——未分配利润 (可借可贷) 【（差额-所得税）×90%】
      • 公允价值模式→成本模式×
        • 不得转回，若转回→会计差错
      • 不能同时采用两种模式 一经确定，不得随意变更
• 转换
  • 用途发生改变
  • 转换日
    • 投→非
      • 投资性房地产开始自用（固定资产／无形资产）
        • 房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期（达到自用状态+开始自用）
      • 房地产开发企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外出售（投→存）
        • 租赁期届满，董事会书面决议表明将其重新开发用于对外销售的日期（租赁期届满+书面决议）
    • 非→投
      • 作为存货的房地产，改为出租
      • 自用建筑物停止自用，改为出租
      • 租赁期开始日：出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期
      • 自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值
        • 租赁期开始日/资本增值的日期
          • 租赁期开始日：出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期
            • 资本增值的日期：停止自用后，确定用于资本增值的日期
      • 空置建筑物/在建建筑物用于出租
        • 企业董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化
  • 成本模式下的转换
    • 投→非
      • 投资性房地产→自用
        • 借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备
          • 投资性房地产→存货
            • 借： 开发产品 （按转换日的账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） （原已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 （原已计提减值准备） 贷：投资性房地产 （按转换日的账面余额）
    • 非→投
      • 自用→投资性房地产
        • 借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
          • 存货→投资性房地产
            • 借：投资性房地产 （按转换日的账面价值） 存货跌价准备 （按已计提减值准备） 贷：开发产品 （按转换日的账面余额）
    • 只认账面、不认公允、无损益
  • 公允价值模式下的转换
    • 投→非
      • 投资性房地产→自用
        • 公允价值-原账面价值 计入当期损益（公允价值变动损益）
          • 借：固定资产/无形资产 （公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益 （差额可借可贷）
            • 投资性房地产→存货
              • 借：开发产品 （转换日的公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （可借可贷） 公允价值变动损益 （差额可借可贷）
    • 非→投
      • 自用→投资性房地产
        • 公允价值-原账面价值 ①借方差额→公允价值<账面价值→ 公允价值变动损益 ②贷方差额→公允价值>账面价值→ 其他综合收益（做人要大气）
          • 借：投资性房地产——成本 【转换日的公允价值】 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 公允价值变动损益（借差） 【损益类】 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益 （贷差） 【权益类，不影响损益】
            • 存货→投资性房地产
              • 借：投资性房地产——成本 （转换日的公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益 （借差） 贷：开发产品 其他综合收益 （贷差）
    • 认公允价值、有差额
• 处置
  • 成本模式
    • 借： 银行存款 【含税价】 贷：其他业务收入 【售价】 应交税费——应交增值税（销项税额）
      • 借： 其他业务成本（倒挤） 【账面价值】 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 影响损益＝不含税售价－账面价值
  • 公允价值模式
    • 借： 银行存款 【含税价】 贷：其他业务收入 【售价】 应交税费——应交增值税（销项税额）
      • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （可借可贷）
        • 反向结转
          • 同时： 借：公允价值变动损益 （可借可贷） 【损益类】 贷：其他业务成本【损益类】
            • 损益结转到损益，一增一减不影响最终损益
          • 同时： 借：其他综合收益 【权益类】 贷：其他业务成本【损益类】
            • 权益结转到损益，影响最终损益
    • 影响损益＝不含税售价－账面价值＋其他综合收益