《税一》第5章：土地增值税

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土地增值税

• 土地增值税概述
  • 概念
    • 转让国有土地使用权、土地上建筑及附着物（以下简称转让房地产）取得的增值额，按规定税率征收的一种税
  • 特点
    • 以增值额为计税依据
    • 征税面比较广
    • 采用扣除法和评估法计算增值额
    • 实行超率累进税率
    • 实行按次征收
• 纳税义务人、征税范围和税率☆☆
  • 纳税义务人
    • 转让房地产并取得收入的单位和个人
  • 征税范围
    • 一般规定
      • 转让、国有
        • 包括出售、交换、赠与，出让国有土地、转让非国有土地行为不征税
      • 转让使用权/产权
        • 强调使用权，附着物等是否发生产权转移，不包括未转让土地使用权
      • 有偿
        • 强调取得收入，对继承、赠与等方式无偿转让不予征税
    • 具体规定（必考）
      • 哪些征，哪些不征，哪些免征
      • 合作建房：建成后按比例分房自用，暂免；建成后转让的，征税
      • 房地产交换：征税（个人互换自有居住用房免征）
      • 房产抵押：抵押期间不征；抵押期满后看产权是否转移，以房产抵押征税
      • 房地产出租：权属不变，不征
      • 房地产评估增值：产权未转移，未取得收入，不征
      • 国家收回征用：权属变更，取得收入，免征
      • 代建房：不征
      • 房产继承：不征
      • 房产赠与
        • 不征
          • 赠与至亲
          • 公益赠与
      • 转让、抵押、置换：拥有主导权且实质转让，取得了相应经济利益，征税
  • 税率（四级超率累进税率）
• 计税依据☆☆☆
  • 收入额的确定
    • 全部价款及经历利益，不允许从中扣除任何成本
      • 实物：收入时的市场价格折算成货币收入
      • 无形资产：专门评估确定
      • 外币：取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算
      • 代收的各种费用
        • 一并收取的，作计税收入，作扣除项目，但不作为加计20%扣除基数
        • 单独收取未计入房价，不做扣除项目
  • 扣除项目及其金额
    • 总原则：卖房卖地各不同，新房老房也不同 房地产开发企业转让新建房：12345 非房地产开发企业转让新建房：1234 各类企业转让存量房：146 各类企业转让未开发土地：14
    • 新建房屋转让扣除项目
      • 1
        • 支付的地价款
          • 出让方式为取得土地出让金
          • 行政划拨为补缴的土地出让金
          • 转让为实际支付的地价款
        • 有关税费
          • 契税、登记、过户手续费
      • 2
        • 土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
        • 注意：建筑安装服务取得发发票，在备注栏注明建筑发生地显示名称及项目名称，否则不得扣除
      • 3
        • 能分摊利息支出并提供金融机构证明的：利息+（1+2）*5%以内
        • 不能分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：（1+2）*10%以内
        • 两点专门规定
          • 利息上浮幅度按国家规定，超过上浮幅度不允许扣除
          • 逾期利息部分和罚息不允许扣除
      • 4
        • 房地产企业
          • 附加税+扣除项目中不得抵扣的进项税
        • 其他企业
          • 附加税+扣除项目中不得抵扣的进项税+印花税
      • 5
        • 房地产企业
          • （1+2）*20%
          • 取得土地使用权后，未开发即转让的不得加计扣除
    • 存量房地产转让项目的扣除
      • 存量房屋（卖旧房）
        • 1：取得土地使用权所支付的金额
        • 4：转让环节缴纳的税金
        • 6：房屋及建筑物的评估价格
          • 重置成本价*成新度折扣率；评估价格须经当地税务机关确认
          • 纳税需要支付的评估费允许扣除，但因纳税人瞒报虚报房地产成交价格发生的评估费用，不允许扣除
          • 不能取得评估价格但有发票，按发票金额从购买至转让年度每年加计5%计算扣除；发票金额*（1+5%*购买年限）
    • 转让旧房及建筑不能取得评估价也不能提供购房发发票的
      • 核定征税
• 征收管理☆☆
  • 纳税义务发生时间和纳税期限
    • 转让房地产合同签订之日7日内，向房地产所在地税务申报
    • 全部竣工决算之前转让房地产收入预征土增
    • 预征率：除保障性住房外，东部不低于2%，中部和东北不低于1.5%，西部不得低于1%
  • 纳税地点
    • 房地产所在地，不在同一所在地分别申报
• 应纳税额的计算☆☆☆
  • 一般规定
    • 计算土增步骤和公式
      • 增值额=收入-扣除项目金额
      • 增值率=增值额/扣除项目金额
      • 确定税率档次和速算扣除系数
      • 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
    • 按照房地产评估价格计算征收的几种情形
      • 出售旧房及建筑物
      • 隐瞒虚报成交价格
      • 提供扣除项目金额不实
      • 成交价低于评估价又无正当理由
  • 房地产开发企业土增清算
    • 土增清算单位
      • 以国家审批的房地产开发项目作为单位；分期开发的以分期项目为单位
      • 开发项目包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额
    • 土增清算条件
      • 应当清算
        • 全部竣工、完成销售
        • 整体转让未竣工决算
        • 直接转让土地使用权
        • 卖完了
      • 可要求清算
        • 已竣工验收、已转让可售建筑面积85%以上；未超过85%但剩下的已租或自用
        • 取得销售许可证满三年仍未销售完毕
        • 纳税人申请注销但未办理土增清算手续
    • 土增清算时收入确认
      • 已销售的房地产项目收入的确认
        • 已全额开票：按发票所载金额确认收入
        • 未全额开或未开票：按合同所载金额确认收入
        • 实际面积与合同所载面积不一致，在清算前已补/退，在计算土增时应予调整
        • 营改增后土增清算：营改增前收入+营改增后不含税收入
      • 非直接销售和自用房地产收入的确认
        • 房开企业用于福利奖励投资分配，所有权转移时视同销售
        • 房开企业建造的房产安置回迁户，视同销售
        • 收入按方法和顺序确认
          • 本企业同地区、同年度、同类均价
          • 主管税务机关参照当年、同类市价或评估价
      • 房开企业自用或出租等商业用途，产权未转移不征税；不涉及收入和扣除
    • 土增清算时扣除项目
      • 前4项须提供合法有效凭证，无凭证不可扣除
      • 凭证资料不符合要求或不实的，税务核定
      • 配套等公共设施
        • 产权归全体业主所有
        • 无偿移交给政府、公共事业用于非盈利公共事业
        • 成本、费用可扣除
        • 有偿转让的
          • 应计算收入，并准予扣除成本费用
        • 销售已装修的房屋
          • 装修费可记入成本
        • 预提费用
          • 除另有规定不得扣除
        • 多个项目共同成本费用
          • 按可售建筑面积比例
        • 未支付的质量保证金
          • 开票的，按发票金额扣除
          • 未开票的，不得扣除
        • 开发费用的扣除
          • 财费中的利息支出，两种处理
          • 已经入成本的利息支出应调整至财费中计算扣除
        • 逾期开发缴纳的土地闲置费
          • 不得扣除
        • 取得土地使用权时支付的契税
          • 计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
        • 拆迁安置土增的计算
          • 适用销售找同类，或按税务机关评估价值，同时确认为拆迁补偿费（属于开发成本）
    • 土增清算的其他规定
    • 土增的核定征收（下列之一，不低于5%）
      • 未设置账簿
      • 销毁或不提供纳税资料的
      • 设置账簿，但混乱或残缺不全
      • 符合清算条件未按期限办理清算手续，逾期仍不清算
      • 申报依据偏低又无正当理由
    • 清算后再转让房地产的处理
      • 清算时为转让的，清算后有偿转让的，扣除项目金额按清算时到单位建筑面积成本费用*销售或转让面积
    • 土增清算后补缴土增加收滞纳金问题
      • 规定期限内补缴的，不加收滞纳金
• 税收优惠☆☆☆
  • 转让房屋，增值率未超过20%，免征
    • 普通标准住宅，未超过免税；超过全额计税
      • 住宅小区建筑容积率1.0以上
      • 单套建筑面积在20平一下
      • 实际成交价低于同级别土地上住房交易价格1.2倍以下
    • 转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%免税
  • 因国家征收、收回的房地产优惠政策
    • 国家征收，免税
    • 城市规划、国家建设而搬迁，纳税人自行转让房地产，免税
  • 个人销售住房暂免征收土增
  • 企业改制重组的税收优惠
    • 暂不征收土增情形（换汤不换药，以后还要征)
      • PS：不适用于房开企业
      • 改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业（整体改制）
      • 企业合并，且原企业投资主体存续的，转移到合并后的企业
      • 企业分立，且原企业投资主体相同，转移到合并后的企业
      • 重组投资，以房地产作价入股进行投资，转移变更到被投资企业
    • 改制之后再转让并申报土增，按改制前的价款
      • 当时购置成本
      • 国家作价出资入股：作价时省级以上国土管理部门批准的评估价格；不能提供评估证明，不得扣除
  • 2022亚运会和亚残运会土增税收优惠政策
  • 三项国际综合运动会土增税收优惠
• 1取得土地使用权所支付的金额 2房地产开发成本 3房地产开发费用（期间费用） 4于转让房地产有关的税金 5财政部规定的其他扣除项目 6旧房及建筑物评估价格