导图社区 《税一》第5章:土地增值税
这是一篇关于《税一》第5章:土地增值税的思维导图,包括:土地增值税概述、纳税义务人、征税范围和税率、计税依据、征收管理、应纳税额的计算、税收优惠。
编辑于2022-05-07 13:52:04个体自申请营业执照之日起至开始生产经营之日止所发生符合规定的费用,除为取得固定资产、无形资产的支出,以及应计入资产价值的汇兑损益、利息支出外,作为开办费,个体工商户可以选择在开始生产经营的当年一次性扣除,也可自生产经营月份起在不短于 3 年期限内摊销扣除,但一经选定,不得改变。
这是一篇关于第一章:企业所得税的思维导图。亏损弥补:当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业,具备资格前5个年度发生未弥补完的亏损,准予结转以后年度弥补,最长结转年限由5年延长至10年。
关税减免税及管理:下列进出口货物予以减征或免征、可暂不缴纳关税的进出口货物(6个月内)、因品质或规格原因、出口货物出/进口之日起1年内原状复原运进/出境的,不征进/出口关税。
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个体自申请营业执照之日起至开始生产经营之日止所发生符合规定的费用,除为取得固定资产、无形资产的支出,以及应计入资产价值的汇兑损益、利息支出外,作为开办费,个体工商户可以选择在开始生产经营的当年一次性扣除,也可自生产经营月份起在不短于 3 年期限内摊销扣除,但一经选定,不得改变。
这是一篇关于第一章:企业所得税的思维导图。亏损弥补:当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业,具备资格前5个年度发生未弥补完的亏损,准予结转以后年度弥补,最长结转年限由5年延长至10年。
关税减免税及管理:下列进出口货物予以减征或免征、可暂不缴纳关税的进出口货物(6个月内)、因品质或规格原因、出口货物出/进口之日起1年内原状复原运进/出境的,不征进/出口关税。
土地增值税
土地增值税概述
概念
转让国有土地使用权、土地上建筑及附着物(以下简称转让房地产)取得的增值额,按规定税率征收的一种税
特点
以增值额为计税依据
征税面比较广
采用扣除法和评估法计算增值额
实行超率累进税率
实行按次征收
纳税义务人、征税范围和税率☆☆
纳税义务人
转让房地产并取得收入的单位和个人
征税范围
一般规定
转让、国有
包括出售、交换、赠与,出让国有土地、转让非国有土地行为不征税
转让使用权/产权
强调使用权,附着物等是否发生产权转移,不包括未转让土地使用权
有偿
强调取得收入,对继承、赠与等方式无偿转让不予征税
具体规定(必考)
哪些征,哪些不征,哪些免征
合作建房:建成后按比例分房自用,暂免;建成后转让的,征税
房地产交换:征税(个人互换自有居住用房免征)
房产抵押:抵押期间不征;抵押期满后看产权是否转移,以房产抵押征税
房地产出租:权属不变,不征
房地产评估增值:产权未转移,未取得收入,不征
国家收回征用:权属变更,取得收入,免征
代建房:不征
房产继承:不征
房产赠与
不征
赠与至亲
公益赠与
转让、抵押、置换:拥有主导权且实质转让,取得了相应经济利益,征税
税率(四级超率累进税率)
计税依据☆☆☆
收入额的确定
全部价款及经历利益,不允许从中扣除任何成本
实物:收入时的市场价格折算成货币收入
无形资产:专门评估确定
外币:取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算
代收的各种费用
一并收取的,作计税收入,作扣除项目,但不作为加计20%扣除基数
单独收取未计入房价,不做扣除项目
扣除项目及其金额
总原则:卖房卖地各不同,新房老房也不同 房地产开发企业转让新建房:12345 非房地产开发企业转让新建房:1234 各类企业转让存量房:146 各类企业转让未开发土地:14
新建房屋转让扣除项目
1
支付的地价款
出让方式为取得土地出让金
行政划拨为补缴的土地出让金
转让为实际支付的地价款
有关税费
契税、登记、过户手续费
2
土地征用及拆迁补偿费(含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
注意:建筑安装服务取得发发票,在备注栏注明建筑发生地显示名称及项目名称,否则不得扣除
3
能分摊利息支出并提供金融机构证明的:利息+(1+2)*5%以内
不能分摊利息支出或不能提供金融机构证明的:(1+2)*10%以内
两点专门规定
利息上浮幅度按国家规定,超过上浮幅度不允许扣除
逾期利息部分和罚息不允许扣除
4
房地产企业
附加税+扣除项目中不得抵扣的进项税
其他企业
附加税+扣除项目中不得抵扣的进项税+印花税
5
房地产企业
(1+2)*20%
取得土地使用权后,未开发即转让的不得加计扣除
存量房地产转让项目的扣除
存量房屋(卖旧房)
1:取得土地使用权所支付的金额
4:转让环节缴纳的税金
6:房屋及建筑物的评估价格
重置成本价*成新度折扣率;评估价格须经当地税务机关确认
纳税需要支付的评估费允许扣除,但因纳税人瞒报虚报房地产成交价格发生的评估费用,不允许扣除
不能取得评估价格但有发票,按发票金额从购买至转让年度每年加计5%计算扣除;发票金额*(1+5%*购买年限)
转让旧房及建筑不能取得评估价也不能提供购房发发票的
核定征税
征收管理☆☆
纳税义务发生时间和纳税期限
转让房地产合同签订之日7日内,向房地产所在地税务申报
全部竣工决算之前转让房地产收入预征土增
预征率:除保障性住房外,东部不低于2%,中部和东北不低于1.5%,西部不得低于1%
纳税地点
房地产所在地,不在同一所在地分别申报
应纳税额的计算☆☆☆
一般规定
计算土增步骤和公式
增值额=收入-扣除项目金额
增值率=增值额/扣除项目金额
确定税率档次和速算扣除系数
应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
按照房地产评估价格计算征收的几种情形
出售旧房及建筑物
隐瞒虚报成交价格
提供扣除项目金额不实
成交价低于评估价又无正当理由
房地产开发企业土增清算
土增清算单位
以国家审批的房地产开发项目作为单位;分期开发的以分期项目为单位
开发项目包含普通住宅和非普通住宅的,应分别核算增值额
土增清算条件
应当清算
全部竣工、完成销售
整体转让未竣工决算
直接转让土地使用权
卖完了
可要求清算
已竣工验收、已转让可售建筑面积85%以上;未超过85%但剩下的已租或自用
取得销售许可证满三年仍未销售完毕
纳税人申请注销但未办理土增清算手续
土增清算时收入确认
已销售的房地产项目收入的确认
已全额开票:按发票所载金额确认收入
未全额开或未开票:按合同所载金额确认收入
实际面积与合同所载面积不一致,在清算前已补/退,在计算土增时应予调整
营改增后土增清算:营改增前收入+营改增后不含税收入
非直接销售和自用房地产收入的确认
房开企业用于福利奖励投资分配,所有权转移时视同销售
房开企业建造的房产安置回迁户,视同销售
收入按方法和顺序确认
本企业同地区、同年度、同类均价
主管税务机关参照当年、同类市价或评估价
房开企业自用或出租等商业用途,产权未转移不征税;不涉及收入和扣除
土增清算时扣除项目
前4项须提供合法有效凭证,无凭证不可扣除
凭证资料不符合要求或不实的,税务核定
配套等公共设施
产权归全体业主所有
无偿移交给政府、公共事业用于非盈利公共事业
成本、费用可扣除
有偿转让的
应计算收入,并准予扣除成本费用
销售已装修的房屋
装修费可记入成本
预提费用
除另有规定不得扣除
多个项目共同成本费用
按可售建筑面积比例
未支付的质量保证金
开票的,按发票金额扣除
未开票的,不得扣除
开发费用的扣除
财费中的利息支出,两种处理
已经入成本的利息支出应调整至财费中计算扣除
逾期开发缴纳的土地闲置费
不得扣除
取得土地使用权时支付的契税
计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
拆迁安置土增的计算
适用销售找同类,或按税务机关评估价值,同时确认为拆迁补偿费(属于开发成本)
土增清算的其他规定
土增的核定征收(下列之一,不低于5%)
未设置账簿
销毁或不提供纳税资料的
设置账簿,但混乱或残缺不全
符合清算条件未按期限办理清算手续,逾期仍不清算
申报依据偏低又无正当理由
清算后再转让房地产的处理
清算时为转让的,清算后有偿转让的,扣除项目金额按清算时到单位建筑面积成本费用*销售或转让面积
土增清算后补缴土增加收滞纳金问题
规定期限内补缴的,不加收滞纳金
税收优惠☆☆☆
转让房屋,增值率未超过20%,免征
普通标准住宅,未超过免税;超过全额计税
住宅小区建筑容积率1.0以上
单套建筑面积在20平一下
实际成交价低于同级别土地上住房交易价格1.2倍以下
转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%免税
因国家征收、收回的房地产优惠政策
国家征收,免税
城市规划、国家建设而搬迁,纳税人自行转让房地产,免税
个人销售住房暂免征收土增
企业改制重组的税收优惠
暂不征收土增情形(换汤不换药,以后还要征)
PS:不适用于房开企业
改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业(整体改制)
企业合并,且原企业投资主体存续的,转移到合并后的企业
企业分立,且原企业投资主体相同,转移到合并后的企业
重组投资,以房地产作价入股进行投资,转移变更到被投资企业
改制之后再转让并申报土增,按改制前的价款
当时购置成本
国家作价出资入股:作价时省级以上国土管理部门批准的评估价格;不能提供评估证明,不得扣除
2022亚运会和亚残运会土增税收优惠政策
三项国际综合运动会土增税收优惠
1取得土地使用权所支付的金额 2房地产开发成本 3房地产开发费用(期间费用) 4于转让房地产有关的税金 5财政部规定的其他扣除项目 6旧房及建筑物评估价格