用益物权

用益物权，是指非所有人对他人所有之物享有的占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。

用益物权

• 居住权
  • 概念：居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。
  • 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
  • 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
  • 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
  • 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
  • 居住权的特征
  • 居住权的设立方式
  • 比较
• 土地承包经营权
  • 概念：土地承包经营权，是指承包农户以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。
  • 设立和登记：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记非必要条件。登记机构的登记可以确认土地承包经营权。
  • 土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（登记对抗主义）
  • 流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（登记对抗主义）
  • 特征：1主体是本集体经济组织的承包农户。2客体是集体所有或国家所有、由农民集体使用的农用地。3目的是在他人土地上从事农业生产。
  • 关于土地经营权与土地承包经营权之间的区别，主要内容如下： 在权利主体上，土地经营权人是市场主体，没有身份限制，而土地承包经营权人仅限于本集体经济组织成员，具有身份属性；土地承包经营权是承包农户就其承包经营的农村土地所享有的权利，具有身份性，“人人有份”，体现福利性和保障性，处分较受限制；但土地经营权是经营主体（市场主体）就承包农户承包经营的或集体经济组织未予发包的农村土地所享有的权利，是一种市场化的权利，无论其取得还是处分，均取决于当事人之间的约定，法律上不作强行限制。
  • 土地经营权
    • 权源: 土地承包经营权 土地所有权
    • 产生方式: 出租 入股或者其他方式
    • 性质: 债权(是否登记 由当事人自主决定，但有登记对抗主义)
  • 主要特征：1 主体具有特定性，原则上限于农村居民。2 客体具有特定性，限于集体所有土地。3 内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施。4 初始取得具有无偿性。5 没有期限限制。
  • 农村基本经济制度 统分结合的双层经济体制(分:承包农户分散经营 统:集体统一经营)三权分置: 土地所有权 土地承包经营权 土地经营权
• 宅基地使用权
  • 概念：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
  • 主要特征 1主体具有特定性，原则上限于农村居民 2客体具有特定性，限于集体所有土地 3内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施 4初始取得具有无偿性 5没有期限限制
  • 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
  • 比较
    • 与土地承包经营权：1 在集体土地上建造住宅及其附属设施vs在集体土地上从事农业生产经营活动。2 没有期限限制vs有期限限制
    • 与建设用地使用权: 1自然人，且限于集体经济组织的成员vs基本上没有限制，自然人、法人和非法人组织。2 宅基地使用权不能转让、抵押或投资入股，而建设用地使用权可以转让、抵押及出资。3 宅基地使用权的取得采取审批的方式，而建设用地使用权的取得通过出让或划拨方式。4 宅基地使用权无须登记即可设立，而建设用地使用权以登记作为生效要件。5 宅基地使用权由本集体经济组织成员无偿取得，而以出让方式设立建设用地使用权时必须缴纳土地出让金。6 宅基地使用权没有期限限制，而建设用地使用权有明确的期限，且不得超过法定的最高期限。
• 建设用地使用权
  • 概念：建设用地使用权是指自然人、法人或非法人组织依法对国家所有的土地享有的建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。
  • 设立：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。出让：有偿有期限 划拨：无偿无限 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
  • 建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。（出让方式的转让：交钱拿证 禁止空手套白狼 划拨方式的转让：需依法批准 ）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。一地多转问题。
  • 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
  • 房随地走，地随房走:建设用地使用权及其地上建筑物所有权均不能单独转移，抵押和出租，必须同时转移，抵押和出租。
• 地役权
  • 概念：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
  • 地役权与相邻权的区别 1 相邻权不是一种独立的物权，地役权是一种独立的物权。 2 相邻权是法定的权利，不动产所有权人或者占有人因相邻而依照法律的规定取得。地役权是约定的权利，当事人须经过约定而设定这种权利。 3 相邻关系的一方有权对相邻的另一方提供便利的最低要求。而地役权设定的目的并非满足不动产权利行使过程中的最低要求，而是使自己的权利更好地得到行使。 4 相邻关系依法发生在相互毗邻的不动产权利人或者合法占有人之间，而地役权则既可以可生在相邻的两块不动产权利人或者合法占有人之间，也可以发生在不相邻的不动产权利人在合法占有人之间。 5 相邻权是无偿的、无固定期限的，地役权一般是有偿的、有固定的期限限制的。
  • 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（登记对抗主义）
  • 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
• 总的
  • 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，认定其不发生物权效力。