导图社区 中级会计-第五章 投资性房地产
这是一篇关于中级会计-第五章 投资性房地产的思维导图，主要内容有概述、确认与计量、转换和处置、本章小结等。
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这是一篇关于中级会计-第一章 存货的思维导图，中级会计第一章存货，详细总结了存货的确认，初始计量，存货的期末计量，考点——外购存货的初始计量，存货期末计量。
第二章 固定资产思维导图：包含确认和初始计量，特征，1.为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（持有目的），2.使用寿命超过一个会计年度。（持有时间）等等
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第六章 合同的保全
固定资产
初级会计实务第二章：存货
初级会计实务思维导图
应收及预付款项
中级会计-第五章 投资性房地产
概述
定义与特征
定义
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产
特征
1.投资性房地产是一种经营性活动；
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
范围
主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（一）属于投资性房地产的项目
已出租的土地使用权
1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；
2.对于租入再转租给其他单位的土地使用权不属于投资性房地产
持有并准备增值后转让的土地使用权
闲置土地，不属于投资性房地产
已出租的建筑物
1.是指企业拥有产权并出租的建筑物；
2.企业租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；
3.对企业持有以备出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
空置建筑物
（1）企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物；
（2）不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产
（二）不属于投资性房地产的项目
1.自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产）
例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。
2.作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
特别提示
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
该项房地产自用的部分，以及不能单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产
确认与计量
确认条件
同时满足：很可能/能可靠计量
账务处理
（一）计量原则
初始计量
按成本进行计量（★★★外购或自行建造：自租赁期开始日或用于资本增值之日起）
后续计量
基本原则
1.有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
2.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本模式
1.3 个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备
2.已经计提的投资性房地产减值准备，以后持有期间不允许转回。
公允价值模式
1.3 个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备
2.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
3.采用公允价值模式计量的条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类 或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（二）账务处理
科目设置
①投资性房地产
②投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
③投资性房地产减值准备
投资性房地产—成本
—公允价值变动
发生业务 成本模式 公允价值模式
1.增加时（注意：出租时点）
①外购时（价、税、费）
借：投资性房地产
贷：银行存款等
②自行建造
贷：在建工程/开发成本等
借：投资性房地产—成本
注意：出租时，房、地均转换为投资性房地产
2.收取租金
成本模式/公允价值模式
借：银行存款
贷：其他业务收入
注：应当考虑增值税等相关税费
3.折旧（摊销）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
不摊销/不折旧
4.公允价值变动
没有这科目
①期末公允价值＞账面价值
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②期末公允价值＜账面价值
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产—公允价值变动
5.减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
【特别提示】
计提减值后不允许转回
不允许提减值
6.后续支出
①资本化后续支出
A.转入在建
借：投资性房地产—在建
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
B.发生后续支出时：
贷：银行存款/应付账款等
C.完工时：
贷：投资性房地产—在建
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动（可借可贷）
②费用化支出（日常维护发生的支出）
成本/公允模式 一样
企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销
后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润和盈余公积）。
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的账务处理：
借：投资性房地产（转换日的公允价值）
利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）
盈余公积 （倒挤，可借可贷）
已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
转换和处置
转换
（双向转换、用途变更）
（一）房地产的转换形式及转换日
投转非
1.投资性房地产开始自用
房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期（强调“状态”）
2.投资性房地产转为存货（房地产开发企业）
租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
非转投
3.作为存货的房地产，改为出租
4.自用建筑物停止自用，改为出租
租赁期开始日
5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值
自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期
（二）投资性房地产转换的会计处理
1.投转非
（1）投资性房地产转为自用房地产
（原转原、折转折、摊转摊、准转准）
借：固定资产/无形资产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
借：固定资产/无形资产（公允价值）
公允价值变动损益（可借可贷）
（2）投资性房地产转为存货
借：开发产品（倒挤）
借： 开发产品（转换日的公允价值）
—公允价值变动（或借方）
公允价值变动损益（差额，可借可贷）
2.非转投
（1）自用房地产转换为投资性房地产
贷：固定资产/无形资产
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
公允价值变动损益（倒挤，借差）
其他综合收益（倒挤，贷差）
注：处置时，将其他综合收益、公允价值变动损益转入当期损益（其他业务成本）
（2）存货转换为投资性房地产
借：投资性房地产（倒挤）
存货跌价准备
贷：开发产品
存货跌价准备--公允价值变动损益（倒挤，借差）
贷：开发产品--其他综合收益（倒挤，贷差）
处置 （出售、转让、报废、毁损等）
1.借：银行存款
2.借：其他业务成本（倒挤）
2.借：其他业务成本
同时：
3.借：公允价值变动损益（可借可贷）
贷：其他业务成本
借：其他综合收益
本章小结
1.掌握投资性房地产的特征和范围
2.掌握投资性房地产的确认条件
3.掌握投资性房地产初始计量的核算
4.掌握与投资性房地产有关的后续支出的核算
5.掌握投资性房地产后续计量的核算
6.掌握投资性房地产转换的核算
7.熟悉投资性房地产处置的核算
