土地增值税

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。本图整理了相关知识。

土地增值税

• 纳税人
  • 为转让使用权并取得收入
• 增值税范围
  • 一般规定
    • 只对转让国有土地使用权行为征税
    • 对转让地上建筑物及其他附着物征税
    • 对有偿转让房地产征税
      • 继承、转让等免征
  • 特殊业务
    • 房地产交换
      • 居民个人交换自用房产—免征
      • 房地产—征税
    • 合作建房
      • 建成后按比例分房自用—暂免
      • 建成后转让—征税
    • 房地产出租
      • 不属于征税范围
    • 房地产抵押
      • 抵押期间不征税
• 计算
  • 计算步骤
    • 1.收入总额
    • 2.扣除项目金额
    • 3.计算增值额
      • 增值税=房地产转让收入-扣除项目
    • 4.计算增值率
      • 增值率=增值额/扣除项目
    • 5.减速算扣除数
    • 6.应纳税额
      • 应纳税额=增值税*税率-扣除项目*速算扣除系数
  • 扣除项目及金额
    • 1取得土地使用权支付
      • 据实扣除（成本+契税）
    • 2房地产开发成本
      • 据实扣除
    • 3房地产开发费用
      • 利息明确：利息+（1+2）*5%
      • 利息不明确：(1+2)*10%
    • 4转让房地产有关税金
      • 城建税、教育及附加（可扣除）
    • 5加计扣除
      • （1+2）*20%
• 税收优惠
  • 纳税人建造标准住宅出售
    • 增值额未超过20%—免税
    • 增值额超过20%—按全部增值额缴纳
  • 按国家建设需要、依法征收和收回—免征
  • 企事业单位、社会团体等—转让旧房作为公共租赁，增值额未超过扣除项20%—免征
  • 个人转让住房—暂免
• 征收管理
  • 增值税清算
    • 全部竣工、完成销售
    • 整体转让未竣工
    • 直接转让土地使用权