城市规划的用地分类及其适应性评价

城市用地分类集齐适宜性评价包括城市用地概述、城市用地适用性评价、城市用地的分类与用地构成这3个部分。

城市用地分类及其适宜性评价

• 城市用地概述
  • 城市用地概念:
    • 包括已经建设利用的土地，已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。
    • 是城市规划范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。
      • 土地资源具有不可再生性特点，耕地保护、生态保护和集约节约利用土地是我国土地利用的根本原则。
  • 城市用地的属性
    • 自然属性:土地各自具有的自然环境性能的附着与不可变更的特性。自然属性的常见变化一般是人为或自然改变土地的表层结构和形态。
    • 社会属性:由于人的政治经济和社会活动而赋予土地的特性，也称为土地的社会经济属性。具体体现在权力表征，经济表征，法律表征三个方面。
  • 城市用地的价值
    • 使用价值:土地作为城市活动的场所具有使用价值,土地的地质、区位、高程以及所附有的设施条件等影响土地的使用价值高低。
    • 交换价值:当土地作为商品或某方面权利的有偿转移而进入市场,就具有交换价值。其价值转换是以地价、租金或费用为其表现形式的。因为土地的自然性状和在城市中的区位，土地的交换价值有级差体现，称为“价值级差”。
  • 城市用地的区划
    • 行政区划:市、区、县、乡、镇、街道等。还有特别设置或临时设置的行政管辖权限的各种开发区、管理区等。
    • 用途区划:按照城市规划所确定的土地利用的功能与性质对土地做出划分,每个地块具有一定的用途。
    • 房地产权属区划:由地产或房产所有权所作的权属土地区划，或按房屋所有权或土地使用权划分的地籍区划。
    • 地价区划:土地市场化后以地价形式体现土地的区位、环境、性状和可以使用程度等价值。
  • 城市用地的归属与管理
    • 城市用地的归属:《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区土地属国家所有。 土地所有权与土地使用权的分离,国有土地和农民集体所有土地可以依法确定给个人或单位使用。
    • 城市用地的管理:《中华人民共和国土地管理法》规定:国务院土地管理部门统一负责全国土地管理监督工作,并设置县级以上的土地管理机构。
• 城市用地适用性评价
  • 城市与自然环境:自然环境条件是古代城市选址的决定性因素,直接影响城市兴衰变迁。
  • 自然环境条件影响因素:地质条件、水文与水文地质条件、气候条件、地形条件
  • 城市用地适应性评定概念:对土地的自然环境,按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用功能和工程的适宜程度以及城市建设的经济性与可行性的评估，为城市用地和用地布局提供科学依据。
  • 城市用地适宜性评价
    • 用地评定的分类:一般分为三类,主要考虑地基承载力、地下水位深度、坡度、洪水淹没程度、地貌情况、自然生产以及生态环境保护等要求因素综合评定。
  • 城市用地选择的影响因素:建设现状和使用、重大基础设施、区域关系、市政设施配套、生态环境与自然环境、文化遗存、社会问题等。
• 城市用地的分类与用地构成
  • 城市用地的分类:城市用地对应所承担的城市功能划分为不同的用途。城市用地用途分类会有增减变化，同一用途名称的用地其含义也会有不同。
    • 现行用地分类标准《城市用地分类与规划用地标准》GB50137-2011
    • 两个大类:建设用地（H）和非建设用地（E）
    • 9个中类:建设用地6个中类，非建设用地3个中类
    • 14小类
  • 城市建设用地用地分为8大类，35中类,43小类。其中八大类为
    • 居住用地（R）
    • 公共管理与公共服务设施用地（A）
    • 商业服务设施用地（B）
    • 工业用地（M）
    • 物流仓储用地（W）
    • 道路与交通设施用地（S）
    • 公用设施用地（U）
    • 绿地与广场用地（G）
  • 城市用地功构成
    • 功能构成:城市用地构成按行政隶属宏观上可分为市区、地区、郊区等；按功能可分为工业区、居住区、市中心、开发区等。
      • 用地的功能可以是混合用途的，也可以是单一用途的。
    • 比例构成:《城市用地分类标准》（2011）规定:居住用地占比25%-40%；公共管理与公共服务用地5%-8%；道路与交通设施用地占比为10%-25%；绿地与广场用地占比为10%-15%。
    • 规划人均建设用地标准