业主的建筑物区分所有权

物权法中关于建筑物区分所有权的关键知识点，本图知识全面详细，干货满满，现在不收藏，还在等什么呢。

业主的建筑物区分所有权

• 概述
  • 概念
    • 《民法典》第271条
    • 所有权的特殊形式，在区分的基础上的集合权利
  • 特征
    • 权利主体身份的多重性
      • 专有人
      • 共有人
      • 管理人
    • 权利客体的多样性
      • 专有部分
      • 共有部分：楼梯、绿地、车库、公共设施等
    • 权利内容的多重性：三位一体
    • 权利处分的整体性：在转让、继承、抵押时， 一并处分。
    • 人法因素浓厚
      • 类似社员权，不止财产关系
  • 类型
    • 纵向分隔式区分所有权
    • 横向分隔式区分所有权
    • 混合式区分所有权
  • 渊源
    • 引进欧洲，清末直接来源于日本
• 构成
  • 专有权
    • 概念
      • 区分所有人对专有部分（住房、经营性用房）享有占有、使用、处分、收益的权利
    • 特点
      • 具有所有权的效力： 可自由转让
      • 受到较多限制
    • 权利主体
      • 业主
        • 一般业主
        • 事实业主 买了、住了但没登记
      • 《建筑物区分所有权解释》扩大了业主范围
        • 登记上的
        • 非基于法律行为获得的
        • 事实业主
    • 权利客体
      • 表现
        • 住宅、经营性用房
        • 合同约定为专有的
        • 其他构造、利用上具有独立性的
      • 判断标准（独立性）
        • 构造独立，可明确区分
        • 利用独立，可排他使用
        • 登记
      • 具体界限
        • 壁心说 砸墙有危险！
        • 空间说 飘着生活？
        • 粉刷表层说 不能钉钉子？
        • 壁心说and粉刷表层说
    • 权利内容
      • 权利
      • 义务
        • 受相邻关系限制 （不得危及建筑安全、不得侵害他人权益）
        • 处分权受限 《民法典》第279条:不得随意变为经营性用房
  • 共有权
    • 性质
      • 依据法律、合同、区分所有人之间的规约
      • 既不是按份共有，也不是共同共有
    • 特点（基于专有关系产生） 《民法典》273条:专有权转让，共有权一并转让
      • 共有权人特定性：只能是专有权人
      • 共有份额不可分割
      • 存在期限相对永久
    • 分类
      • 法定共有vs 约定共有
      • 全部共有vs 部分共有
    • 客体
      • 建筑物基础构造部分
        • 地基的建设用地使用权
      • 公共场所、公用设施
        • 建筑区划内道路、绿地，除属于城镇公共及明示属个人的外
        • 楼梯、走廊、电梯、照明设备、通信网络设备、消防设施…
      • 建筑物及其附属设施的维修基金
      • 利用共有部分产生的纯收入：电梯广告
      • 车库，车位
        • 归属 《民法典》275条 查验小区规划
        • 使用要求 先满足业主的需求
        • 法律规定要点
        • 疑难问题
          • 怎样首先满足业主需求？
            • 特定时间内，优先购买权
            • 按配置比例进行买卖、赠与和租赁
          • 共有道路的车位如何利用？
          • 如何判断地下车库的权属问题？ 核心在于是否纳入建房成本
    • 内容
      • 共有所有权人权利
        • 使用权
        • 收益权 1依约定 2依面积
        • 修缮改良权
      • 共有所有权人义务（依据法律法规、管理规约） 《民法典》273条:不得以放弃权利为由不履行义务
        • 分担共同费用和负担
        • 合理使用
        • 不得损害其他业户合法利益
        • 征得同意与恢复原状的义务
      • 责任 《民法典》第286条
        • 停止侵害、排除妨碍、消除危险、 恢复原状、赔偿损失
  • 管理权《民法典》271条
    • 概念
    • 表现（行使方式）
      • 业主公约
      • 自治组织
        • 业主大会
        • 业委会
    • 业主自治组织 《民法典》277条
      • 业主大会
        • 概念
        • 职权
        • 业主大会会议
          • 分类
            • 定期会议
            • 临时会议
          • 程序
            • 20%业主提议召开临时会议
            • 召开前15日通知全体业主
            • 告知相关居委会
            • 业委会需做好相关大会纪录
      • 业委会
        • 概念
          • 业主大会的执行机构与常设机构，受业主大会委托
        • 选举程序
          • 选举后30日向有关行政部门备案
        • 职权
          • 召开业主大会
            • 表决规则
              • 需专有面积和人数占2/3以上业主参会
              • 表决需参会的专有面积和人数各1/2以上业主同意
            • 决议事项
              • 议事规则
              • 管理规约
              • 选举或更换业委会或成员
              • 换物业
              • 是否动用维修基金 《民法典》281条
                • 一般表决规则
                • 特殊表决规则
            • 认定规则
              • 专有面积 《民法典》278条第2款和283条
                • 一般按不动产登记薄的
                • 若未登记，则暂按测绘机构的实测
                • 若未实测，则按合同
              • 人数 《民法典》第278条第2款
                • 一个专有部分按一人计算
                • 尚未出售or出售但未交付的全部按一人计算
                  • 防垄断
                  • 保护现实利益
          • 报告、协助、监督物业工作情况
          • 了解业主意见建议
          • 签订物业服务合同
      • 业主大会与业委会的请求权
        • 实务中，一般可作为诉讼主体
    • 业主的权利义务
      • 权利
        • 投票表决权
        • 参与订立建筑物管理规约权
        • 选举或解除管理者权（物业）
        • 对公共管理事项的请求权（请求召开成员大会）
        • 撤销权（通过诉讼方式，无诉讼时效限制）
        • 查询权、知情权
      • 义务
        • 执行业主大会决议
        • 遵守管理规约
• 现实问题
  • 如何判断专有权客体的界限？
  • 车库和车位如何优先满足业主需要？
  • 共有的道路建设的车位如何利用
  • 业主大会和业委会是否能作为su song zhu ti
• 总结（建筑物区分所有权 涉及的物权法律关系
  • 专有权
  • 共有权
  • 管理权
  • 相邻关系
  • 物业服务合同
    • 概念
    • 分类
      • 前期物业合同 《民法典》939条
      • 一般物业合同
    • 内容
      • 业主的权利
        • 自行管理权
        • 自主聘任权
        • 解聘权
        • 监督权
      • 物业
        • 权利
          • 物业费支付请求权 《民法典》944条
          • 物业管理权
        • 义务
          • 依法、依合同维修、养护、管理和维护义务
          • 依约收费、退费
        • 合同终止后的退出义务与权利 《民法典》949条、950条
    • 效力
      • 《民法典》941条 若全部物业服务委托他人，合同无效
      • 格式合同中的无效免责条款二