2023年CPA会计05投资性房地产

2023年本章内容无实质性变化。

投资性房地产

• 特征与范围
  • 定义
    • 为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产
  • 范围
    • “已出租的地”（土地使用权，经营租赁方式）
      • 计划用于出租但尚未出租的土地使用权
    • “炒地皮”（闲置持有并准备增值后转让的土地使用权）
    • “已出租的房”（建筑物，经营租赁方式）
      • 自建或开发完成后用于出租；正在建造或开发将来用于出租
      • 持有以备经营出租的空置/在建建筑物，管理层作出书面决议，明确表明其将用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议
      • 向承租人提供相关辅助服务（在整个协议中不重大的），如保安、维修等
      • 租入再转租
      • 自用房地产（固定资产、无形资产）；存货房地产（开发商的开发产品）
      • 不同用途的部分、能单独计量和出售的，分别确认
• 确认和计量
  • 确认
    • 条件（同时）
      • 符合定义
      • 经济利益很可能流入
      • 成本能可靠计量
    • 时点
      • 已出租的地or房：租赁期开始日
      • 持有并准备增值后转让的地：停止自用，准备增值后转让的日期
  • 计量
    • 初始：成本
    • 后续：二选一，同一企业不得同时采用
      • 成本模式
      • 公允价值模式
        • 同时条件： 有活跃市场 市场上有价格信息，从而合理估计公允价值
    • 账务处理
      • 1.增加时
        • 【外购时（价+税+费）】
          • 借：投资性房地产（——成本） 贷：银行存款
        • 【自行建造】
          • 借：投资性房地产（——成本） 贷：开发成本/在建工程等
          • 非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本
      • 2.收租金
        • 借：银行存款；贷：其他业务收入
      • 3.结转成本 （成本模式）
        • 借：其他业务成本；贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 4.期末计量 （公允价值模式）
        • 借/贷：投资性房地产——公允价值变动 贷/借：公允价值变动损益
          • 公允价值VS账面余额
      • 5.减值 （成本模式）
        • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
          • 计提减值后不允许转回
      • 6.后续支出
        • ①资本化
          • A.转入在建 （成）借：投资性房地产——在建，投资性房地产累计折旧（摊销），投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产 （公）借：投资性房地产——在建，贷：投资性房地产——成本；借/贷：投资性房地产——公允价值变动
          • B.发生后续支出 借：投资性房地产——在建；贷：银行存款等
          • C.完工时 借：投资性房地产（——成本）；贷：投资性房地产——在建
        • ②费用化
          • 借：其他业务成本；贷：银行存款等
  • 后续计量模式的变更
    • 一经确定，不得随意变更
      • 成→公：会计政策变更，差额调整期初留存收益
        • 借：投资性房地产——成本（转换日公允价值），投资性房地产减值准备，投资性房地产累计折旧（摊销）； 贷：投资性房地产； 借/贷：递延所得税资产/负债，盈余公积、利润分配——未分配利润（倒挤）
      • 公→成
• 转换和处置
  • 转换 （非会计政策/估计变更，系正常事项）
    • 投转非
      • 【形式】开始自用（固定资产或无形资产）
        • 【转换日】达到自用状态，开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
      • 【形式】重新开发用于对外销售（存货）
        • 【转换日】租赁期满，管理层书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
    • 非转投
      • 【形式】存货改出租
        • 【转换日】租赁期开始日
      • 【形式】房停止自用改出租
        • 【转换日】租赁期开始日
      • 【形式】地停止自用改赚取租金或资本增值
        • 【转换日】租赁期开始日或资本增值日
    • 账务处理
      • 成本模式（无差额）
        • 一般情况：对着转（无差额；原转原、折转折、摊转摊、准转准）
        • 特殊情况：存↔投
          • 转为谁倒挤谁（一般倒挤为借方科目）
      • 公允价值模式
        • 借：转换日公允价值；贷：账面价值；差额：
          • 非→投（飞上枝头）
            • 借差：公允价值变动损益
              • “付出代价”
            • 贷差：其他综合收益（所有者权益科目，处置时→其他业务成本）
              • 谨慎性“不能虚增身价”
          • 投→非（贬为庶民）
            • 借差/贷差：公允价值变动损益
              • “净身出户但可夹带私货”
  • 处置
    • 出售、转让、报废、毁损、非货币性资产交换等
      • 处置收入
        • 借：银行存款；贷：其他业务收入，应交税费——应交增值税（销项税额）
      • 处置支出
        • 借：其他业务成本（倒挤）
          • 成本模式
            • 借：投资性房地产累计折旧（摊销），投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产
          • 公允价值模式
            • 贷：投资性房地产——成本；借/贷：投资性房地产——公允价值变动
      • 处置“遗产”
        • 损益类过渡科目
          • 借/贷：公允价值变动损益；贷/借：其他业务成本
        • 所有者权益类过渡科目
          • 借：其他综合收益；贷：其他业务成本