导图社区 6.建设工程合同与合同管理
- 147
- 0
- 0
- 举报
6.建设工程合同与合同管理
供货方的违约责任行为可能包括不能按期供货、不能供货、供应的货物有质量缺陷货数量不足等、逾期交货，依据逾期交货部分计算违约金。约定由采购方自提的，若发生采购方其他损失也应由供货方承担
编辑于2022-09-15 22:31:47 浙江省- 建设工程
- 相似推荐
- 大纲
建设工程合同与合同管理
1.建设工程施工招标与投标
考点1：招标条件及招标方式
施工招标应具备的条件
招标人已依法成立
初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准
招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准
有相应资金或资金来源已落实
有招标所需的设计图纸及技术资料
以下项目宜采用招标的方式确定承包人
大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目
全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目
使用国家组织或外国政府资金的项目
分为公开招标和邀请招标方式
公开招标：又称为无限竞争性招标，常用
邀请招标：又称为有限竞争招标，以下项目经批准可邀请招标
技术复杂、有特殊要求或受自然环境限制，只有少量几家潜在投标人可供选择
采用公开招标的费用占项目合同金额的比例过大
注：至少向三人及以上法人或组织发出投标邀请书
世界银行贷款项目，工程和货物的采购方式
国际竞争性招标
国内竞争性招标
公开招标
有限国际招标→邀请招标
询价采购
直接签订合同
自营工程
考点2：招标信息的发布与修正
招标信息的发布
应在“中国招投标公共服务平台”或者项目所在地省级电子招标投标公共服务平台发布。也可同步在其他媒介公开，确保内容一致，同时必须注明信息来源
招标公告和公示信息应由招标人或其招标代理机构盖章，并由主要负责人或其项目负责人签名。采用数据电文形式的，应电子签名
招标文件或资格预审文件自出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5日
投标人必须自费购买招标或资格预审文件，售出后不予退还，但不得以营利为目的。对于所附的设计文件，招标人可以向投标人酌收押金；对于开标后投标人退还设计文件的，招标人应当向投标人退还押金
招标人在发布招标公告、发出招标邀请书后或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标
招标信息的修正
时限：提交投标文件截止时间至少15日前
形式：书面形式
全面：直接通知所有招标文件收受人
性质：招标文件的有效组成部分
考点3：资格预审
资格预审
时间 ：招标开始之前或开始初期
投标意向者在规定的截止日期之前报送资格预审文件，所报送文件在截止日后不能再修改
资格预审结果应及时以书面形式通知所有参加资格预审的投标意向者
不合理条件限制、排斥潜在投标人的情形
提供有差别的项目信息
设定条件与招标项目不适应或与合同履行无关
以特定地区或行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标条件
对潜在投标人采取不同的资格审查或评标标准
限定或制定的专利、商标、品牌、原产地或供应商
限定潜在投标人所有制形式或者组织形式
考点4：标前会议及评标
标前会议
即投标预备会或招标文件交底会，招标人按投标须知在规定的时间和地点召开会议
招标人应将会议纪要以书面形式发给每一个招标文件收受人，但对问题的答复不需要说明来源
补充文件（如会议纪要、答复函件等）与招标文件内容不一致，以补充文件为准
招标人可根据实际情况在标签会议上确定延长投标截止时间
评标
为准备、初步评审、详细评审和编写评标报告等
评标结束由评标委员会推荐中标人（限定1-3人），标明排列顺序
中标人确定方式
根据评标报告和推荐的中标候选人确定
授权评标委员会直接确定
招标文件中规定排名第一为中标人
考点5：施工投标
施工投标程序
研究招标文件
进行各项调查研究
复核工程量
选择施工方案
投标计算
确定投标策略
正式投标
投标人须知，投标人需注意
招标文件的详细内容和范围
投标文件的组成
招标答疑时间、投标截至时间等时间安排
施工方案由投标人的技术负责人主持制定
正式投标：注意问题
投标截止时间：截至日后提交投标文件视为无效标，招标人可拒收
投标文件的完备性：投标文件应对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应， 招标范围外提出的新要求，视为对招标文件的否定，不予接受
标书的标准（签章、密封）：不密封或密封不符合要求，作无效标处理 投标书需盖有投标企业公章及企业法人的名章（签字） 由当地项目经理部投标，需提交授权书
投标担保：投标需要提交投标担保
考点6：合同谈判及签约
合同订立的程序
合同谈判的主要内容
工程内容和范围的确认
有关技术要求、技术规范和施工技术方案
合同价款条款
计价方式没有谈判余地
中标人可提出降低风险的改进方案
价格调整条款
工期较长的建设工程，易受货币贬值和通货膨胀的影响，价格调整条款解决这一承包商无法控制的风险
承包人应力争以维修保函来代替业主扣留的质量保证金
2.建设工程合同的内容
考点1：施工承包合同
合同分类
建设工程合同
勘察合同
设计合同
施工承包合同
委托合同
工程监理合同
咨询合同
发包方的责任与义务
按合同专用条款约定免费提供图纸，组织图纸会审和设计交底
对化石和文物的保护：费用和工期由发包人承担（不承担利润损失）
取得出入现场所需的批准手续和全部权利
场外交通：无法满足施工需要的，由发包人负责完善并成单费用
场内交通：按合同专用条款约定提供所需场内道路和交通设施
许可和批准
负责办理：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、施工所需临水、临电、中断道路交通、临时占用土地等许可和批准
协助办理：施工过程中有关施工证件和批件
承包人负责
未能及时办理，发包人承担费用、工期和利润
提供施工现场：最迟于开工期7天前
资金来源证明及支付担保：发包人要求承包人提供履约担保的，发包人应向承包人提供支付担保
支付合同价款
组织竣工验收
竣工日期、缺陷责***与保修期
竣工日期
竣工验收合格
发包人原因收到竣工验收申请报告42天未完成验收
完成竣工验收不予签发工程接收证书
提交竣工验收申请报告之日
未经竣工验收，发包人擅自使用→转移工程占有之日
缺陷责***
从工程通过验收之日起计算，合同当事人约定具体期限，最长不得超多24个月
单位工程先于全部工程验收，经验收合格并交付使用，该单位工程缺陷责***自单位工程验收合格之日起计算
因承包人原因导致工程无法按约定竣工验收，缺陷责***从实际通过竣工验收之日起计算
因发包人原因导致无法竣工验收，在承包人提交竣工验收申请报告90天后进入缺陷责***
发包人未经竣工验收擅自使用工程，缺陷责***自工程转移占有之日起开始计算
缺陷责***满，承包人仍应承担保修义务
保修期
从工程竣工验收合格之日起算，具体保修期由合同当事人约定，但不低于法定最低保修期限
发包人未经竣工验收擅自使用工程，保修期自转移占有之日起算
施工承包合同中的其他考点
隐蔽工程覆盖前，承包人应提前48小时通知监理人检查
重新检查
私自覆盖
承包人承担费用、工期
考点2：物资采购合同
建筑材料质量标准约定原则
按颁布的国家标准执行
没有国家标准而有行业标准时，按行业标准执行
没有国家标注你和行业标准时，可按照企业标准执行
没有上述标准或采购方有特殊要求，按照合同约定执行
建筑材料交货日期
供货方送货→收货戳记日期
采购方提货→按合同规定通知提货日期
委托第三方送货→发运产品时承运单位签发日期
价格
国家有定价的材料→按国家定价
应由国家定价但目前尚无定价的材料→按物价部门批准
不属于国家定价产品→双方协商
违约责任
供货方的违约责任行为可能包括不能按期供货、不能供货、供应的货物有质量缺陷货数量不足等
逾期交货，依据逾期交货部分计算违约金。约定由采购方自提的，若发生采购方其他损失也应由供货方承担
提前交货，属采购方自提货物时，采购方接到提前交货的通知，可以拒绝
供货方提前发运货交付的货物，采购方仍可按规定时间付款，对多交货部分，代为保管期内实际支出由供货方承担
供货方不能全部货部分交货，应按合同约定的违约金比例乘以不能交货部分货款来计算违约金
总结：责任方承担风险
采购方的违约行为可能包括不按合同要求接受货物、逾期付款或拒绝付款等
合同签订后，采购方要求中途退货，应向供货方支付按退货部分货款总额计算的违约金，并承担由此造成的损失
采购方不能按期提货，除支付违约金外，还应承担逾期提货给供货方造成的代为保管费、保养费等
采购方逾期付款，应按照合同约定支付逾期付款利息
总结：责任方承担风险
考点3：施工专业分包合同
工程承包人（总承包单位）的主要责任和义务
提供总包合同（价格内容除外）供分包人查阅
向分包人提供分包工程相关的各种证件、批件；向分包人提供施工场地和通道
组织分包人参加图纸会审和设计交底
负责整个施工场地的管理工作
专业工程分包人的主要责任和义务
履行并承担总包合同中与分包工程有关的承包人的所有义务和责任
执行承包人指令（分包工程范围内）
按分包合同约定，对分包工程进行设计（合同有约定时）、施工、竣工和保修 完成设计内容的费用由承包人承担
向承包人提交详细施工组织设计
遵守政府有关场地交通、施工噪音以及环境保护和安全文明生产等的管理规定，按规定办理有关手续，承包人承担由此发生的费用（分包人责任造成的罚款除外）
允许承包人、发包人、工程师及其三方中任一方授权人员在工作时间内进入分包工程施工场地
已竣工工程未交付前的成品保护
分包人与发包人的关系
分包与业主（监理）无关系，不能直接联系，如联系，视为违约，并承担违约责任
合同价款及支付
分包合同价款可采用以下任一种
固定价格
可调价格
成本加酬金
分包合同价款与总包合同相应部分价款无任何连带关系
分包合同约定的工程变更调整价款，应与工程进度款同期支付
考点4：施工劳务分包合同
承包人主要义务
完成劳务分包人施工前期工作：如提供具备施工条件的施工场地；提供生产、生活临时设施
负责编制施工组织设计，统一制定各项管理目标，组织编制年、季、月施工计划，物资需用量计划表
负责工程测量定位、沉降观测、技术交底，组织图纸会审
提供图纸，交付材料、设备及施工机械
负责与外界部门联系，协调现场管理工作
劳务分包人的主要义务
精心组织施工，科学安排作业计划，加强安全教育和现场管理
服从承包人转发的发包人及工程师的指令
只干劳务，只包人工
专业工程分包人和劳务分包人对比
专业工程分包人
承包整个专业工程，包括所有内容
专业工程所有工作都应由分包负责，总包仅配合
劳务分包人
仅承包专业工程中的劳务作业（人工）
专业工程其他所有工作都应由承包人负责，劳务分包人仅负责劳务作业
保险
劳务分包人施工开始前，承包人应获得发包人为施工场地内自有人员及第三人人员生命财产办理的保险，且不需劳务分包人支付保险费用
运至施工场地用于劳务施工的材料和待安装设备，由承包人办理或获得保险，且不需劳务分包人支付保险费用
承包人必须为租赁或提供给劳务分包人使用的施工机械设备办理保险，并支付保险费用
劳务分包人必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并为施工场地内自有人员生命财产和施工机械设备办理保险，并支付保险费用
记：自有人员意外伤害险，自有机械：劳务分包人 其他保险：承包人或发包人
劳务报酬
劳务报酬，可采用固定价格或变动价格
采用固定价格，合同约定可调整价格的情形
以合同约定的价格为基准，市场人工价格变化幅度超过一定百分比时，按变化前后价格的差额予以调整
后续法律及政策变化，导致劳动价格变化的，按变化前后价格的差额予以调整
考点5：工程总承包合同
工程总承包单位的义务和责任
按合同约定完成设计、采购、施工、竣工试验和指导竣工后试验等工作
提供工艺技术和建筑设计方案
发包人的义务和权利
按专用合同条件约定提供施工现场和工作条件
按专用合同条件和《发包人要求》的约定提供基础资料
办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等许可和批准
提供支付担保，支付合同价款
承包人的义务
完成工程设计，并对设计负责
自费改正承包人文件错误
向工程师提供项目进度计划
考点6：工程监理合同
监理工作内容
审查开工条件，对条件具备的签发开工令
审查承包人提交的竣工验收申请，编写工程质量评估报告
参加工程竣工验收，签署竣工验收意见
监理人更换总监理工程师时，应提前7天向委托人书面报告，经委托人同意方可更换；更换其他人监理人员，应以相当资格能力与能力的人员替换，并通知委托人
委托人与承包人之间发生合同争议时，监理人应协助双方协商解决。合同争议提交仲裁机构仲裁或人民法院审理时，监理人提供必要的证明材料
在紧急情况下为保护财产和人身安全，监理人所发指令未能事先报委托人批准时，应在发出指令后的24小时内以书面形式报委托人
监理人发现承包人的人员不能胜任本职工作的，有权要求承包人予以调换
考点7：工程咨询合同
版权
咨询工程师对于由他编制的所有文件拥有版权。业主仅有权为工程和预定的目的使用或复制此类文件，不需咨询工程师许可
出版
咨询工程师可单独或与他人合作出版有关工程和服务的书籍。在服务完成或终止后两年内出版，须得到业主的批准
3.合同计价方式
考点1：单价合同
工程款=实际工程量×合同单价 注：工程量风险双方都不承担
特点：单价优先 注：评标时对于投标书中的明显数字计算错误，业主有权先修改后评标，当总价与单价的计算结果不一致时，以单价为准修改总价
对业主方的不足之处
业主需安排专门力量来核实已完成工程量，需在施工过程中花费不少精力，协调工作量大
实际工程量可能超过预测工程量，即实际投资容易超过计划投资，对投资控制不利
单价合同的类型
考点2：总价合同
固定总价合同
合同总价一次包死，固定不变
风险：承包商承担全部工作量和价格风险
国际上被广泛接受和使用
合同可以约定，在发生重大工程变更、累计工程变更超过一定幅度可以对合同价格进行调整
固定单价合同：任何情况下单价调整
固定总价合同：存在调整总价的可能
双方结算比较简单，但报价中会增加一笔较高的不可预见风险费（由于承包商承担较大风险）
变动总价合同
可调整合同价款的情况
通货膨胀
设计变更
工程量变化
风险承担
对承包商而言：风险相对较小
对业主而言：不利于投资控制
施工期限一年左右的项目一般实行固定总价合同。对建设周期一年半以上的工程项目。则考虑下列因素引起的价格变化问题：
劳务工资以及材料费用的上涨
其他影响工程造价的因素，如运输费、燃料费、电力等价格的变化
外汇汇率的不稳定
国家或省、市立法的变化引起的工程费用的上涨
总价合同特点
发包单位可在总报价竞争状态下确定项目的总造价，可以较早确定或预测工程成本
业主风险较小，承担人风险较大
评标时易于确定最低价的投标人
在施工进度上能调动承包人的积极性
发包单位能更容易、更有把握地对项目进行控制
必须完整而明确地规定承包人的工作
必须将设计和施工方面地变化控制在最小限度内
考点3：成本加酬金合同
风险
承包商不承担任何价格或工程量变化的风险，这些风险主要由业主承担，对业主的投资控制很不利
适用范围
工程特别复杂，技术、结构方案不能预先确定
可以确定工程技术和结构方案，但是不可能进行竞争性的招标活动，如研究开发性质的工程项目
时间特别紧迫，如抢险、救灾工程
优缺点
对业主而言
优点
可以通过分段施工缩短工期
可以减少承包商的对立情绪
可以利用承包商的施工技术专家
可以较深入介入和控制工程施工和管理
可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值，转移一部分风险
缺点
对投资控制很不利
对承包商而言
优点
风险低
利润有保证
缺点
合同不确定性大
形式
成本加固定费用合同
如果设计变更或新增项目导致直接费超过原估算成本的一定百分比（10%），固定报酬须增加
总成本一开始估计不准，可能变化不大时采用
承包商会尽力缩短工期（为尽快得到酬金）
成本加固定比例费用合同
不利于缩短工期和降低成本
适用于工程初期很难描述工作范围和性质，或工期紧迫无法按常规编制招标文件时采用
成本加奖金合同
奖金按成本估算指标确定
估算指标顶点：成本估算指标的110%-135%
估算指标底点：成本估算指标的60-75%
成本在顶点以下得奖金；底点以下加大奖金，超过顶点罚款
适用于图纸、规范准备不充分，仅能制定估算指标时采用
最大成本加费用合同
设计达到可报总价深度，投标人报一个工程总成本价和固定酬金（包括管理费、风险费和利润）
实际成本超过工程成本总价，超过部分由承包商承担
实际过程节约了成本，归业主或双方共享
非代理型（风险型）CM模式经常采用
考点4：工程咨询合同计价方式
咨询费计算方法
人月费单价法
最常用、最基本得计算方法（以服务时间为基础）
每人每月所需费用（人月费率）×人月数+可报销费用
广泛应用于一般性项目
人月费不仅仅是咨询人员得工资
按日计费法
以服务时间为基础
每人每月所需费用×工作日数
用于咨询工作期限短或不连续、咨询人数少得咨询项目，如管理或法律咨询、专家论证等
工程建设费用百分比法
工作规模越大，工程建设费越多，咨询费比例越低
在合同中，除确定费率外，还必须明确费率的计算基数
适用于工程规模较小，工期较短（一般不超过1年）的建筑工程项目
费用构成
酬金
可报销费用
不可预见费用
解决不可预见的工作量增加和由于价格上涨引起的实际咨询服务费用增加的问题
该项费用通常为酬金与可报销费用之和的5-15%
如果工作量和价格均无变化，咨询公司就不能提取这笔款项
合同计价
总价合同
成本加固定酬金
成本包括工资性费用、公司管理费和可报销费用
固定酬金是一笔补偿咨询人员的不可预见费、服务态度奖励和利润的费用
7.国际建设工程施工承包合同
FIDIC系列合同条件
《施工合同条件》 （新红皮书）
适用于发包人或咨询工程师设计的项目，范围比红皮书更大
计价方式属于单价合同，某些子项可用包干价
业主委派工程师管理合同
《永久设备和设计-建造合同条件》 （新黄皮书）
适用于承包商做绝大部分设计的工程项目，承包商按业主的要求进行设计、提供设备及建造工程
采用总价合同，发生法规规定的变化和物价波动价格可调
业主委派工程师管理合同
《EPC交钥匙项目合同条件》 （银皮书）
适用于承包商负责所有的设计、采购和建造工作
采用固定总价，只在特定风险出现时才调整价格
无业主委派工程师管理合同
《简明合同格式》
适用于投资额较低且不需分包的工程
采用单价合同、总价合同或其他方式均可
美国AIA系列合同条件
分类
可分为A、B、C、D、F、G、INT系列
A系列：关于业主与承包人之间的合同文件
B系列：关于业主与建筑师之间的合同
C系列：关于建筑师与提供专业服务的咨询机构之间的合同文件
INT系列：用于国际工程项目的合同文件
施工合同通用条件
即A201文件，是AIA系列合同中的核心文件
建筑师类似于FIDIC红皮书中的工程师，是业主与承包商的联系纽带
施工承包合同争议的解决方式
争议解决方式
协商：最常见、最有效、首选基本方式
调解
仲裁或诉讼
仲裁
国际工程仲裁地点选择
在工程所在国仲裁：比较常见，对外国承包商不利
在被诉方所在国仲裁
在合同中约定的第三国仲裁
效力
针对国际工程，效力由合同约定
在我国，一裁终局制
特点：效率高、周期短、费用少；保密性；专业化
DAB方式 (争端裁决委员会）
概念
合同双方协商，选定一个独立公正的终端裁决委员会（DAB)，当发生合同争议时，由该委员会对其争议作出决定。合同双方在收到决定后28d内，均为提出异议，则该决定即是最终的，对双方均具有约束力。（DAB裁决不是强制性的，不具有终局性）
DAB的报酬：业主和承包商各付一半
DAB的任命
由1、3或5人组成
任命方式
常任争端裁决委员会：施工前任命
特聘争端裁决委员会：发生争端时任命（1或3人），对争端发出最终决定时期满
工程师兼任：必要经验或资源的独立专业咨询工程师
一般为工程技术和管理方面的专家，不应是合同任何一方的代表
6.建设工程索赔
考点1：索赔依据
索赔成立的前提条件
与合同对照，时间已造成承包人工程项目成本的额外支出，或直接工期损失（我有损失）
造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包人的行为责任或风险责任（非我责任）
承包人按合同规定的程序和时间（28d）提交索赔意向通知和索赔报告（按约提交）
索赔的依据
合同文件
法律、法规
工程建设惯例
索赔的证据
合同文件
往来函件
会谈（议）纪要
经过发包人或工程师批准的施工进度计划、施工方案、施工组织设计和现场实施情况记录
气象报告和资料
施工现场记录
照片和录像等
施工日记、备忘录等
发包人或工程师签认的签证
几点总结
项目的真实材料都可以作为证据
合同文件是证据，也是依据
法律、法规、工程建设惯例是依据，不是证据
口头指示不能作证据，必须追加书面确认
考点2：索赔方法
索赔程序
索赔时间发生后或发生索赔机会，承包人提交索赔意向通知，这是索赔工作第一步
发出索赔意向通知28天内或工程师同意的其他合理时间内，承包人向工程师提交索赔文件
索赔文件包括： 总述部分； 论证部分（关键部分）； 索赔款项（或工期）计算部分； 证据部分。
干扰时间影响持续时间长
按合理时间间隔（一般28d）递交中间索赔报告
在干扰时间影响结束后28d内，承包人应提交最终索赔报告
总结：索赔程序设计时间28d
反索赔
防止对方提出索赔
首先：严格履行义务，防止自己违约
其次：发生干扰事件，立即研究和分析合同依据，搜集证据，为提出索赔和反索赔做两手准备
对索赔报告反击或反驳要点
索赔要求或报告的时限性
索赔事件的真实性
干扰事件的原因、责任分析
索赔理由分析
索赔证据分析
索赔值审核
考点3：索赔费用计算
人工费
完成合同之外的额外工作所花费的人工费用
由于非承包人责任工效降低所增加的人工费用
超过法定工作时间加班劳动
法定人工费增长
非承包人责任工程延期导致的人员窝工费和工资上涨费
非己方责任， 非合同范围
机械费
完成额外工作增加的机械使用费
非承包人责任工效降低增加的机械使用费
由于业主或监理工程师原因导致机械停工的窝工费 （窝工费：如系租赁设备，按实际租金和调进调出的分摊计算；如系承包商自有设备，按台班折旧费计算）
非己方责任， 非合同范围
利息
可索赔利息情形：拖期付款，错误扣款
利润
可索赔利润 （业主行为责任）
工程范围变更
文件有缺陷或技术性错误
业主未能提供现场
不可索赔利润：暂停施工
索赔费用计算方法
修正的总费用法修正内容如下
索赔时段局限于受外界影响的时间，而不是整改施工期
只计算受影响时段内的某项工作所受影响的损失
与该项工作无关的费用不列入总费用中
对投标报价费用重新进行核算
（修正的总费用法与总费用法相比有了实质性的改进，准确程度已接近实际费用法）
考点4：工期索赔计算
工期延误分类（按延误工作在工程网络计划的线路划分）
关键线路延误：非承包商原因造成关键线路延误都是可索赔延误
非关键线路延误
是否影响总工期取决于总时差的大小和延误时间的长短
延误时间＜总时差，工期不予顺延，但可能给予费用赔偿
延误时间＞工作总时差，非关键线路工作转化为关键工作，从而成为可索赔延误
工期延误分类（按延误事件之间的关联性划分）
单一延误：仅某一延误事件造成，无其他事件影响
共同延误
两个或两个以上延误事件从发生到终止的事件完全相同
可索赔延误与不可索赔延误同时发生时，可索赔延误就将变成不可索赔延误，这是惯例
交叉延误
两个及以上延误事件从发生到终止只有部分事件重合
工期索赔计算方法
直接法
比例分析法：可按工程量的比例进行分析
网络分析法
5.建设工程施工合同实施
考点1：施工合同分析的含义、目的和作用
含义
从合同执行角度去分析，将合同目标和合同规定落实到具体问题和时间上
不同于招标投标过程中对招标文件的分析，其目的和侧重点不同
由企业或项目的合同管理部门负责
目的和作用
分析合同中的漏洞，解释有争议的内容
分析合同风险，制定风险对策
合同任务分解、落实
考点2：施工合同分析的内容
承包人的主要任务
承包人的总任务，即合同标的
工作范围
工程变更属于合同规定的工程范围时，承包人必须无条件执行；
工程变更超出承包人应承担的风险范围，则可提出工程变更的补偿要求
关于工程变更的规定
工程变更的补偿范围，以合同金额的一定百分比表示。百分比越大，承包人的风险越大
工程变更的索赔有效期，一般为28天，也有14天的，时间越短，对承包人管理水平要求越高，对承包人越不利
发包人的责任：主要分析发包人的合作责任
工程移交表示
业主认可并接受工程，承包人工程施工任务的完结
工程所有权的转让
承包人工程照管责任的结束和业主工程照管责任的开始
保修责任的开始
考点3：施工合同跟踪
含义
承包单位的合同管理职能部门对合同执行者（项目经理部或项目参与人）的跟踪、监督、检查
合同执行者对合同计划的执行情况进行的跟踪、检查与对比
对象
承包的任务：如工程施工的质量、进度、数量、成本等
工程小组或分包人的工程和工作
业主和其委托的工程师的工作
业主是否及时、完整提供工程施工的实施条件
业主和工程师是否及时给予指令、答复和确认
业主是否及时并足额地支付工程款项
考点4：合同实施偏差分析和处理
分析内容
产生偏差地原因分析
合同实施偏差的责任分析
合同实施趋势分析
最终工程状况
承包商将承担的后果
最终工程经济利益（利润）水平
处理措施
考点5：工程变更管理
工程变更范围
增加或减少合同中任何工作，或追加额外工作
取消合同中任何工作（转由其他人实施除外）
改变合同中任何工作的质量标准或其他特性
改变工程的基线、标高、位置和尺寸
改变工程的时间安排或实施顺序
三改一取一追加
提出工程变更与批准
根据工程实施的实际情况，以下单位都可以提出工程变更
承包商：工程师审查并批准
业主方：涉及涉及修改时与设计单位协商
设计方：与业主协商或经业主审查并批准
工程变更指令发出与执行
一般情况下，先协商变更价格和工期补偿，再执行变更工作
必要时（如为避免耽误工程），可先执行后协商
工程变更指示，承包人应该无条件执行，即使工程变更价款没有确定
责任分析与补偿要求
业主和政府部门要求、环境变化、不可抗力、原设计错误导致设计变更，业主承担责任，向业主索赔
承包人原因导致设计变更，承包人承担责任
施工方案变更要经过工程师批准
考点6：诚信自律
诚信行为记录由各省级建管部门在当地建筑市场诚信信息平台统一发布
不良行为记录公布时间为行政处罚决定作出后7日内，公布期限为6个月至3年；良好行为记录公布期限为3年
不良行为记录除在当地发布外，还将由住建部统一全国发布，公布期限和地方相同
整改有时效，由企业提出申请，可缩短公布期限，但最短不得少于3个月
对拒不整改或整改不力的单位，信息发布部门可延长其不良行为记录信息公布期限
4.建设工程施工合同风险管理、 工程保险和工程担保
施工合同风险管理
工程合同风险
合同工程风险 (客观原因 非主管故意）
地质条件变化
工程变更
物价上涨
不可抗力
合同信用风险 (主观故意）
业主拖欠工程款
承包商层层转包
非法分包
偷工减料
以次充好
知假买假
施工合同风险
项目外界风险管理
政治、经济、法律、自然环境变化
项目组织成员资信和能力风险
业主、承包商（分包商、供货商）、其他方面如政府机关工作人员
管理风险（总包）
环境调查和预测风险
合同条款不严密，工程范围和标准不确定
投资策略错误
施工方案存在缺陷和漏洞
实际施工过程中的风险
工程合同风险的分配
业主对风险的分配起主导作用（起草招标文件和合同条件，确定合同类型）
如果合同所定义的风险没有发生，则业主必须支付不可预见风险费，承包商取得超额利润
风险没有发生，不可预见风险费是否支付： 施工合同，必须支付； 咨询合同，不需支付。
应按照效率原则和公平原则进行分配
工程保险
除外责任：保险合同由于标的的差异，除外责任不尽相同，但比较一致的有：
故意行为
不忠实履行
战争或军事行为
保险责任范围意外，其他原因所造成的损失
工程保险种类
工程一切险
以双方名义共同投保（业主+施工方） 理由：已支付进度款部分的工程属于项目法人的财产，尚未支付但已完成部分的工程属于承包人财产
国内工程通常由项目法人办理保险，国际工程一般要求承包人办理保险
如果承包商不愿意投保一切险，也可就部分工程分别投保
第三者责任险
由于工程原因导致项目法人和承包人意外的第三人受到财产或人身伤害的赔偿
被保险人是项目法人和承包人
一般附加在工程一切险中
人身意外伤害险
将参与项目建设人员由施工原因受到人身意外伤害的损失转移给保险公司，应对从事保险作业的工人和职员办理意外伤害保险
由发包人、承包人负责对本方参与现场施工的人员投保
CIP保险
由业主或承包方统一购买的“一揽子”保险，保障范围覆盖业主、承包商及所有分包商。优点如下：
以最优的价格提供最佳的保障范围
能实施有效的风险管理
降低赔付率，进而降低保险费率
避免诉讼，便于索赔
工程担保
工程担保中大量采用的是第三方担保，即保证担保
投标担保
概念：投标人向招标人提供的担保，保证一旦中标即按规定与业主签订承包合同（投标人提供）
形式
包括：银行保函、担保公司担保书、同业担保书和投标保证金
多数用银行保函和投标保证金，具体方式在招标文件中规定
履约担保
概念
要求中标人提交的保证履行合同义务和责任的担保（中标人提供）
最重要、担保金额最大的工程担保
有效期
始于工程开工之日，终止日期为工程竣工交付之日或保修期届满之日
若终止日期为工程竣工交付之日，则另需提供工程保修担保
形式
银行保函、履约担保书、履约保证金、同行业担保
工程保修担保可采用与预留质量保证金形式
银行保函
商业银行开具，通常为合同金额的10%
分为有条件的银行保函和无条件的银行保函，建筑行业倾向于有条件银行保函
履约担保书
担保公司或保险公司开具
承包人违约时，担保公司或保险公司用担保金完成施工任务或向发包人支付完成该项目的实际花费
赔偿额或完成施工任务金额必须在担保金额内
质量保证金
每次支付进度款时扣除，累计不超过结算价的3%
承包人在发包人签发竣工付款证书后28d内提交质量保证金保函（不超过结算总额的3%），发包人应退还扣留的质量保证金
预付款担保
概念：承包人签订合同后领取预付款前，为保证正确、合理使用发包人支付的预付款而提供的担保（承包人提供）
形式：银行保函（主要形式）、保证担保或抵押等
担保金额
担保金额与预付款等值
担保金额应逐月减少（预付款逐月扣回）
支付担保
概念：中标人要求招标人提供的保证履行工程款支付义务的担保（招标人提供）
形式：银行保函、履约保证金、担保公司担保
担保金额：实行分段滚动担保，支付担保的额度为合同金额的20-25%