导图社区 城镇土地估价规程
地价 land price在市场条件下形成的土地权利价格,包括在公开市场条件下形... 2. 公示地价 published price of land以维护经济和市场的平稳健... 3. 基准地价 basic price of land在土地利用总体规划确定的城镇可建.
编辑于2022-10-17 21:05:03 山东省这是一篇关于城镇土地估价规程2014的思维导图,宗地红线内根据估价目的和投资主体不同,确定是否计入红线内的 各类开发费用,的土地开发费一般包括土地平整费。
地价 land price在市场条件下形成的土地权利价格,包括在公开市场条件下形... 2. 公示地价 published price of land以维护经济和市场的平稳健... 3. 基准地价 basic price of land在土地利用总体规划确定的城镇可建.
1.合法原则,土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。 在合法产权方面,应以房地产权属证书、权... 2. 替代原则,地价遵循替代规律,其宗地的土地价格,受其相同使用 的 宗地,即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。 有相同使用价值、有替代可能的宗地之间...
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这是一篇关于城镇土地估价规程2014的思维导图,宗地红线内根据估价目的和投资主体不同,确定是否计入红线内的 各类开发费用,的土地开发费一般包括土地平整费。
地价 land price在市场条件下形成的土地权利价格,包括在公开市场条件下形... 2. 公示地价 published price of land以维护经济和市场的平稳健... 3. 基准地价 basic price of land在土地利用总体规划确定的城镇可建.
1.合法原则,土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。 在合法产权方面,应以房地产权属证书、权... 2. 替代原则,地价遵循替代规律,其宗地的土地价格,受其相同使用 的 宗地,即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。 有相同使用价值、有替代可能的宗地之间...
《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014
城镇、独立工矿区||建设用地|||基准地价或宗地地价
术语和定义
地价
市场条件下形成的土地权利价格
市场分公开市场和特定市场
公示地价
经政府确认、公布实施的地价;
基准地价、标定地价、课税地价
基准地价
由政府确定,区域平均价格;
标定地价
标准宗地现状开发利用,土地权利价格;
课税地价
土地估价
市场比较法
均质地域
同一供需圈
相邻地区
类似地区
地价指数
收益还原法
将待估宗地未来正常年纯收益,以一定的土地还原率还原,以此估算待估宗地价格的方法。
综合还原率
土地还原率
建筑物还原率
剩余法
在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等,以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
成本逼近法
以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。
土地取得费用
征地补偿费用
土地开发费用
土地增值
公示地价系数修正法
利用城镇基准地价(路线价)、标定地价等政府公示地价及其地价修正系数表成果,按照替代原则,将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较,进而通过修正求职待估宗地在估价期日价格的方法。
标准深度
里地线
标准宗地
具有代表性地宗地
总则
技术体系
宗地地价评估技术
市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法;
区域性地价评估技术
以土地定级为基础,利用市场交易价格等资料评估基准地价;
以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价。
估价技术原则
替代原则
最有效利用原则
预期收益原则
供需原则
贡献原则
估价成果
基准地价估价成果
基准地价评估报告
基准地价评估成果报告、技术报告、资料整理分析报告
基准地价图
基准地价成果图、样点地价图
基准地价表
基准地价成果表、基准地价修正系数表
宗地地价估价成果
宗地估价报告
宗地估价技术报告(评估工作底稿)
价格影响因素
一般因素
影响城镇土地总体水平
区域因素
城镇内部区域之间地价水平因素
个别因素
宗地自身的地价影响因素
主要估价方法
市场比较法
P=PB×A×B×C×D×E
交易情况、估价期日、区域因素、个别因素、年期修正
地产市场发达,有充足可比实例;
收集宗地交易实例
位置、面积、用途、使用年期、地块条件;成交时间、交易条件、双方当事人、土地价格;影响地价的区域和个别因素、明确价格内涵;
确定比较实例
数量与相似性
3个以上;用途相同、土地条件基本一致、同一供需圈相邻地区或类似地区、正常或可修正为正常的交易实例
建立价格可比基础
付款方式、币种、货币单位;面积内涵、面积单位
进行交易情况修正;
可修正为正常交易实例
非正常交易:利害关系人、急售购、债权债务、信息不全、特别动机、合并或特殊方式、非正常税费负担;
进行区域因素修正;
商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、规划条件、土地使用限制 ;
进行个别因素修正;
宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制条件;
当容积率对地价影响较大时,应单独修正。
进行使用年期等其他因素修正;
测算比准价格。
简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。
收益还原法
P=a/r
有现实收益或潜在收益的土地
收集相关资料;
收集的资料具有持续性、稳定性,能够反映土地的长期收益趋势;
出租性:3年以上资料;营业性:5年以上资料;生产性:5年以上资料。
测算年总收益;
最有效利用方式:出租、自用等
客观直接收益和间接收益
确定年总费用;
正常合理的必要年支出
土地租赁:土地使用税、管理费、维护费及税费;
不动产出租:经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费;
经营性项目:销售成本、经营管理费、销售费用、销售税金、财务费用及经营利润
生产性项目:生产成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润;
计算年纯收益;
总纯收益
土地纯收益
确定还原率;
土地纯收益与价格比率法
安全利率加风险调整值法
投资风险与投资收益率综合排序插入法
选用适当的计算公式;
P=a/r
P=a/r[1-1/(1+r)^n]
测算收益价格。
剩余法
剩余法一:现有不动产中所含土地
P=Pr-Ph-T=不动产交易价格-房屋现值-交易税费
现有不动产中土地的价格
调查待估宗地的基本情况
测算不动产交易价格
客观交易价格;市场比较法或收益还源法确定
测算房屋现值
测算交易税费
测算待估宗地价格
是否需要进行年期修正
剩余法二:待开发土地
P=A-B-C=不动产总价-开发项目整体的开发成本-客观开发利润
土地开发整理成可供直接利用的土地
调查待估宗地的基本情况;
确定待估宗地的最有效利用方式;
测算完成开发后的土地或不动产总价;
市场比较法、趋势分析法、收益还原法;
估计开发建设周期和投资进度安排;
测算开发成本和开发商客观开发利润;
土地开发的开发成本:购地税费、将土地开发完成所需的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费
不动产开发中的开发成本:购地税费、房屋建造成本、管理费用、销售税费、投资利息;
计息基数:地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息;
销售税费不计利息。
n:计算利息时要考虑资本投入的进度安排,复利计算;
利息率:银行同期贷款利率
计算客观利润的基数:土地总价值或不动产总价值或全部预付资本
计算客观利润的比例:同一市场上类似项目的平均利润率。
测算待估宗地价格。
成本逼近法
基本公式
程序
适用范围
基准地价系数修正法
基本公式
程序
适用范围
路线价法
基本公式
适用要求
标定地价系数修正法
基本公式
程序
适用要求
基准地价评估
程序
确定基准地价内涵
利用市场交易资料评估基准地价
利用土地收益资料评估基准地价
基准地价的确定
基准地价修正系数表的编制
基准地价更新
基准地价成果整理
成果验收
宗地地价评估
程序
不同用途土地价格评估
一般规定
土地用途分类
价格影响因素分析
住宅用地价格评估
影响因素分析
估价方法选择
评估技术要点
工矿仓储用地价格评估
影响因素分析
估价方法选择
评估技术要点
商服用地价格评估
公共管理与公共服务和交通运输用地价格评估
不同权利土地价格评估
一般规定
出让土地使用权
授权经营土地使用权
作价出资(入股)土地使用权
土地租赁权
市场比较法
收益还原法
划拨土地使用权评估
地役权评估
设有附加权利的土地使用权评估
设有租赁权
设有地役权
建设用地空间权利评估
地下空间权评估
收益还原法
市场比较法
成本逼近法
地上空间权