城镇土地估价规程

地价 land price在市场条件下形成的土地权利价格,包括在公开市场条件下形... 2. 公示地价 published price of land以维护经济和市场的平稳健... 3. 基准地价 basic price of land在土地利用总体规划确定的城镇可建.

《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014

• 城镇、独立工矿区||建设用地|||基准地价或宗地地价
• 术语和定义
  • 地价
  • 市场条件下形成的土地权利价格
    • 市场分公开市场和特定市场
  • 公示地价
  • 经政府确认、公布实施的地价；
  • 基准地价、标定地价、课税地价
  • 基准地价
  • 由政府确定，区域平均价格；
  • 标定地价
  • 标准宗地现状开发利用，土地权利价格；
  • 课税地价
  • 土地估价
  • 市场比较法
  • 均质地域
  • 同一供需圈
  • 相邻地区
  • 类似地区
  • 地价指数
  • 收益还原法
  • 将待估宗地未来正常年纯收益，以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
  • 综合还原率
  • 土地还原率
  • 建筑物还原率
  • 剩余法
  • 在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
  • 成本逼近法
  • 以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。
  • 土地取得费用
  • 征地补偿费用
  • 土地开发费用
  • 土地增值
  • 公示地价系数修正法
  • 利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及其地价修正系数表成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求职待估宗地在估价期日价格的方法。
  • 标准深度
  • 里地线
  • 标准宗地
  • 具有代表性地宗地
• 总则
  • 技术体系
  • 宗地地价评估技术
  • 市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法；
  • 区域性地价评估技术
  • 以土地定级为基础，利用市场交易价格等资料评估基准地价；
  • 以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。
  • 估价技术原则
  • 替代原则
  • 最有效利用原则
  • 预期收益原则
  • 供需原则
  • 贡献原则
  • 估价成果
  • 基准地价估价成果
  • 基准地价评估报告
  • 基准地价评估成果报告、技术报告、资料整理分析报告
  • 基准地价图
  • 基准地价成果图、样点地价图
  • 基准地价表
  • 基准地价成果表、基准地价修正系数表
  • 宗地地价估价成果
  • 宗地估价报告
  • 宗地估价技术报告（评估工作底稿）
• 价格影响因素
  • 一般因素
  • 影响城镇土地总体水平
  • 区域因素
  • 城镇内部区域之间地价水平因素
  • 个别因素
  • 宗地自身的地价影响因素
• 主要估价方法
  • 市场比较法
  • P＝PB×A×B×C×D×E
  • 交易情况、估价期日、区域因素、个别因素、年期修正
  • 地产市场发达，有充足可比实例；
  • 收集宗地交易实例
  • 位置、面积、用途、使用年期、地块条件；成交时间、交易条件、双方当事人、土地价格；影响地价的区域和个别因素、明确价格内涵；
  • 确定比较实例
  • 数量与相似性
  • 3个以上；用途相同、土地条件基本一致、同一供需圈相邻地区或类似地区、正常或可修正为正常的交易实例
  • 建立价格可比基础
  • 付款方式、币种、货币单位；面积内涵、面积单位
  • 进行交易情况修正；
  • 可修正为正常交易实例
  • 非正常交易：利害关系人、急售购、债权债务、信息不全、特别动机、合并或特殊方式、非正常税费负担；
  • 进行区域因素修正；
  • 商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、规划条件、土地使用限制 ；
  • 进行个别因素修正；
  • 宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制条件；
  • 当容积率对地价影响较大时，应单独修正。
  • 进行使用年期等其他因素修正；
  • 测算比准价格。
  • 简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。
  • 收益还原法
  • P=a/r
  • 有现实收益或潜在收益的土地
  • 收集相关资料；
  • 收集的资料具有持续性、稳定性，能够反映土地的长期收益趋势；
  • 出租性：3年以上资料；营业性：5年以上资料；生产性：5年以上资料。
  • 测算年总收益；
  • 最有效利用方式：出租、自用等
  • 客观直接收益和间接收益
  • 确定年总费用；
  • 正常合理的必要年支出
  • 土地租赁：土地使用税、管理费、维护费及税费；
  • 不动产出租：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费；
  • 经营性项目：销售成本、经营管理费、销售费用、销售税金、财务费用及经营利润
  • 生产性项目：生产成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润；
  • 计算年纯收益；
  • 总纯收益
  • 土地纯收益
  • 确定还原率；
  • 土地纯收益与价格比率法
  • 安全利率加风险调整值法
  • 投资风险与投资收益率综合排序插入法
  • 选用适当的计算公式；
  • P=a/r
  • P=a/r[1-1/(1+r)^n]
  • 测算收益价格。
  • 剩余法
  • 剩余法一：现有不动产中所含土地
  • P=Pr-Ph-T=不动产交易价格-房屋现值-交易税费
  • 现有不动产中土地的价格
  • 调查待估宗地的基本情况
  • 测算不动产交易价格
  • 客观交易价格；市场比较法或收益还源法确定
  • 测算房屋现值
  • 测算交易税费
  • 测算待估宗地价格
  • 是否需要进行年期修正
  • 剩余法二：待开发土地
  • P=A-B-C=不动产总价-开发项目整体的开发成本-客观开发利润
  • 土地开发整理成可供直接利用的土地
  • 调查待估宗地的基本情况；
  • 确定待估宗地的最有效利用方式；
  • 测算完成开发后的土地或不动产总价；
  • 市场比较法、趋势分析法、收益还原法；
  • 估计开发建设周期和投资进度安排；
  • 测算开发成本和开发商客观开发利润；
  • 土地开发的开发成本：购地税费、将土地开发完成所需的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费
  • 不动产开发中的开发成本：购地税费、房屋建造成本、管理费用、销售税费、投资利息；
  • 计息基数：地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息；
  • 销售税费不计利息。
  • n:计算利息时要考虑资本投入的进度安排，复利计算；
  • 利息率：银行同期贷款利率
  • 计算客观利润的基数：土地总价值或不动产总价值或全部预付资本
  • 计算客观利润的比例：同一市场上类似项目的平均利润率。
  • 测算待估宗地价格。
  • 成本逼近法
  • 基本公式
  • 程序
  • 适用范围
  • 基准地价系数修正法
  • 基本公式
  • 程序
  • 适用范围
  • 路线价法
  • 基本公式
  • 适用要求
  • 标定地价系数修正法
  • 基本公式
  • 程序
  • 适用要求
• 基准地价评估
  • 程序
  • 确定基准地价内涵
  • 利用市场交易资料评估基准地价
  • 利用土地收益资料评估基准地价
  • 基准地价的确定
  • 基准地价修正系数表的编制
  • 基准地价更新
  • 基准地价成果整理
  • 成果验收
• 宗地地价评估
  • 程序
• 不同用途土地价格评估
  • 一般规定
  • 土地用途分类
  • 价格影响因素分析
  • 住宅用地价格评估
  • 影响因素分析
  • 估价方法选择
  • 评估技术要点
  • 工矿仓储用地价格评估
  • 影响因素分析
  • 估价方法选择
  • 评估技术要点
  • 商服用地价格评估
  • 公共管理与公共服务和交通运输用地价格评估
• 不同权利土地价格评估
  • 一般规定
  • 出让土地使用权
  • 授权经营土地使用权
  • 作价出资（入股）土地使用权
  • 土地租赁权
  • 市场比较法
  • 收益还原法
  • 划拨土地使用权评估
  • 地役权评估
  • 设有附加权利的土地使用权评估
  • 设有租赁权
  • 设有地役权
  • 建设用地空间权利评估
  • 地下空间权评估
  • 收益还原法
  • 市场比较法
  • 成本逼近法
  • 地上空间权