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第六章：建设工程合同与合同管理
建设工程施工招、投标、建设工程合同的内容、合同计价方式、施工合同风险管理、工程保险和工程担保、建设施工合同实施、建设工程索赔、国际建设工程施工承包合同。
编辑于2022-10-20 12:44:13 湖北省- 建设工程
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建设工程项目管理目录第六章：建设工程合同与合同管理
建设工程施工招标与投标(1~2分)
施工招标
招标具备的条件
招标人依法成立
初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准
招标范围、方式和组织形式应对履行核准手续的，已经核准
资金已经落实
由招标所需的设计图纸和技术资料
招标范围
大型公用事业+基础设施
全部或部分使用国有资金
外国政府、国际组织援建
招标方式
公开招标
无限竞争性招标
邀请招标
有限竞争性招标
技术复杂、有特殊要求或受自然环境限制
只有少量潜在投标人
公开招标的方式的费用占合同金额的比例过大
自行或委托招标
自行招标
具备编制招标文件
具备组织评标能力
委托招标
不具备自行招标能力的，必须委托相应资质的招标代理机构
掌握、需熟记理解
招标信息的发布和修正
发布
中国招标投标公共服务平台，也可以同步在其他媒介公开，并确保内容一致
自招标文件或资格预审文件出售之日起～停工出售之日，最短不低于5日
招标文件或资质预审文件的收费不得以营利为目的，对于所附的设计文件，可酌收押金
发出投标邀请书、售出招标文件或资格预审文件后，不得擅自终止招标
修正
应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前发出
所有澄清文件必须以书面形式进行
所有澄清文件必须直接通知所有招标文件收受人
掌握、需熟记理解
资格预审
标前会议
招标人按投标须知规定的时间和地点召开的会议
会议结束后，招标人应将会议纪要用书面形式发给每一个投标人
对问题的答复不需要说明问题来源
当补充文件和招标文件内容不一致时，应以补充文件为准
评标
初步评审
符合性
审查内容
投标资格
投标文件完整性
投标担保的有效性
与招标文件是否有显著的差异和保留等
报价计算
大小写不一致，以大写为准
单价与数量的乘积之和与所报的总价不一致，以单价为准
标书正本和副本不一致，以正本为准
修改由投标人代表签字确认
掌握、需熟记理解
详细评审
实质性、核心
技术评审
技术方案、措施、手段、装备、人员配备、组织结构、进度计划等
商务评审
跟钱有关
报价高低、构成、计价方式、计算方式、支付条件、取费标准、价格调整等
评标方法
评议法
综合评分法
评标价法
定标
中标候选人应当限定在1～3人,并标明排列顺序
中标
招标人确定
招标人授权评标委员会确定
招标文件中规定排名第一的中标候选人为中标人
中标人的确定方式
施工投标
研究招标文件
工程概括
招标内容
招标文件的组成
投标文件的组成
报价的原则
招标、投标时间安排
投标人须知
复核工程量
单价合同是以实测工程量结算工程款
总价合同，施工结算应按完成量计算
掌握、需熟记理解
选择施工方案
应由投标人的技术负责人主持编制
投标计算
首先根据招标文件复核或计算工程量
应预先确定施工方案和施工进度
正式投标
注意投标的截止日期
招标人所规定的投标截止日就是提交标书的最后期限
超过该日起之后就是无效投标
投标文件的完备性
标书的标准
企业公章
企业法定代表人的签章
项目经理部投标，需法定代表人的授权书
投标的担保
掌握、需熟记理解
合同谈判和签约
合同订立的程序
要约邀请
招标人发出招标文件
要约
投标人提交投标文件
承诺
招标人发出中标通知书
合同谈判
合同附件
合同补遗
会议纪要
谈判内容
可以谈
技术要求
方案
价格调整条款
支付方式
不可以谈
合同价
计价方式
施工合同付款阶段
预付款
工程进度款
最终付款
退还保证金
承包人应力争以维修保函来代替业主扣留的保证金
建设工程合同的内容(3~5分)
发包方的责任义务
示范文本
建设工程施工合同(示范文本)
基本认知
发承包双方的责任义务，同样适用于专业分包合同
责任与义务
提供图纸和交底
竣工验收开工前14天(发包人提供图纸)
提供场内、外交通
办证
开工证
施工许可证
规划许可证等
协调和付款
组织竣工验收
开工前或计划开工前7天
发包人提供场地
监理工程师发开工通知
掌握、需熟记理解
承包方的责任义务
示范文本
建设工程施工合同(示范文本)
责任与义务
质量和安全
文明施工
环保
文物保护、节能保护、成品保护
工期
技术类活
施工组织计划
专项施工方案
进度计划
质保安保措施
测量控制
质量控制条款
隐蔽工程检查
承包人应在共同检查前48小时书面通知监理人检查
监理人未到场，可重新检查
质量符合合同要求的，发包人承担费用和(或)工期延误，并支付合理利润
质量不符合合同要求的，承包人承担费用和(或)工期延误(不予顺延)
承包人未通知监理人到场检查
私自将工程隐蔽覆盖
监理人有权指示承包人钻孔探测或揭开检查，由此增加费用和工期(不予顺延)延误由承包人承担
缺陷责任
该期限最长不超过24小时
提前完工，经验收合格并交付使用
自单位工程验收合格日起算
承包人原因导致未按期竣工验收
从实际通过竣工验收之日起算
发包人原因导致未按期竣工验收
承包人提交竣工验收申请报告90天后，自动进入缺陷责***
掌握、需熟记理解
费用控制条款
预付款支付按合同约定进行
至迟应在开工日期7天前支付
材料
工程设备
施工设备的采购
修建临时工程
组织施工队伍进场
工程进度款付款周期同计量周期
支付程序
承包人提交进度付款申请单
监理人7天内审核报送发包人
发包人7天内完成审核并签发进度款支付证书
发包人14天内完成支付
7天+7天+14天
掌握、需熟记理解
工程总承包合同
示范文本
建设项目工程总承包合同示范文本(试行)
发包人的责任与义务
负责办理项目的审批、核准和备案手续、办理开工等批准手续
提供项目基础资料、现场障碍资料
总承包单位的责任与义务
自费修复因承包人原因引起的设计、文件、施工中存在的缺陷，或竣工试验和缺陷
承包人应在现场施工开工15日前向发包人提交包括施工进度计划在内的总体施工组织设计
承包人有权以书面形式向发包人发出暂停通知
承包人负责提供的建设设计方案，并对其负责
提交临时占地资料
施工承包合同
工程合同
勘察合同
设计合同
施工承包合同
委托合同
监理合同
咨询合同
示范文本
协议书
通用条款
专业条款
掌握、需熟记硬背
合同文件优先顺序
合同协议书
中标通知书
投标函及其附录
专用合同条款及其附件
通用合同条款
技术标准和要求
图纸
已标价工程量清单或预算书
其他合同文件
掌握、需熟记硬背顺序
实际竣工日
竣工验收合格的，以承包人提交竣工验收申请报告之日为准
发包人原因，未在监理人收到承包人提交的竣工验收申请报告42天内完成竣工验收，或完成竣工验收不予签发工程接收证书的，以提交竣工验收申请报告之日为准
未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有工程日为准
日期和期限
缺陷责***
承包人未按合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金的期限，自工程实际竣工日期起计算，最长不超过24个月
保修期
承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限，自工程竣工验收合格日起算
具体分部分项保修期在专用合同条款约定，但不得低于法定保修年限
发包人未经竣工验收擅自使用的，保修期自转移占有之日起算
基准日期
招标发包工程以投标截止日前28天的日期为基准日期
直接发包工程以合同签订日前28天的日期为基准日期
掌握、需熟记理解
施工专业分包合同
示范文本
建设工程施工专业分包合同(示范合同)
基本认知
发承包双方的责任义务，同样适用于专业分包合同
承包人责任义务
场地
场内、外交通
图纸
协调
付款
管理关系
分包人须服从承包人转发的发包人或工程师与分包工程有关的指令
未经承包人允许，分包人不得以任何理由与发包人或工程师发生直接工作联系
分包人不得直接致函发包人或工程师，也不得直接接受发包人或工程师的指令
就分包工程范围内的有关工作，承包人可以随时向分包人发出指令，分包人应执行
分包人的工作
分包人应履行并承担总包合同中与分包工程有关的承包人的所有责任和义务
按照合同约定时间，完成规定的设计内容，承包人承担由此发生的费用
在合同约定时间内，向承包人提交详细的
施工组织计划
进度计划
相应进度统计报表
按规定办理有关手续，书面形式通知承包人，承包人承担费用，罚款除外
分包人应允许承包人、发包人等合理进入分包工程施工场地
分包人应负责已完分包工程的成品保护工作
掌握、需熟记理解
施工劳务分包合同
示范文本
建设工程施工劳务分包合同(示范文本)
合同关系
劳务分包人不得与发包人或监理人发生与合同工程相关的业务往来
总体思路
劳务分包人只干体力活，技术活由承包人完成
工程承包人的主要义务
对工程的工期和质量向发包人负责
向劳务分包人提供
施工场地
工程资料
生产、生活临时设施
负责编制施工组织计划
负责工程测量定位、沉降观测、技术交底、组织图纸会审
保证劳务分包人的施工需要
按合同约定，向劳务分包人支付劳动报酬
负责与发包人、监理、设计及有关部门联系，协调现场工作关系
保险
发包人为施工场地自有人员及第三人人员生命财产办理保险
承包人为租赁或提供给劳务分包人使用的施工机械设备办理保险，并支付保险费用
劳务分包人为自有人员生命财产和施工机械设备办理保险，必须为从事危险职业的职工办理意外伤害保险
谁的人、谁的设备谁买保险
劳务报酬支付
经工程承包人认可后14天内提交完整的结算资料
承包人14天内进行核实
确认结算资料后14天内支付劳务报酬尾款
14天+14天+14天
物资采购合同
验收方式
驻厂验收
提运验收
接运验收
入库验收
交货期限
供货方负责送货的，以采购方收货戳记的日期为准
采购方提货的，以供货方合同规定通知的提货日期为准
反委托运输部门或单位运输、送货、代运的，一般以供货方发运产品时承运单位签发的日期为准
掌握、需熟记理解
价格
有国家定价的材料，按国家定价执行
按规定由国家定价但国家尚无定价的，应报请物价主管部门的批准(市场定价)
不属于国家定价的产品，由供需双方协商确定价格
合同付款支付
设备制造前，采购方支付设备价格的10%作为预付款
供货方将货物送达交货地点，采购方支付该设备价的80%
剩余10%作为设备保证金，待保证期满，采购方签发最终验收证书后支付
10%+80%+10%
掌握、需熟记理解
国际建设工程施工承包合同(2~3分)
建设工程索赔(2~3分)
反索赔
索赔是双向的，业主和承包商都可以向对方索赔，任何一方也都可以对对方的索赔要求进行反驳和反击
索赔成立的前提条件
承包人有损失
非承包人造成的
承包人按规定提出索赔
同时具备，缺一不可
索赔依据
合同文件
法律、法规
工程建设惯例
索赔证据
书证
物证
证人证言
试听材料
被告人供述和有关当事人陈述
鉴定结论
勘验、检验笔录
索赔程序
索赔事件发生
索赔意向通知
详细索赔文件及有关资料
中间索赔报告
最终索赔报告
索赔费用组成
人工费
材料费
施工机械使用费
费用索赔计算
实际费用法
总费用法
修正的总费用法
工期索赔计算
比例分析法
工期索赔期=原工期*新增工程量/原工程量
按造价的比例进行分析
工期索赔法=原合同工期*附加或新增合同造价/原合同总价
建设工程施工合同实施(2~3分)
施工合同分析
承包人的主要任务
工程师指令的工程变更属于合同规定的工程范围，承包人必须无条件执行
如果工程变更超过承包人应承担的风险范围，可向业主提出工程变更的补偿要求
工程变更的补偿范围，通常以合同金额一定的百分比表示
百分比越大，承包人的风险越大
变更的索赔期，由合同具体规定
一般为28天
也有14天
发包人的主要业务
业主雇用工程师并委托其在授权范围内履行业主的部分合同责任
业主和工程师有责任对平行的各承包人和供应商之间的责任界限作出划分
及时作出承包人履行合同所必需的决策
提供施工条件
按合同规定及时支付工程款，及时接收已完工程等
验收、移交和保修
验收要求
时间
程序
验收所带来的法律后果
合格即办理移交
合同交底
合同管理人员组织项目管理人员和各个工程小组学习合同条文和合同总体分析结果
项目经理或合同管理人员应将各种任务或事件的责任分解，落实到具体的
工作小组
工作人员
分包单位
合同跟踪分析
承包的任务
工程施工的质量
工程进度
工程的数量
成本的增加和减少
工程小组或分包人的工程和工作
工程承包人必须对工程小组或分包人及其所负责的工程进行跟踪检查
业主和委托的工程师的工作
业主是否及时、完整地提供了工程施工的实施条件
业主和工程师是否及时给予了指令、答复和确认等
业主是否及时并足额支付了应付的工程款项
合同偏差分析
产生偏差的原因分析
合同实施偏差的责任分析
合同实施趋势分析
合同实施偏差处理
组织措施
增加人员投入、调整人员安排、调整工作流程和工作计划等
技术措施
变更技术方案、采用新的高效率的施工方案
经济措施
增加投入、采取经济刺激措施
合同措施
进行合同变更、签订附加协议、采取索赔手段
施工合同变更管理
范围和内容
增加或减少合同中的任何工作，或追加额外的工作
取消合同中的任何工作，但转由他人实施的工作除外
改变合同中任何工作的质量标准或其他特性
改变工程的基线、标高、位置和尺寸
改变工程的时间安排或实施顺序
变更程序
提出变更(承包商、业主、设计方均可)
变更批准(承包商提出的工程变更，应交予工程师审查并批准)
变更指令的发出与执行
书面形式
口头形式
承包商应该无条件的执行工程变更的指示，即使工程变更价款没有明确，或应付金额不满意，承包人也必须一边进行变更工作，一边根据合同寻求解决办法
工程变更的责任分析与补偿
违约方吃亏，理亏者买单
施工分包管理
分包合同都是与施工总承包或者施工总承包管理单位签订
对分包单位的管理责任，由施工总承包或施工总承包管理单位承担
对于业主指定分包，一定要在收到业主的工程款之后才能支付，并应扣除管理费、配合费和质量保证金等
诚信自律
不良行为记录信息的公布时间为行政处罚决定作出后7日内
公布期限一般为6个月~3年
良好行为记录信息公布期限一般为3年
对整改有实效的，可缩短其不良行为记录信息公布期限，但不得少于3个月
施工合同风险管理、工程保险和工程担保(3~5分)
施工合同风险管理(类型)
项目外界环境风险
政治
经济
法律
自然环境变化
项目组织成员资信和能力风险
业主、承包商资信和能力风险
其他方面
管理风险
对环境调查和预测的风险
合同条款不严密、错误、二义兴，工程范围和标准存在不确定性
承包商投标策略错误
承包商的技术设计、施工方案、施工计划和组织措施存在缺陷和漏洞，计划不周
实施控制过程中的风险
工程保险(种类)
工程一切险
建筑工程一切险
安装工程一切险
投保人应以双方名义共同投保
国内工程通常由项目法人办理
国际工程一般要求承包人办理
第三者责任险
人身意外伤害险
承包商设备保险
执业责任险
CIP保险
工程担保
担保方式
保证
抵押
质押
留置
现金
种类
投标担保
形式
银行担保
担保公司担保书
同业担保书
投标保证金
额度
施工投标保证金数额不得超过投标总价的2%
最高不得超过80万人民币
投标保证金有效期应超出投标有效期30天
履约担保
时间
有效期始于工程开工之日
终止日期可以约定工程竣工交付之日或保修期满之日
形式
银行保函
通常为合同金额的10%左右
履约担保书
履约保证金
发包人累计扣留的质量保证金不得超过工程价款结算总额的3%
预付款担保
一般为合同金额的10%
形式
银行保函(主要形式)
担保公司担保
抵押
担保金额逐月减少
支付担保
形式
银行保函
履约保证金
担保公司
发包人向承包人支付，担保实行分段滚动担保
支付担保额度为工程合同总额的20%~25%
一旦业主违约，付款担保人将代为履约
工程保修担保
合同计价方式(3~5分)
单价合同
适用范围
施工发包的工程内容和工程量不能十分明确
结算方式
总价=实际完成工作量*合同单价
特点
单价优先
当总价和单价的计算结果不一致时，以单价为准调整总价
可以缩短招标准备时间
风险与不足
风险
业主和承包商都不存在工程量方面的风险
不足
业主协调工作量大
对投资不利
分类
固定单价合同
定义
无论发生哪些影响价格因素都不对单价进行调整
适用范围
工期较短
工程量变化幅度不大
承包商存在一定风险
变动单价合同
可以调整单价
实际工作量发生较大变化
通货膨胀达到一定水平
国家政策发生变化
承包商的风险相对较小
总价合同
特点
总价优先
当施工内容和有关条件不发生变化时，总价不变
固定总价合同
业主的风险较小，对投资控制有利。承包商承担全部工程量和价格风险
承包商的风险
价格风险
工作量的风险
工程量计算错误
工程范围不确定
工程变更
设计深度不够所造成的误差
发生重大工程变更、累计工程变更超过一定幅度可对合同价格进行调整
适用范围
工程量小、工期短，环境因素变化小，工程条件稳定并合理
工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确
工程结构和技术简单，风险小
投标期相对宽裕
变动单价合同
在合同执行过程中，以下情形可对合同总价进行调整
通货膨胀
设计变更
工程量变化
其他工程变化引起的费用
对建设周期超过1年半以上的，要考虑以下因素
劳务工资和材料费用的上涨
其他价格的变化
外汇汇率的不稳定
国家立法的改变引起的费用上涨
成本+薪金合同
适用情形
工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定
时间特别紧迫，如抢险、救灾工程
风险
承包商不承担任何价格变化和工程量变化的风险
主要由业主承担，对业主的投资控制不利
优点
可以通过分段施工缩短工期
可以利用承包商的施工技术专家，弥补设计中的不足
可以减少对承包商的对立情绪
业主可以根据自身力量和需要，控制工程施工和管理
最大保证价格约束工程成本不超过某一限值，转移风险
分类
成本+固定费用合同
在工程总成本一开始估不准，可能变化不大的情况下，可采用此合同
成本+固定比例费用合同
不利于缩短工期和降低成本
工程初期很难描述工作范围和性质，或工期紧迫，无法按常规编制招标文件时采用
成本+奖金合同
估算指标规定一个底点和顶点
在招标时，图纸、规范等准备不充分，不能据以确定合同价格，仅能制定一个估算指标时采用
最大成本+费用合同
设计深度可以达到报总价的深度，投标人报一个工程成本总价和一个固定的酬金，非代理型CM模式采用
实际成本超过约定的最大成本，承包商承担超出成本，节约部分归业主或承包商分享
应用
当实行施工总承包管理模式或CM模式，或在国际上，许多项目管理合同，咨询服务合同，一般采用成本+薪金合同
工程咨询合同
计算方法
人月费单价法
按日计费法
日工资
工程建设费用百分比法
工程规模越大
工程建设费越多
咨询费的比例越低
费用构成
酬金
可报销费用
不可预见费用
合同计价
总价
成本+酬金