《律师说法 业主委员会及物业服务案例评析》程磊 周滨著

《律师说法 业主委员会及物业服务案例评析》程磊 周滨著，包含：第一章 业主撤销权纠纷，第二章 建筑物区分所有权纠纷，第三章 指导和监督纠纷，第四章 物业管理权移交纠纷等等

《律师说法 业主委员会及物业服务纠纷案例评析》 程磊 周滨著 法律出版社 2020年10月第1版

• 第一章 业主撤销权纠纷
  • 相关知识
    • 《民事案由规定》将“业主撤销权纠纷”作为案由一种
    • 依据：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，若业委会侵害其权益或者违法法定程序，依据《物权法》第78条（民法典第280条，无变更）第二款，提起诉讼，应当在一年以内行使。为除斥期间，不可延长，不中断。
    • 业主：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，包括已经办理房产登记的业主和未办理房产登记的“准业主”。
    • 举证责任：对表决事项经过法定比例的业主同意负有举证责任，有难度。所以采取反举证并进行相关质证的方法。
    • 不享有撤销权三类型
      • 投赞成票的业主无撤销权
      • 被动不参与表决的业主有撤销权
      • 主动不参与的业主也有撤销权
  • 案例
    • 初始登记面积是否等同于建筑物总面积
      • 初始登记面积（大确权）-不能颁发权证的部分面积（扶梯、会所、警务室、居委会等）=建筑物总面积
      • 计算方法：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条的规定、《房屋登记办法》第31条。
    • 调价幅度不同，业委会会议是否应撤销
      • 住宅和商业不能分开进行表决，因为同属于一物业区域
      • 调价幅度不同，并不必然违反“同等服务，同等收费”的原则
    • 未通知开发商参会，业委会决议是否应撤销
      • 依据：《业主大会和业主委员会指导规则》第22、25、26条
      • 如果议事规则确定车位计入计算面积，则应计入。
      • 表决票送达方式要合乎议事规则，私自改变，程序违法。
      • 书面委托：电话委托后，让租房代签，不可以，违法。
      • 如果起诉业委会，则主体适格。如果起诉政府，则不适格。
    • 居委会提价是否合法
      • 根据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，如果因客观原因，未能选出业委会或者人数不足二分之一时，则可以由居委会代行业委会职责。
    • 不在合理时间内送达表决票，业委会决议是否应撤销
      • 6月 5日就要截止投票了，6月4日才寄挂号信，法院判决和程序违法。
    • “默示表决规则”作出的决议是否应撤销
      • 投票须明示，不可采取默示认可的方式
    • 欠费业主是否享有表决权
      • 虽然议事规则中有约定：但是欠费人太多，导致无法开展，所以议事规则该条款违反了《民法典》，无效。车位票数不算票，可以约定。
    • 业主代表大会的决定是否有效
      • 如果作为业主代表，不能擅自替业主选人，只能是书面得到业主授权，选哪些，才能如实反映而已，不能自己代劳。
      • 一年内行使。否则超过了诉讼时效。
    • 车位能否约定不计入业主投票权数
      • 车位可以约定没有投票权
      • 默认票可以认为归多数票
    • 物业服务合同是否由业委会决定
      • 禁反言原则。
    • 物业服务企业能否成为业主撤销权案的被告
      • 如果业委会还没有成立，物业公司又在居委会和房管所指导下代行了业委会职责，则物业公司可以作为被告。
    • 公房承租人是否享有业主撤销权
      • 如果公房使用人认为业委会决议侵害了其权益，则可以起诉。
• 第二章 建筑物区分所有权纠纷
  • 相关知识
    • 区分所有权
      • 专有权
      • 共有权
      • 管理权
    • 产权纠纷特例
      • 会所
        • 遵从约定基础说
        • 面积分摊说
        • 成本说
        • 运营持续说
      • 停车位
        • 规划决定说
        • 合同约定说
        • 面积公摊说
        • 容积率决定说
          • 《城市房屋可能性登记管理办法》规定没有计入容积率，则不能计入产证。
        • 建筑成本说
      • 地下人防车位
        • 民法典与人民防空洞法不一
        • 学说
          • 属于国家所有
          • 属于建设单位所有
          • 属于全体业主共有
      • 物业服务用房
        • 开发商一开始不提供，等把房子卖完了，发现提供不了。上海做法是赔相应市场价值。
  • 案例
    • 玻璃幕墙是属于共有还是专有
      • 具有墙的作用：遮风挡雨、隔音隔热。是外墙的一部分。则共有。物业公司应该维护。
      • 是否专有判断标准
        • 壁心说
          • 以墙壁、地板天花板等边界部分百度的中心线为界，以内的空间范围即为专有部分
        • 最后表层粉刷说
          • 专有部分包括边界部位墙体的表层粉刷部分以及其以内的部分。
    • 会所属于开发商还是全体业主
      • 根据房地产信息测绘中心出具的房产面积测量技术报告：会所面积已经进入建筑物总面积和容积率，但未计入全体业主的分摊面积。
    • 人防车位使用权和收益归谁
      • 标准：关键看建筑面积是否计入公用建筑面积里，而不是建设成本是否分摊到项目建设成本中。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
    • 买卖物业用房是否构成善意取得
      • 自己一直在小区居住，不可能不知道这个是物业用房。所以无效。不适用善意取得。
    • 架空层车位产权归谁
      • 关键看架空层是否履行了规划报建手续。
    • 业主是否应分摊供热管网改造费
      • 符合法定程序，不同意也要交。
    • 会所产权归谁所有
      • 根据《房屋建筑面积测绘技术规范》会所面积是否列入公摊
    • 架空层改建房屋是否应该拆除
      • 违建，拆除。
    • 架空层车位产权是否属于建设单位
      • 未计入公摊，同时算入了容积率，则一定归开发商。
    • 开发商未配置物业用房是否应该赔偿房价款
      • 应该
    • 地上车位能否以计算容积率作为认定产权的标准
      • 是否是计容建筑至关重要。
        • 计容仅指地上单元，不包括地下部分。
    • 业委会出租人防车位是否构成侵权
      • 人防车位面积不计入公摊。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第9条规定。
• 第三章 指导和监督纠纷
  • 典型案例
    • 业委会连选连任，能否剥夺业主补选权利？
      • 连选连任时，人数不够，未针对补选再进行，不符合议事规则的规定。
    • 街道办委托居委会召开临时业主大会是否合法？
      • 达到召开临时业委会的条件是业委会不召开临时业委会，并且经指导部门责令限期召开以后仍不召开街道办或者居委会，才能自己组织业委会召开，否则违法程序
    • 委员不足1/2时是补选还是重选？
      • 应当召开业主临时大会重新选举，而不是补充选举。
    • 住建委的行政处罚是否合法？
      • 第2次投票未达标，并不能否认第1次已经达标的投票。
    • 未处罚物业公司是否构成不作为？
      • 因为新的物业公司续聘程序不符合法律规定，所以暂时不能要求行政单位对旧的物业公司限期离场。
    • 信访处理意见是否用撤销？
      • 如果已经有纠纷上诉至法院，则行政机关暂停工作是合适的。
    • 街道办是否有权作出限期整改通知？
      • 街道办内设机构不能作出限期整改通知书
    • 房管局是否应赔偿物业公司的损失？
      • 物业合同延期，应该经过业主大会通过
    • 临时业主大会罢免业委委员是否合法？
      • 如果原业委会委员不合法，则在街道办指导下可以召开临时大会，对其进行罢免。
    • 街道办能否解散业主委员会？
      • 如果规范性文件违法，则街道办不宜再适用。
    • 建设局和街道办撤销业委会备案是否合法？
      • 撤销备案具有可诉性
    • 行政复议行政诉讼期间，加处行政处罚是否应计算？
      • 复议和诉讼期间，不应计算行政处罚罚款
    • 少数业主是否有权起诉撤销业主委员会备案？
      • 起诉行政机关不应该备案，则必须一半业主起诉才可以。否则主体资格不合。
• 第四章 物业管理权移交纠纷
  • 典型案例
    • 业主委员会自治管理是否合法？
      • 如果要起诉，需要业主大会的授权
    • 商业楼物业管理权归谁所有。
      • 如果没有业主大会允许，商务与住宅不能区分为两个物业公司，分开进行管理。同属于一个物业管理 区域。
    • 业主撤销权诉讼能否终止物业移交案审理。
      • 法律规定可以不等，但是实际宜等。
    • 居委会选聘物业是否合法？
      • 根据广东省最高人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》
      • 必要时可以居委会通过招投标选聘物业
    • 业委会是否应继续履行前期物业服务合同。
      • 物业无权起诉业主大会决定无效
    • 未经业主大会授权的业委会委员擅自签订合同是否有效？
      • 无效，且物业起诉对象只对其中一届业委会有效，根据相对性，不对其他届业委会有效，其他届不受那一届的合同的约束。
    • 物业公司能否解除物业服务合同？
      • 如果构成根本违约，可以解除。
    • 物业管理委员会能否解聘物业公司。
      • 广东无此组织。
    • 前期物业服务期限届满是否应办理移交手续？
      • 如果处于前期，则仍由开发商来处理，否则应交给业委会来处理。
• 第五章 公共收益返还纠纷
  • 典型案例
    • 物业公司是否应返还电梯广告收入？
      • 行为人对于公共收益的支出负有举证责任，否则承担举证不能的责任。
    • 停车费是否应返还给业委会？
      • 侵害业主共用权利，应该返还。如果约定弥补物业费不足，需要物业来举证。返还时应该由物业来举证。
    • 经营性收益补贴，物业费不足的约定是否有效？
      • 三年诉讼时效期间。
      • 侵害全体业主利益，无效规定。
      • 拒不提供证据，责任由物业公司来承担。只要有根据，就会受到支持。
      • 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条
      • 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条
    • 物业共用设施维修改造费用能否在公共收益中扣除？
      • 约定把公共收益作为维修资金？结果又不按维修资金的使用方法来使用。则无效。
• 第六章 物业服务纠纷
  • 相关知识
    • 前期可以进行调整，但是有相关的程序。佛山市有没有不知道。
    • 追缴的风险应由物业企业来承担，因为业委会无权处理此事。以应收来算，比较合理。
  • 典型案例
    • 社会保险稽核是否受两年时效的限制？
      • 放弃保险的自我承诺无效，稽核不受《劳动保障法》2年查处时效的限制。
    • 物业服务合同经事后追认是否有效？
      • 一直未开业主大会，私自签订的合同，把公共收益给了物业，则如果超过一半业主实际交了物业费，则宜认定是对该合同的追认。
    • 酬金制应按照实收还是应收物业管理费进行核算。
      • 业委会不给员工遣散费
      • 按应收是物业的责任：1.前期提高服务，减少欠费。2.事后催缴减少欠费。业委会只能督促。
    • 建设单位能否单方面提价？
      • 除非经过二分之一的业主同意，否则不能再进行招投标了。
    • 物业服务企业提价是否有效？
      • 应该经过二分之一的业主的同意
• 第七章 其他纠纷
  • 典型案例
    • 业主知情权是否受诉讼时效的限制？
      • 非债权请求权，其基于所有权，不受诉讼时效的限制
    • 业主委员会主任的越权代理行为是否合法？
      • 不同于物业公司，装修公司没有能力查阅议事规则 ，属于表现代理。又因主任是在履行职务，所以，其不承担连带责任。应由业委会来承担。
    • 工商局颁发住改商营业执照是否合法？
      • 未经业主一致同意颁发的营业执照，可以被行政诉讼撤销。
    • 本体维修基金应返还多少给业主委员会？
      • 应由物业费来承担的，不能由专项维修基金来扣除。
      • 2008年专项维修资金实行。
    • 高空抛物导致的赔偿责任如何分担？
      • 过错推定原则，可能侵权人来承担举证责任的问题
    • 旧楼增设的电梯，底层业主能否获得补偿？
      • 不可量物，补偿标准由法院来决定合适
• 第八章 附录
  • 民法典
  • 物权法
  • 物业管理条例
  • 物业服务收费管理办法
  • 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
  • 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
  • 业主大会和业主委员会指导规则
  • 广东省物业管理条件
  • 最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释