建筑与房地产市场

第一章 建筑与房地产市场 【本章重要知识点】 【知识点一】建筑业与建筑市场 【知识点二】房地产业与房地产市场 【知识点三】建筑和房地产业相关政策(补充) 【.

第一章 建筑与房地产市场

• 建筑与房地产市场运行机制
  • 一、建筑市场运行机制
    • （一）建筑市场供求
      • 1、建筑市场需求
        • 业主（需求者）
          • 政府
          • 企事业单位
          • 个人
      • 2、建筑市场供给
        • 建筑产品的生产者
          • 主要包括工程勘察、工程设计和工程施工等单位
    • （二）建筑市场运行特点
      • 建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易的产物
      • 建筑产品交易持续时间长
      • 建筑市场存在显著的地区性
      • 建筑市场竞争较为激烈
      • 竞争方式以投标竞争为主
      • 供求不均衡普遍存在
      • 建筑产品交易计价方式独特
      • 建筑市场风险大
    • （三）建筑产品计价特点
      • 单间计价
        • 建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价
      • 多次计价
        • 建设工程生产过程是一个周期长、规模大、造价高、耗费多的投资活动
      • 分布组合计价
        • 工程造价计算是通过分部组合而成的
  • 二、房地产市场运行机制
    • （一）房地产市场供求
      • 1、房地产市场需求
        • （1）房地产市场需求构成
          • 生产性需求
          • 消费性需求
          • 投资性需求
        • （2）房地产市场需求影响因素
          • 国民经济发展水平
          • 房地产资本收益
          • 利率水平
          • 通货膨胀
          • 消费者收入水平和结构
          • 房地产商品价格、其他商品价格及消费结构
          • 消费者对未来的预期
      • 2、房地产市场供给
        • （1）房地产市场供给构成
          • 增量房市场供给
          • 存量房市场供给
        • （2）房地产市场供给影响因素
          • 土地供应量（首要因素）
          • 房地产市场价格（重要因素）
          • 房地产开发成本
          • 房地产开发建设技术水平
          • 政府政策
          • 房地产开发企业和拥有者对未来的预期
    • （二）房地产市场运行特点
      • 1、区域性市场
      • 2、周期性波动
      • 3、不完全竞争性
      • 4、层次性
      • 5、多重性
      • 6、多样性
      • 7、价格确定的复杂性
      • 8、风险性
        • （1）政策性风险
        • （2）在预售情况下按期交房的风险
        • （3）财务风险
        • （4）结构性供求不均衡的风险
        • （5）开发建设周期长引起的内在风险
    • （三）房地产价格影响因素
      • 1、房地产自身因素和周边环境因素
      • 2、行政因素和政治因素
      • 3、区域社会因素
        • （1）区域人口
          • 如人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）
        • （2）家庭状况
          • 家庭数量、家庭构成状况
        • （3）心理
        • （4）城市发展
        • （5）城市化程度
        • （6）社会治安
        • （7）文化
          • 文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等
      • 4、区域经济因素
        • （1）地区或城市的经济发展水平
        • （2）经济增长状况
        • （3）产业结构
        • （4）就业情况
        • （5）居民收入水平
        • （6）投资水平
        • （7）财政收支
        • （8）金融状况
  • 三、宏观调控和市场监管与诚信体系建设
    • （一）宏观调控和市场监管
      • 1、宏观调控
        • （1）制定法律、法规
        • （2）制定规范与标准（国外大多由行业协会或专业组织编制）
        • （3）对建筑市场承包商、专业人员的资质资格进行管理
        • （4）安全和质量管理（国外主要通过专业人员或机构进行监督检查）
        • （5）利用行业资料进行分析统计
        • （6）公共工程管理
        • （7）国际合作和国际市场开拓
      • 2、市场监管
        • （1）市场准入管理
          • “非禁即入”
        • （2）工程项目审批管理
          • “一家牵头、部门配合、成果共享、结果互认”
        • （3）政府投资项目（公共工程）管理
        • （4）企业资质和专业人员资格管理
        • （5）以信用监管为基础强化事中事后监管
          • “双随机、一公开”监管和“互联网+监管”为基本手段
        • （6）实行联合审图和联合验收
          • “一次委托、联合测绘、成果共享”
    • （二）诚信体系建设
      • 1、工程建设领域诚信体系建设
        • （1）工程建设市场信用法规制度建设
        • （2）建筑市场各方主体和从业人员信用标准制定
        • （3）推进工程建设领域项目信息公开
        • （4）开展工程质量诚信建设
        • （5）建立企业和从业人员信用评价结果与资质审批、执业资格注册、资质资格取消等审批审核事项的关联管理机制
        • （6）建立科学、有效的建设领域从业人员信用评价机制和失信责任追溯制度
      • 2、个人诚信建设
        • （1）加强个人诚信教育
        • （2）推进个人信用记录建设
        • （3）建立个人信息安全、隐私保护与信用修复机制
        • （4）规范推进个人信用信息共享使用
        • （5）完善个人守信激励和失信惩戒机制
• 工程建设程序
  • 一、投资决策
    • （一）建设项目分类
      • 按建设资金来源不同
        • 1、政府投资项目
          • （1）对于政府投资项目，以直接投资方式为主；确需支持的经营性项目，主要采取资本金注入方式，也可以适当采用投资补助、贷款贴息等方式。
          • （2）对于采用直接投资、资本金注入方式投资的项目，政府部门需要严格审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计和概算；对于采用投资补助、贷款贴息等方式的投资的项目，政府部门只需审批资金申请报告。
        • 2、非政府投资项目
          • 一律不再实行审批制，但区别不同情况实行核准制或备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目不论规模大小均改为备案制。
    • （二）编报项目建议书
    • （三）编报可行性研究报
    • （四）项目审批、批准或备案
      • 1、政府投资项目审批
        • 审查内容
          • （1）项目建议书
          • （2）可行性研究报告
          • （3）初步设计
          • （4）依照法律、行政法规和国家有关规定应当审查的其他事项
      • 2、非政府投资项目的核准和备案
        • （1）核准制
          • 企业投资建设《政府核准的投资项目目录》中的项目时，仅需向政府提交项目申请报告。
        • （2）备案制
          • 对于《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，实行备案制。除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。
  • 二、建设实施
    • （一）勘察设计
      • 1、工程勘察
        • （1）工程勘察需要对工程建设场地进行详细论证，保证建设工程合理进行，促使建设工程取得最佳经济效益、社会效益和环境效益。
        • （2）建设单位职责
          • 建设单位应当依法将工程勘察文件送施工图审查机构审查。
          • 建设单位应当验收勘察报告，组织勘察技术交底和验槽。
          • 建设单位项目负责人应当按照有关规定履行代表建设单位进行勘察质量管理的职责。
        • （3）勘察单位职责
          • 工程勘察企业应当向设计、施工和监理等单位进行勘察技术交底，参与施工验槽，及时解决工程设计和施工中与勘察工作有关的问题，按规定参加工程竣工验收。
          • 工程勘察企业法定代表人应当建立健全并落实本单位质量管理制度，授权具备相应资格的人员担任项目负责人。
          • 工程勘察企业项目负责人应当签署质量终身责任承诺书、执行勘察纲要和工程建设强制性标准，落实本单位勘察质量管理制度，制定项目质量保证措施组织开展工程勘察各项工作。
      • 2、工程设计
        • （1）初步设计
        • （2）技术设计
        • （3）施工图设计
        • （4）施工图设计文件审查
    • （二）建设准备
      • 1、建设准备工作内容
        • （1）征地、拆迁和场地平整
        • （2）完成施工用水、用电、通信、交通等准备工作
        • （3）组织招标选择工程监理单位、施工单位及设备、材料供应商
        • （4）准备必要的施工图纸
        • （5）办理工程质量监督和施工安全监督手续
      • 2、办理工程质量和施工安全监督手续
        • （1）办理工程质量监督手续
          • 需提供五种资料
            • ①施工图设计文件审查报告和批准书；
            • ②中标通知书和施工、监理合同；
            • ③建设单位、施工单位和监理单位工程项目的负责人和机构组成；
            • ④施工组织设计和监理规划（监理实施细则）;
            • ⑤其他需要的文件资料
        • （2）办理施工安全监督手续
          • 提交六种资料
            • ①工程概况；
            • ②建设、察、设计、施工、监理等单位及项目负责人等主要管理人员一览表；
            • ③危险性较大的分部分项工程清单；
            • ④施工合同中约定的安全防护、文明施工措施费用支付计划；
            • ⑤建设、施工、监理单位法定代表人及项目负责人安全生产承诺书；
            • ⑥省级住房和城乡建设主管部门规定的其他保障安全施工具体措施的资料。
      • 3、办理施工许可证
        • 应具备以下条件
          • ①依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续；
          • ②依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；
          • ③施工场地已经具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；
          • ④已经确定施工企业，按照规定应当招标的工程没有招标应当公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资格条件的企业的，所确定的施工企业无效；
          • ⑤有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料，建设单位应当提供建设资金已落实承诺书，施工图设计文件已按规定审查合格；
          • ⑥有保证工程质量和安全的具体措施，施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，建设工程质量安全责任制并落实到人，专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
    • （三）施工安装
    • （四）生产准备
      • 生产准备是衔接建设和生产的桥梁，是工程建设转入生产经营的必要条件。
  • 三、竣工验收
    • （一）工程勘察、设计、施工、监理等单位应参与工程竣工验收。
    • （二）工程竣工验收要审查工程建设的各个环节，审阅工程档案，实地查验建筑安装工程实体，对工程设计、施工和设备质量等进行全面评价。
    • （三）不合格的工程不予验收。对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。
    • （四）工程竣工验收是投资成果转人生产或使用的标志，也是全面考核工程建设成果、检验设计和施工质量的关键步骤。
    • （五）建设工程自竣工验收合格之日起即进人工程质量保修期。
    • （六）工程质量保修期内发现存在工程质量缺陷的，应及时修复，费用由责任方承担。
• 房地产开发流程
  • 一、投资决策
    • （一）房地产开发机会选择
    • （二）房地产开发项目决策
      • 1、市场分析
      • 2、财务评价
      • 3、项目决策
  • 二、前期准备
    • （一）取得建设用地土地使用权
      • 1、土地使用权出让
        • （1）出让方式：招标、拍卖、挂牌出让和协议出让
      • 2、土地使用权划拨
        • （1）含义：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
        • （2）建设用地划拨范围
          • 建设用地主要包括非营利性城市基础设施、邮政、教育等用地。
          • 居住用地划拨的范围主要涉及公共租赁住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民自住住宅项目等非经营性用地。
        • （3）建设用地申请
          • 需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出申请；
          • 需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出申请；
          • 需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出申请。
        • （4）建设用地预审与选址
          • 使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预审；
          • 需要办理规划选址的，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书；
          • 建设项目用地预审与选址意见书有效期为3年，自批准之日起计算。
        • （5）建设用地规划许可
    • （二）委托场地勘察
      • 1、地形测量
      • 2、工程勘察
      • 3、地下水勘察
      • 4、地表水勘察
      • 5、气象调查
    • （三）委托规划设计
      • 1、规划设计的主要控制性指标
        • （1）容积率
        • （2）建筑高度
        • （3）建筑密度
        • （4）绿地率
        • （5）建筑间距
        • （6）建筑后退
        • （7）居住人口密度
      • 2、组织规划设计和组织建筑设计
        • （1）组织规划设计
          • 设计说明书
            • ①现状条件分析；
            • ②规划原则和总体构思；
            • ③用地布局；
            • ④空间组织和景观特色要求；
            • ⑤道路和绿地系统规划；
            • ⑥各项专业工程规划及管网综合；
            • ⑦竖向规划；
            • ⑧主要技术经济指标（一般应包括总用地面积，总建筑面积，住宅建筑总面积，容积率，建筑密度，总户数、保障性住房户数及每户建筑面积、保障性住房建筑面积所占总建筑面积比例，绿地率）;
            • 工程量及投资估算。
          • 设计图纸
            • ①区域位置图；
            • ②用地现状图；
            • ③总平面规划图；
            • ④道路及竖向规划图；
            • ⑤绿化规划图；
            • ⑥综合管线规划图；
            • ⑦日照分析图；
            • ⑧居住小区规划附户型平面图；
            • 9反映建筑群体形态、环境、视觉等空间效果和周边关系的鸟瞰图
        • （2）组织建筑设计
          • 合理确定层高和层数
          • 正确设计房屋的长和宽
          • 合理确定户型和居住面积
    • （四）申请规划设计方案审查和建设工程规划许可
      • 1、申请规划设计方案（建设项目方案）审查
      • 2、申领建设工程规划许可证
    • （五）工程建设准备
      • 1、组织准备
      • 2、现场准备
      • 3、物资和资金准备
      • 4、建设管理准备
      • 5、销售准备
    • （六）申请施工许可
  • 三、开发建设
    • （一）施工管理
      • 1、质量控制
        • （1）施工过程中加强施工巡查监督，发现质量问题随时指出纠正。
        • （2）为了把质量控制工作落到实处，应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行。
      • 2、安全及环保管理
      • 3、投资控制
      • 4、进度控制
        • （1）建设单位应要求施工单位围绕工程进度计划全面铺开、统一协调、分头实施。
        • （2）建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的。
    • （二）商品房预售
      • 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
      • 2、持有建设工程规划许可证
      • 3、按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
      • 4、各地根据情况要求的其他条件。
      • 5、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
    • （三）竣工验收和备案
      • 1、竣工验收
        • （1）工程竣工验收是开发建设过程的最后阶段，是全面检验工程设计和施工质量的重要环节。
        • （2）竣工验收通过后，质量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租给客户，房地产开发企业方可回收投资。
        • （3）对于预售或预租的项目；通过投人使用，房地产开发企业就可得到预付款外的款项。
        • （4）竣工验收除进行工程质量综合考核外，还应对环保、消防等进行检查验收。
        • （五）对于各专项的验收，实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。
        • （六）工程竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。
      • 2、竣工验收备案
        • 房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。
    • （四）商品房初始登记
      • 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交：
        • 1、不动产权属证书或者土地权属来源材料。
        • 2、建设工程符合规划的材料。
        • 3、房屋已经竣工的材料
        • 4、房地产调查或者测绘报告。
        • 5、相关税费缴纳凭证。
        • 6、其他必要材料。