不动产税

这是一篇关于不动产税的思维导图，主要内容有耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税等。

不动产税种

• 耕地占用税
  • 征税范围
    • 建设建筑物、构筑物或从事其他非农业建设而占用的耕地
      • 耕地：用于种植农作物的土地
  • 征税计算
    • 应纳税额=实际占用的耕地面积（平方米）×适用税额
    • 税率
      • 有幅度的地区差别定额税率
      • 税率的确定
        • 由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人大常务委员会决定，报全国人大常务委员会和国务院备案
        • 占用基本农田的，加按150%征收
        • “人均耕地＜0.5亩”的地区，可适当提高税率，提高部分不超过法定的50%
        • 占用非基本农田，可以适当降低税率，降低部分不超过50%
    • 一次性征收
  • 税收优惠
    • 免征
      • 公益性单位占用耕地
        • 军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地
          • 学校教职工宿舍、校内经营性场所、医院职工住房不免税
      • 农村居民经批准搬迁，新建自用房占用耕地不超过原宅基地
      • 农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人及低保农村居民自建房
    • 减半征收
      • 农村居民在规定范围内自建房
    • 减按2元/平方米征收
      • 铁路路线、公路路线、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地
        • 专用铁路和铁路专用线、专用公路和城区内机动车道占用耕地，不享受优惠
    • 退税
      • 临时占用1年内复垦
      • 损毁耕地3年内复垦
      • 占用或损毁时依法缴纳耕地占用税，复垦后办理退税
    • 改变原占地用途，不再适用优惠政策，应补缴耕地占用税
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间
      • 收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知当日
      • 未经批准，自然资源主管部门认定的纳税人实际占用耕地当日
      • 损毁耕地，相关部门认定损毁耕地的当日
    • 纳税期限
      • 自纳税义务发生之日起30日内
    • 纳税地点
      • 耕地所在地
• 城镇土地使用税
  • 征税范围
    • 城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地
      • 农村土地不属于城镇土地使用税征税范围
  • 征税计算
    • 年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×使用税率
    • 实际占用应税土地面积
      • 省级人民政府确定的单位组织测定的土地面积
      • 未测定，以政府部门核发的土地使用证书确定的土地面积
      • 未核发，据实申报土地面积纳税，核定后再作调整
    • 税率
      • 有幅度的地区差别定额税率
  • 税收优惠
    • 免税
      • “非经营”自用
        • 国家机关、人民团体、军队自用土地
        • 国家财政部门拨付事业经费的单位自用土地
        • 宗教寺庙、公园（含森林公园、自然保护区）、名胜古迹自用的土地
          • 公园自用土地免征 公园附设文创商品生产企业用地不免 公园、名胜古迹内索道公司经营用地不免
        • 市政街道、广场、绿化地带等公共用地
        • 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
      • 林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地
      • 火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地
        • 厂区围墙内用地或围墙外其他用地不免
      • 水电站除发电厂房、生产、办公、生活用地外的用地
      • 供电部门的输电线路用地、变电站用地
      • 水利设施及其管护用地（水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地）
        • 其他用地，如生产、办公、生活用地不免
      • 港口码头用地
      • 民航机场飞行区（包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区）用地、场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地
        • 机场工作区用地、生活区用地、绿化用地不免
      • 机场场外道路用地
        • 场内道路用地不免
      • “非经营”自用体育场馆；经费自理事业单位、体育相关社会团体等体育场馆用地
      • 2019-2021年，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间提供给在孵对象使用的土地
      • 2019-2023年供暖期结束，供热企业收取采暖费为居民供热所使用的土地
    • 暂免征收
      • 厂区以外、与社会公用地段未加隔离的铁路专用线、公路等用地
        • 厂区内（含生产、办公及生活区）的不免
      • 盐场的盐滩、盐矿的矿井用地
        • 生产厂房、办公、生活区用地不免
      • 2019-2021年农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的土地
    • “三免” 1、非经营自用免 2、惠及民生项目免 3、农业相关及公共设施免 “三不免” 1、生产、办公、生活用地不免 2、无法惠及民众的内场地不免 3、经营性用地不免
    • 减半征收
      • 企业拥有并运营的大型体育场馆，用于体育活动的土地
    • 减按所属土地等级适用税额标准的50%计征
      • 2020-2022年，物流企业自由（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间
      • 新征用的耕地
        • 批准征用之日起满1年时
      • 购置新建商品房
        • 方付交付使用次月起
      • 购置存量房
        • 办理权属变更登记次月起
      • 出租、出借房产
        • 交付出租、出借房产次月起
      • 以出让或转让方式有偿取得土地使用权
        • 受让方从合同约定缴付土地时间次月起/合同签订次月起
      • 新征用的非耕地
        • 批准征用次月起
      • 次月起
    • 纳税期限
      • 按年计算，分期缴纳
    • 纳税地点
      • 土地所在地
        • 分属不同省，则分别缴纳
• 房产税
  • 征税范围
    • 城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋
      • 1、农村房产不征收房产税 2、独立于房屋之外的建筑物：围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税征税对象
    • 纳税人
      • 拥有房屋产权的单位或个人
        • 产权属于国家
          • 经营管理的单位
        • 产权属于集体和个人
          • 集体单位和个人
        • 产权出典
          • 承典人
        • 产权出租
          • 出租人
        • 产权所有人、承典人均不在房产所在地
          • 代管人或使用人
        • 产权未确定及租典纠纷未解决
          • 代管人或使用人
        • 无租使用房产
          • 使用人代为缴纳
  • 征税计算
    • 从价计征
      • 应纳税额=应税房产余值×1.2%
      • 应税房产余值=应税房产原值×（1-扣除比例）
      • 房产原值
        • 账簿中房屋原价（不扣减折旧额）
        • 与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施
        • 以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施
        • 房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值
        • 更换房屋附属设备和配套设施时，扣减原相应设备价值
        • 附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值
      • 扣除比例：一次性扣除10%-30%
      • 适用自用房产 计算出为全年应纳税额
    • 从租计征
      • 应纳税额=不含增值税的租金收入×税率
      • 税率
        • 12%
          • 一般情况
        • 4%
          • 个人出租住房
          • 企事业单位、社会团体及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房
      • 适用出租房产 计算出为租金收入对应的月份应纳税额
    • 投资联营房产 1、真投资：被投资方交、从价计征 2、假投资：投资方/产权人交、从租计征 融资租赁房屋：承租人交、从价计征
  • 税收优惠
    • 免税
      • “非经营”自用
        • 国家机关、人民团体、军队自用房产
        • 国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产
        • 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
        • 非营利性医疗机构、疾控机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产
        • 老年服务机构自用房产
      • 个人所有非营业用房产
      • 损毁不堪居住的房屋和危房，经鉴定，停止使用后免税
      • 房屋大修导致连续停用半年以上，房屋大修期间免税
      • 基建工地的临时性房屋施工期间
        • 工程结束后，基建单位接收次月起纳税
      • 高校公寓
      • 公租房、廉租房
      • “非经营”自用体育场馆；经费自理事业单位、体育相关社会团体等体育场馆房产
      • 2019-2021年，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间提供给在孵对象使用的土地
      • 2019-2023年供暖期结束，供热企业收取采暖费为居民供热所使用的土地
    • 暂免征收
      • 军队空余房产租赁
      • 2019-2021年农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产
    • 减半征收
      • 企业拥有并运营的大型体育场馆，用于体育活动的房产
    • 减按4%
      • 2021年10月1日起，对个人出租住房
    • 粉色框部分与城镇土地使用税优惠相同
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间
      • 将原有房产用于生产经营
        • 生产经营之月起
      • 自行新建房屋用于生产经营
        • 建成之次月起
      • 委托施工企业建设房屋
        • 办理验收手续之次月起
      • 购置新建商品房
        • 交付使用次月起
      • 购置存量房
        • 签发房屋权属证书次月起
      • 出租、出借房产
        • 交付出租、出借房产次月起
      • 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房
        • 房屋使用或交付次月起
      • 次月起
      • 因房产实物或权力状态发生变化而依法终止房产税纳税义务
        • 截至到状态变化当月末
    • 纳税期限
      • 按年计算，分期缴纳
    • 纳税地点
      • 房产所在地
• 土地增值税
  • 征税范围
    • 纳税人：转让方
    • 一般规定
      • 转让土地使用权的行为、转让地上建筑物及其附着物产权的行为
        • 出让土地使用权的行为不征税
    • 特殊业务
      • 房地产交换
      • 房地产抵债
      • 其他赠与行为
      • 房地产开发企业发生视同销售，产权发生转移
      • 征税
      • 赠与
        • 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为
        • 通过境内非盈利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为
      • 房地产出租
      • 房地产抵押
      • 房地产代建
      • 重新评估而产生的评估增值
      • 房地产开发企业
        • 转为自用或出租，产权未发生转移
      • 不征税
      • 改制重组
        • 改制、合并、分立、以房地产作价入股投资发生的房地产变更
          • 不适用转移任意方为房地产开发企业
          • 暂不征收
    • 不征原则一：权属改变但与“家国公益”相关 1、转让方为国家不征 2、直系亲属或赡养人不征 3、公益捐赠不征 不征原则二：权属未发生改变 4、出租、抵押、代建不征 5、评估增值不征 6、房地产开发企业自用 7、重组改制视同产权未变更
  • 税收优惠
    • 免征
      • 个人之间互换自由居住用房地产
      • 纳税人建造普通标准住宅出售（不包括高级公寓、别墅、度假村），增值额未超过扣除项目金额20%的
        • 超过20%的应按全部增值额纳税
        • 既建普通住宅又建其他房地产开发，部分别核算的，不能适用免税
      • 因国家建设需要依法征用、收回的房地产
      • 因城市规划、国家建设需要搬迁的，由纳税人自行转让原房地产的
    • 暂免征收
      • 个人转让住房
      • 合作建房（一方出地、一方出资金），建成后按比例分房自用
    • 三免 1、个人转让、互换免 2、国家征地拆迁免 3、建造普通住宅出售，增值额不超过扣除项目20%暂免
  • 征税计算
    • 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
    • 增值额=不含增值税的房地产转让收入-扣除项目金额
    • 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
    • 税率
      • 4级超率累进税率
  • 征收管理
    • 清算
      • 应当清算
        • 房地产开发项目全部竣工、完成销售
        • 整体转让未竣工决算房地产开发项目
        • 直接转让土地使用权
      • 可要求清算
        • 已竣工验收的房地产项目，已转让面积超过85%，或剩余可售建筑已经出租或自用
        • 取得销售许可证满3年仍未销售完毕
        • 申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续
    • 纳税期限
      • 转让房地产合同签订后7日内
    • 特殊规定
      • 预售方式销售房地产，竣工结算前转让房地产，可预征
      • 未设置账簿、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料、有账簿但账目混乱或凭证资料残缺难以确定转让收入或扣除项目金额、未按期办理清算手续且责令限期清算后逾期仍不清算、申报数据明显便宜又无正当理由的，税务机关可核定征收土地增值税
• 契税
  • 征税范围
    • 纳税人：承受方
    • 转移土地、房屋权属
      • 土地使用权
        • 土地使用权出让
        • 土地使用权转让
          • 出售、赠与、互换
            • 不包括土地承包经营权和土地经营权的转移
      • 房屋所有权
        • 房屋买卖、赠与、互换
      • 特殊情况
        • 共有不动产份额变化
        • 共有人增加或减少
      • 视同应税行为
        • 投资、抵债、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属
          • 土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押及出租，股份转让，不属于征税范围
    • 核心判断：土地、房屋权属变更
  • 税收优惠
    • 免税
      • “非经营”自用
        • 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施
        • 非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助
      • 承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产
      • 夫妻之间变更土地、房屋权属
      • 继承
      • 外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属
    • 国务院酌定减免
      • 居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建
        • 报全国人大常务委员会备案
        • 2021年1月1日-2023年12月31日 1、若改制后原公司存续且股权超75%则免征 2、合并后原投资主体存续则免征 3、分立为与原公司投资主体相同公司免征 4、破产后，债权人承受抵偿债务的土地免征 5、破产后，非债权人与原企业全部职工签订服务年限≥3年劳动用工合同的免征 6、破产后，非债权人与原企业超过30%职工签订服务年限≥3年劳动用工合同的减半征收 7、债权转股权后新设立公司免征
    • 省级地方酌定减免
      • 省级人民政府提出，报同级人大常务委员会决定，报全国人大委员会和国务院备案
      • 因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属
      • 因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属
    • 退税
      • 办理权属登记前，权属转移合同、合同性质凭证不生效、无效、被撤销或被解除
      • 因法院判决或仲裁委员会仲裁导致权属转移行为无效、被撤销或被解除，且权属变更至原权利人
      • 出让土地使用权时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的
      • 新建商品房交付时面积小于合同约定需返还价款的
      • 两退税： 1、权属变更失败 2、交付面积小于合同面积需退款
    • 三免 1、非经营自用免 2、变荒为农免 3、外交、夫妻、继承免
  • 征税计算
    • 应纳税额=计税依据×适用税率
    • 税率
      • 3%-5%的幅度税率
    • 计税依据
      • 土地使用权出让、出售
        • 土地使用权出让
          • 土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币及实物、其他经济利益对应的价款
        • 土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让
          • 承受方应交付的总价款
      • 房屋买卖
        • 房屋附属设施
          • 与房屋为同一不动产单元的
            • 计税依据为承受方应付总价款，适用与房屋相同税率
          • 与房屋为不同不动产单元的
            • 计税依据为转移合同确定的成交价格，单独适用税率
        • 承受已装修房屋
          • 包括装修费用在内的费用计入总价款
      • 投资、抵债等方式
        • 参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定税率
      • 以不含增值税的成交价格为计税依据
      • 土地使用权互换、房屋互换
        • 以互换价格的差额（不含增值税）为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税
          • 以不含增值税的差价为计税依据
      • 土地使用权赠与、房屋赠与
        • 参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格“依法核定的价格”
      • 划转、奖励等没有价格的方式
        • 参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据
      • 价格明显偏低且无正当理由
        • 参照市场价格，采用房地产价格评估等方法核定
      • 以税务机关核定价格为计税依据
      • 划拨取得的土地
        • 经批准改为出让方式重新取得
          • 以补缴的土地出让价款为计税依据
        • 经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的
          • 分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据
        • 后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的
          • 以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间
      • 纳税人签订土地、房屋权属转移合同当日或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日
      • 法律文书等生效当日
      • 改变有关土地、房屋用途等情形的当日
      • 改变土地使用条件的当日
    • 纳税期限
      • 办理土地、房屋权属登记手续前
      • 自纳税义务发生之日起90日内
    • 纳税地点
      • 土地、房屋所在地
• 转让环节的受让方
• 出让环节的受让方
• 转让环节的转让方
• 出让环节的转让方
• 企业
• 企业
• 国家
• 改变用途后用于不适用税收优惠情形，应补缴已减征、免征的税款
• 非营利性机构要求
  • 学校
    • 县级以上人民政府或教育部门批准成立的大学、中小学、幼儿园
    • 实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校
    • 省级人民政府或其人力部门批准的技工学校
  • 医疗机构
    • 县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或备案设立的
  • 社会福利机构
    • 养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构
• 用途要求
  • 办公
    • 办公室（楼）
  • 教学
    • 教学（教学楼）
  • 医疗
    • 门诊部
  • 科研
    • 科学试验场所
  • 军事设施
    • 直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定
  • 养老
    • 直接用于为老年人提供养护、康复、托管等服务
  • 救助
    • 直接为残疾人、未成年人、生活无着落的流浪乞讨人员提供养护、康复、托管等服务
• 征税环节
  • 房/地
    • 权属不转移
      • 房产税
      • 城镇土地使用税
    • 权属转移
      • 转让方：土地增值税
      • 受让方：契税
• 征税范围辨析
  • 股
    • 以房/地投资入股
      • √
    • 股份转让
      • ×
  • 出
    • 出租
      • ×
    • 出让
      • √
  • 抵
    • 抵押
      • ×
    • 抵债
      • √
• 房地产开发企业建造的商品房，出售前不征税，已使用或出租、出借的商品房按规定征收房产税
• 房地产开发公司开发建造商品房用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，一律不得减免城镇土地使用税
• 免税单位与纳税单位之间无偿使用土地，看土地使用方确定是否征税
• 纳税人
  • 拥有土地使用权的单位或个人
  • 代管人或实际使用人
  • 共有土地使用权的，按实际使用面积比例分别缴纳
• 占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂及其他农用地
  • 用于非农业建设
    • 按规定缴纳耕地占用税
  • 用于建设直接为农业生产服务的生产设施
    • 不缴纳耕地占用税