导图社区 项目合同与成本管理
本篇导图与项目合同与成本管理有关，其内容涵盖了施工合同管理，工程量计价清单规范应用，工程造价管理以及施工商务管理等
建筑工程验收管理，包括工程资料与档案，地基基础工程质量验收。主体结构工程质量验收，装饰装修工程质量验收。单位工程竣工验收。
一建实务施工资源管理知识梳理，包括材料管理、机械设备管理、劳动力管理等等，需要的自取~
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费用结算流程
租赁费仓储费结算
E其它费用
F1开票注意事项
F2结算费用特别注意事项
洛嘉基地文件存档管理类目
一级注册建筑师建筑经济
混凝土
实务第一篇第一章燃烧知识树
燃烧类型
2.5项目合同与成本管理
施工合同管理
总包合同管理
合同组成：合同协议书+通用合同条件+专用合同条件
编写合同注意事项
专用合同条件编号应于通用合同条件编号一致
在专用合同条件有空划线的位置，表示合同当事人可针对相应的通用合同条件进行细化、完善、补充、修改或另行约定。
合同文件优先解释顺序
合同协议书
中标通知书
投标函及其附录
专用合同条件及《发包人要求》等附件
通用合同条件
承包人建议书
价格清单
双方约定的其他合同文件
合同管理工作内容
合同订立
合同备案
合同交底
合同履行
合同变更
争议与诉讼
合同分析与总结
合同管理原则
依法履约
诚实信用
全面履行
协调合作
维护权益
动态管理
合同签约
签约前
由合约管理部门牵头组织本企业相关部门进行合同评审
工程
技术
质量
物资
法律
劳务
财务
资金
签约前合同评审
一致性要求
合同应于招标文件、投标文件一致
实质性内容
合同内容
承包范围
工期
造价
计价方式
质量要求
阴阳合同问题
当事人就同一建设工程另行订立的施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应以备案的合同作为结算工程价款的依据
合同变更管理程序
提出合同变更申请
施工方审查、批准
一般是由项目经理审查批准；必要时由企业合同管理部门负责人签认；重大的合同变更需报企业负责人签认
业主签认，形成书面文件
组织实施
分包合同管理
违法分包情形
承包单位将其承包的工程给个人
施工总承包单位或专业承包单位将工程分包给不具备相应资质单位的
施工总承包单位将总承包合同范围内的主体结构的施工分包给其他单位的（钢结构除外）
专业分包单位将其承包的专业工程中非劳务作业的部分再分包的
专业作业承包人将其承包的劳务再分包的
专业承包人除计取劳务作业费用外，还计取主要建筑材料款和大中型机械设备及主要周转材料费用的
其他合同管理
工程量计价清单规范应用
工程量清单计价内容与特点
强制性
对清单的使用范围、计价方式、竞争费用、风险处理、工程量清单编制方法、工程量清单计算规则均作出强制性规定，不得违反
统一性
采用综合单价形式
完整性
包括招标、投标、过程计价、结算全过程管理
规范性
竞争性
法定性
工程量清单计价适用范围
工程量清单计价构成与编制要求
工程造价=（分部分项工程费+措施项目费+其他项目费）*（1+规费费率）*（1+税率）
措施项目清单应根据项目建设实际情况列项，若出现《计价规范》未列明的项目，可根据项目实际情况予以补充
措施项目内容
一般措施项目
安全文明施工费
夜间施工
冬雨期施工
二次搬运
大型机械设备进出场及安拆
施工排水
施工降水
地上、地下设施，建筑物的临时保护设施
已完工程及设备保护
脚手架工程
混凝土模板与支撑
垂直运输
超高施工增加
招标工程量清单
必须作为招标文件组成部分
准确性、完整性由招标人负责
招标人应负责编制招标控制价，招标控制价不得浮动，且在招标文件中予以公布
采用工程量清单计价的工程，必须在招标文件或合同中明确计价中的风险内容及其范围，不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容及范围。
投标工程量清单
投标人应按招标人提供的工程量清单填报价格
项目编码
项目名称
项目特点
计量单位
工程量
五统一（与招标人提供一致）
投标总价=分+措+其+规+税
风险费不能单列
投标报价时
措施费自主确定，但是安全文明施工费应按照不低于国家或省级、行业建设主管部门规定标准的90%计价。
投标时不得作为竞争性费用
规费
税金
工程造价管理
工程造价的概念
特点
大额性
个别性和差异性
动态性
层次性
分类
投资估算
概算造价
预算造价
合同价
结算价
决算价
工程造价的构成
按构成要素划分
工程造价
人工费
材料费
材料一般鉴定、检查费用→检验试验费
施工机具使用费
企业管理费
利润
税金（增值税及附加费）
按造价形成划分
分部分项工程费
措施项目费
其他项目费
暂列金额
计日工
总承包服务费
暂估价
税费（增值税）
工程造价的计价
分部分项工程量*综合单价
按计价规定计算
暂列金额+计日工+总承包服务费+暂估价
按规定计算
造价（合同价、中标价）=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金
综合单价=人工费+材料费+机械费+管理费+利润
税率
一般：9%
简易：3%
工程造价的审查与管理
工程造价审查方法
全面审查法
重点审查法
指标审查法
经验审查法
建筑面积
单价
分部分项费用
措施费
总造价
单方指标
其他应计取费用
分组审查法
筛选对比法
分解对比法
施工商务管理
项目资金管理
原则
统一管理，分级负责
归口协调，流程管控
资金集中，预算控制
以收定支，集中调剂
项目资金预算表
期初资金结余
现金收入合计
现金支出合计
当月净现金流
累计净现金流
合同价款的确定与调整
合同价款的确定
单价合同
固定单价合同
适用于图纸不完备但是采用标准设计的工程项目
可调单价合同
适用于工期长、施工图不完整、施工过程可能会发生各种不可预见因素较多的工程项目
总价合同
固定总价合同
适用于规模小、技术难度小，工期短（一年以内）的工程项目
可调总价合同
适用于规模大、技术难度大、图纸设计不完整、设计变更多、工期较长（一年以上）的项目
成本加酬金合同
适用于灾后重建，紧急抢修，新型项目或对施工内容、经济指标不确定的工程项目
合同价款的调整
法律法规变化引起
基准日期后，国家法律法规、规章和政策发生变化引起工程造价发生增减变化的，可按规定调整合同价款
招标工程
投标截止日前28天为基准日期
非招标工程
合同签订前28天为基准日期
设计变更引起
工程量变化
当工程量增加15%以上，其增加部分的工程量的综合单价调低；
当Q1＞1.15Q0时：S=1.15Q0*P0+(Q1-1.15Q0)P1
当工程减少15%以上，减少后剩余部分的工程量综合单价调高
当Q1小于0.85Q0时：S=Q1*P1
Q1:最终完成工程量 Q0：清单工程量 P1：调整后的综合单价 P0：调整前的综合单价
已标价工程量清单中没有适用，但有类似于变更工程项目的，参照类似项目的单价
已标工程量清单中没有适用，也没有类似变更工程项目的，由承包人提出单价（考虑承包人报价浮动率），发包人确认后调整
报价浮动率：L=（1-中标价/招标控制价）*100%
若承包人未提出单价，则市场价下浮报价浮动率作为确认单价
设计变更出现承包人填报的综合单价P0与招标控制价相应综合单价P1偏差超过15%，则变更项目综合单价按下调整：
P0<P1*(1-L)*(1-15%)时，综合单价按P1*(1-L)*(1-15%)调整
P0＞P1（1+15%）时，综合单价P1（1+15%）调整

工程价款的确定与调整
预付款计算
百分比法
合同造价（常见）或年度完成工程量的一定比例
预付款=合同造价*预付款比例
备注：合同造价需要扣除不属于承包商费，如:暂列金额
数学计算法
预付款=【合同造价*材料比重（%）/年度施工天数（365）】*材料储备天数
起扣点计算
起扣点=合同造价-预付款/主材比重（%）
此处的合同造价与预付款公式一致，均不包括承包商费用，如暂列金额
进度款
常见的进度款支付方式
按月支付
分段支付
月进度款=当月工作量*合同单价-相应保修金-应扣预付款-罚款
竣工结算的确定与调整
竣工结算款
竣工结算款支付申请
竣工结算总额
已支付的合同价款
应扣留的质量保证金
应支付的竣工付款金额
发包人应在收到承包人提交的竣工结算款支付申请后的7天内予以核实，向承包人签发竣工结算支付证书，发包人签发竣工结算支付证书后的14天内向承包人支付竣工结算款
拖欠款应付利息
利息应付日
合同有约定时，从应付工程价款之日计付
合同没有约定或约定不明的
已实际交付的，为交付之日
没有交付的，为提交竣工结算文件之日
未交付也结算的，为当事人起诉之日
应付利息利率
合同有约定时，按照合同约定执行（高于央行同期同类贷款利率4倍除外）
合同没有约定时，按央行同期同类贷款利率执行
保修金
发包人按约定每支付期从应支付给承包人的进度款或结算款中扣留
保修年限
基础、主体工程
设计使用合理年限
防水、防渗漏
5年
供热、供冷系统
2个采暖期、供冷期
电气管线、给排水管道、设备安装、装饰装修
2年
保修金比例3%
调值公式
设计变更、签证与索赔
索赔
索赔原则
业主原因：可索赔工期和费用
施工方原因：不能索赔
不可抗力
工程本身的损害由业主方承担
人员伤亡由所在方负责，并承担相应费用
施工方的机械设备损坏及停工损失，由施工方承担
停工期间管理和保卫人员的费用由发包人承担
工程所需清理和修复费用，由业主方承担
延误的工期予以顺延
自己损失 自己承担
人工费索赔标准
增加工作内容的人工费：按计日工费计算
停工损失费
工作效率降低的损失费
按窝工费计算
设备费索赔标准
增加工作内容的设备费：按台班费计算
窝工的设备费索赔
折旧费（自有设备）
租赁费（租赁设备）
总费用计算法
计算出某项工程的总费用-单项工程的合同费用，剩余费用为索赔费用
增加的总承包管理费=增加实际成本*系数
利润=（增加实际成本+增加的总承包管理费）*系数
施工成本管理
成本构成
施工成本（制造成本）
主材、辅材、构配件，周转材料的摊销费或租赁费
材
施工机械的使用费或租赁费
机
支付给生产工人的工资+奖金
人
施工措施费
其他直接费用
现场施工管理费
项目层次管理费用
完全成本
将企业生产经营发生的一切费用全部吸收到产品成本中（不包括利润和税金）
公式：完全成本=施工成本+规费+企业层面管理费
施工机械使用费
项目管理费
成本控制
成本控制的不同标准划分
目标成本
计算公式：工程造价*（1-目标利润率）
编制依据
项目目标责任书，包括各项管理指标
工程量（施工图计算得出）
企业定额（包括人工、材料、机械等价格）
劳务分包合同及其他分包合同
施工设计及施工方案
项目岗位责任成本控制指标
计划成本
标准成本
定额成本
成本的费用目标
生产成本
质量成本
工期成本
不可预见成本
期间费=规费
价值工程
V=F/C
价值=功能/成本
对象
选择价值系数低、降低成本潜力大的工程作为价值工程的对象，寻求对成本的有效降低
案例分析
选择降低成本的对象
应选择价值系数最小的对象
多个可行方案选择
应选择价值系数最大的对象
挣值法
三个参数
已完工作预算成本（BCWP)
已完工程量*预算成本单价
计划工作预算成本（BCWS)
计划工程量*预算成本单价
已完工作实际成本（ACWP）
已完工程量*实际成本单价
四个指标
成本偏差
CV=BCWP-ACWP
已完工作预算成本-已完工作实际成本
结论：＞0，成本节支；＜0，成本超支
进度偏差
SV=BCWP-BCWS
已完工作预算成本-计划工作预算成本
结论：＞0，进度提前；＜0，进度滞后
成本绩效指数
CPI=BCWP/ACWP
已完工作预算成本/已完工作实际成本
结论：大于1，成本节支；小于1，成本超支
进度绩效指数
SPI=BCWP/BCWS
已完工作预算成本/计划工作预算成本
结论：大于，进度提前；小于1，进度滞后
成本分析与考核
因素分析法（连环置换法）
用来分析各种因素对成本的影响程度
因素的排序规则：先量后价，先绝对后相对
比较法
比率法
含义：指总承包人为配合、协调专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理等服务所需的费用（即针对甲方指定分包）
工程建设其他费用（建设单位开支）
新结构、新材料试验费用
构件破坏性试验
特殊要求检验试验费用
建设单位委托检测机构进行检测的费用
