第五章 投资性房地产

投资性房地产一些相关的理解与总结概括，包括他的定义及范围、确认和计量、转换、处置等等。

第五章 投资性房地产

• 特征与范围
  • 定义
    • 为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
  • 范围
    • 1.已出租的土地使用权
    • 2.持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 3.已出租的建筑物
• 确认和初始计量
  • 确认和初始计量
    • 1.确认条件（同时满足）
      • （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
      • （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量
    • 2.初始计量
      • （1）外购的投资性房地产
      • （2）自行建造的投资性房地产
      • （3）非投资性房地产转换为投资性房地产
  • 后续支出
    • 1.资本化的后续支出
      • （1）资本化的后续支出计入相关成本
      • （2）改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销
    • 2.费用化的后续支出
      • 在发生时计入当期损益（其他业务成本）
• 后续计量
  • 成本模式
    • 1.原则
      • 照固定资产准则或无形资产准则的有关规定后续计量
    • 2.折旧/摊销
      • 借：其他业务成本 　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
    • 3.租金收入
      • 借：银行存款等 　贷：其他业务收入
    • 4.减值（后续不得转回）
      • 借：资产减值损失 　贷：投资性房地产减值准备
  • 公允价值模式
    • 1.原则
      • 公允价值能够持续可靠取得
    • 2.计量
      • 资产负债表日，投资性房地产的公允价值与账面余额 之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）
  • 计量模式的变更
    • 1.会计政策变更，变更时公允价与账面价的差调整留存收益（盈余公积和未分配利润）
    • 2.不得由公允价值模式转换为成本模式
• 转换及处置
  • 转换
    • 转换形式
      • 1.投转非投（固定资产、无形资产/存货）
      • 2.非投转投
    • 投资性房地产转换为非投资性房地产
      • 1. 成本模式
        • （1）转换为自用房地产（自用房地产以固定资产为例）
          • 借：固定资产（投资性房地产的账面余额） 　　投资性房地产累计折旧 　　投资性房地产减值准备 　贷：投资性房地产 　　　累计折旧 　　　固定资产减值准备
        • （2）转换为存货
          • 借：开发产品（转换日的账面价值） 　　投资性房地产累计折旧（地上建筑物） 　　　投资性房地产累计摊销（土地使用权） 　　投资性房地产减值准备 　贷：投资性房地产（投资性房地产的账面余额）
      • 2. 公允价值模式
        • （1）转换为自用房地产（自用房地产以固定资产为例）
          • 借：固定资产（转换日的公允价值） 　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　——公允价值变动（或借方） 　　　公允价值变动损益（公允价值与原账面价值的差额，或借方）
        • （2）转换为存货
          • 借：开发产品（转换日的公允价值） 　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　——公允价值变动（或借方） 　　　公允价值变动损益（公允价值与原账面价值的差额，或借方）
    • 非投资性房地产宅转换为投资性房地产
      • 1. 转换为采用成本模式
        • （1）存货转换为采用成本模式
          • 借：投资性房地产（转换日的账面价值） 　　存货跌价准备（已计提的跌价准备） 　贷：开发产品（转换日的账面余额）
        • （2）自用房地产（以固定资产为例）转换为采用成本模式
          • 借：投资性房地产（转换日的账面余额） 　　累计折旧 　　固定资产减值准备 　贷：固定资产 　　　投资性房地产累计折旧 　　　投资性房地产减值准备
      • 2. 转换为采用公允价值模式进行
        • （1）存货转换为采用公允价值模式
          • ①转换日的公允价值小于原账面价值
            • 借：投资性房地产（转换日的公允价值） 　　存货跌价准备 　　公允价值变动损益（借方差额） 　贷：开发产品（转换日的账面余额）
          • ②转换日的公允价值大于原账面价值
            • 借：投资性房地产（转换日的公允价值） 　　存货跌价准备 　贷：开发产品（转换日的账面余额） 　　　其他综合收益（贷方差额）
        • （2）自用房地产（以固定资产为例）转换为投资性房地产
          • ①转换日的公允价值小于原账面价值
            • 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 　　累计折旧 　　固定资产减值准备 　　公允价值变动损益（借方差额） 　贷：固定资产
          • ②转换日的公允价值大于原账面价值
            • 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 　　累计折旧 　　固定资产减值准备 　贷：固定资产 　　　其他综合收益（贷方差额）
  • 处置
    • 成本模式
      • 收入
        • 借：银行存款 　贷：其他业务收入 　　　应交税费——应交增值税（销项税额）
      • 结转成本
        • 借：其他业务成本（账面价值） 　　投资性房地产累计折旧（摊销） 　　投资性房地产减值准备 　贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • 1.收入
        • 借：银行存款 　贷：其他业务收入 　　　应交税费——应交增值税（销项税额）
      • 2.结转成本
        • 借：其他业务成本（账面余额） 　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　——公允价值变动（或借方）
      • 3.结转累计公允价值变动
        • 借：公允价值变动损益 　贷：其他业务成本 （或相反会计分录）
          • 损益之间的转换，不影响实际利润
      • 4.转换日的其他综合收益
        • 借：其他综合收益 　贷：其他业务成本