05投资性房地产 - CPA会计

05投资性房地产 - CPA会计，投资性房地产为赚取租金或资本增值或兼有而持有的房地产；具有经营性活动，企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。

05投资性

• 房地产
• 特征与范围
  • 定义
    • 为赚取租金或资本增值或兼有而持有的房地产；经营性活动
  • 范围
    • 已出租土地使用权（租赁开始日）
      • 计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权（停止自用，准备增值后转让的日期）
    • 已出租建筑物
      • 企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物
      • 租入再转租的不属于投资性房地产
      • 持有以备经营出租的空置或在建建筑物，只有管理当局明确表示出租且短期内不再变化的，即使未签订租赁协议，也可视为投资性房地产（作书面决议的日期）
• 确认和初始计量
  • 确认&初
    • 始计量
    • 外购
      • 购入同时开始对外出租或资本增值，实际成本含购买价款/相关税费和可直接归属于该资产的其他支出（增值税一般纳税人可抵扣）
    • 自行建造
      • 达到预定可使用状态前的必要支出：土地开发费/建筑安装成本/予以资本化的借款费用/其他费用和分摊的间接费用等。
      • 建造过程的非正常损失直接计入当期损益
    • 部分出租自建建筑物转入投资性房地产将按比例分摊的土地使用权价值转入投资性房地产成本
  • 后续支出
    • 资本化
      • 企业对某投资性房地产改扩建等再开发且将来作为投资性房地产的，再开发期间继续作为投资性房地产-在建，不计提折旧和摊销（非在建工程可能影响可比性）
    • 费用化
      • 不满足的在发生时计入当期损益（其他业务成本）
      • 免租金期间仍确认租金收入，按照直线法或者其他的方法进行分配
• 后续计量
  • 一般采用成本模式，满足特定条件采用公允价值模式，同一企业只能采用一种模式进行后续计量，不可同时采用两种
  • 成本模式
    • 投资性房地产，投资性房地产累计折旧（摊销），投资性房地产减值准备，资产减值损失，其他业务成本
    • 按照固定资产准则或无形资产准则进行后续计量
  • 公允价值模式
    • 存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，采用；不计提折旧或摊销和减值准备
    • 投资性房地产-成本/投资性房地产-公允价值变动/公允价值变动损益/其他业务收入/应交税费-销项
  • 模式变更
    • 不可随意变更（会计政策变更）；成本模式可以变更为公允，反过来不行；差额留存收益
    • 涉及所得税影响的，调整递延所得税负债（或递延所得税资产）
• 转换和处置
  • 转换
    • 转换形式
      • 自用房地产或存货与投资性房地产的相互转换
    • 转换日
      • 自用到投资：租赁期开始日或用于资本增值日，空置/在建作出书面决议日期
      • 投资到自用：房地产达到自用状态的日期
      • 投资到存货：租赁期届满，作出书面协议表明重新开发用于出售的日期
    • 会计处理
      • 成本模式：账面价值计量，科目和金额相对应
      • 公允模式
        • 投资转自用，差额均计入公允价值变动损益
        • 自用转投资，借差计入公允价值变动损益（公允价值<账面）
          • 贷差计入其他综合损益（不计入当期损益）
  • 处置
    • 企业出售、转让、报废投资性房地产或发生投资性房地产损毁时，将处置收入扣除账面价值和相关税费的金额计入当期损益（实际收到处置收入计其他业务收入，房地产账面价值计其他业务成本）