房地产投资指南 思维导图 2020-1-30

很多人以为房地产投资只是有钱人的“游戏”！这是一个巨大的错误。即使只有一套房子，你也应该学会利用它来理财！因为你不能浪费你的资产，如果你不能善加利用，它很可能会变成你的负债。但是理财需要专家来指导。这就是罗伯特 清崎创作本书的目的。富爸爸迷们都知道清崎是靠聪明的房地产投资赚到人生的初始资金，直到现在，他的房地产王国还在24小时不停地为他工作。但是他是如何做到这一点的呢？进行房地产投资需要什么条件？又应该注意什么问题呢？答案就在本书里。

房地产投资指南

• 1. 作者
  • 1.1. 罗伯特·清崎是世界第一畅销理财书《富爸爸穷爸爸》的作者
  • 1.2. 被誉为“百万富翁的教父”、“金钱教练”。
• 2. 序言
  • 2.1. 房地产投资指南创作动因
• 3. 第一部分 你的房地产项目
  • 1. 整买散卖,地尽其用
  • 2. 一切为了增值
    • 资本化率：高的资本化率意味风险越大。
    • 租金收入/资本化率=房屋销售价
    • 资本化比率＝长期负债合计/（长期负债合计＋所有者权益合计）*100%。
    • 毛租金数小于9
    • 毛租金数=每年租金收入/房屋购入价格
  • 3. 房地产分析
    • 年现金周转率
  • 4. 房地产尽职调查
    • 装修；
    • 租金；
    • 法律；
    • 环境；
    • 市场
  • 5. 由内向外地创造价值
    • 团队：
      • 建筑设计师
      • 室内设计师
      • 景观设计师
      • 总承包商
    • 住宅装修5条
      • 干净、整洁、颜色、特点、折中
    • 商业地产8条
      • 交谈便利、容纳及运载能力、通道设计、特点、亲近感、气味、声音、地段
  • 6. 为房地产投资者融资
    • 问自己
      • 为什么要购买这处房产？
      • 住处：自用？如果是，买不买得起？要不要贷款？需不需要将房子部分出租去缓解贷款压力？
    • 投资
      • 哪类投资？
        • 长期还是短期？
      • 需要出租吗？
      • 能承担多大风险？
    • 订制退出策略
      • 如何退出？
      • 不退出（自用）？
      • 租金收入？靠租金多久回本？怎么提高租金？
      • 销售？怎么销售？以什么方式销售？打算多久销售出去？
      • 回报率多少？
  • 7. 房产出租
    • 做租赁就是做市场
      • 要与用户相结合，以市场为导向，不同的用户不同的特点。
    • 做租赁就是做销售（规划）
    • 租赁过程20条（租金、合同长短、免租金期、租户装修、规划、楼盘质量、停车位的数量、停车距离、便利性、入口、标志、辅助设施、没有便利设施的楼盘、物业管理、业主、地段。楼盘本身的位置。）
  • 8. 管理疏忽,危机骤生
    • 物业管理很重要
• 4. 第二部分 房地产的生财妙招
  • 1. 无需首付款
    • 用别人的钱进行投资
  • 2. 营销:寻找被没收的房产并从中获利
  • 3. 规划许可
    • 房地产利润中的沉睡的巨人
    • 控制权比所有权利重要
  • 4. 马匹交易
  • 5. 怎样实现零售的奇迹
    • 两家购物中心的故事
• 5. 第三部分 房地产生意
  • 1. 房地产生意
    • 经营准则一：规划
      • 第一步：想象
      • 第二步：财务目标（需要多少资产和多大的现金流）
      • 第三步：现金流目标（期望现金流乘20）
      • 第四步：当前的财富（资产净值）
      • 第五步：愿景、使命、和价值观
      • 第六步：投资品种
      • 第七步：投资标准
    • 经营准则二：组建并管理团队
      • 律师、会计、银行、分析师
    • 经营准则三：会计
      • 关键点1：理解会计的作用
      • 关键点2：准确地“记账”
      • 关键点3：一致性
      • 关键点4：勤记账
      • 关键点5：善用高科技，提高效率
    • 经营准则四：财务报表
      • 第一张报表：现金流量表
      • 第二张报表：比率分析
    • 经营准则五：税
      • 方法一：税务规划（税务专家）
      • 方法二：公司的组织形式
      • 方法三：费用（差旅费、招待费等）
      • 方法四：折旧
      • 方法五：记录
  • 2. 听房地产律师讲如何组建并管理团队
    • 要点1：了解自己团队需要哪些成员及判断自己选的人能否胜任。
    • 要点2：判断风险并保证风险可控范围。
    • 要点3：建立绩效评估体系并为项目设立进度表，以此为标准，保证项目按时高效地完成。
  • 3. 如何取得“外来的”财富
    • 交易*机遇*（才智+资本）/耗时
    • 韦恩的机遇判断标准------10个问题
      • 1、与自己投资目标是否相符？
      • 2、参与者性格如何？是否乐意跟他们合作？
      • 3、从理论上是否可行？
      • 4、能否为你带来等于或高于你既定收益率标准的投资回报率？
      • 5、项目技术要求如何？自己或聘用他人能否满足项目技术？
      • 6、资金是否充裕？
      • 7、能否有足够的时间投入到此项目？
      • 8、是否有3个或更多的退出方式？
      • 9、想象最坏的情况，如果项目失败，能承受多少？
      • 10、是否所有的利益相关者通过此项目可以取得多赢的结果？
  • 4. 盈利,从无到有
    • 明确目标；
    • 立足长远；
    • 关注市场缝隙
      • 1、项目附近的人口状况（人数、年龄、性别等）？
      • 2、项目附近区域的工资水平如何？
      • 3、附近是否有一定数量的大学生希望寻求校外租房？他们是不是我的目标客户群？
      • 4、附近有哪些大公司？
      • 5、是否有新进驻的企业带来新的工作机会和外来人口？
      • 6、是否有相类似的社区（高档、蓝领、或远郊住宅）？
      • 7、以现有条件，我能做哪类的房产？以什么标准收租？
      • 8、是否愿意自营这一项目？
  • 5. 掌控自己的生意:熟悉地形
    • 在城市里逛圈；以房地产投资商角度看城市。
    • 努力尝试新鲜，与不同的人打交道，从地产投资角度看城市；
    • 多看城市规划；
    • 多研究市场的未来走向；
    • 房产地产投资很考验人的耐性，没必要匆忙介入任何一个地产项目；
    • 注意“衰落”信号，需找“振兴”地段；
    • 先考虑房产位置再考虑房屋本身；
    • 根据自己的爱好跟特长选择适合投资的种类。
  • 6. 不同类型房产的关注点
    • 多户住宅楼
      • 风险1：当房屋供给过剩时，导致房租下降；
      • 风险2：利率低时，大多数选择购房，而不是租房；
      • 利好：银根紧缩，贷款收紧时，租房需求上升；
      • 盈利模式：购买--出租。
      • 重点：努力减少空置率。
    • 店铺：（购物中心、商场、零售店）
      • 门槛高，竞争对手难模仿
      • 风险：通货膨胀，经济衰退时失去大量租客，租金流失。
      • 重点：了解现状，预见未来。
    • 商用办公楼
      • 办公室和商住两用楼是各类房产投资中很大的一类。（住宅改建及传统办公楼）
      • 优点：很多不同户型不同大小的选择，无论新手还是老手都可以找到自己的预算内的投资对象，并得到足够的利润空间。
    • 工业用房
      • 优点：投资租期较长，面积较大（小到3000英尺，大到50万平方英尺）。工业用房经常成为投资者首选。
    • 卫生保健用楼（医院、养老院、药房、其他辅助 生活设施）
      • 优点：不会因为经济衰退或下滑而受到太大的影响。
      • 重点：需要好的管理团队。
    • 仓库（城里常见的小型仓库，私人物品及公司文件物品保存等）
      • 优点：可以在一定程度上抵御经济衰退带来的负面影响；物业管理简单。
      • 客户群：公司客户是仓库的最大客户。
      • 缺点：投资成本低，竞争者很容易参加进来。
      • 考虑：市场容量和潜在的竞争。
    • 酒店、度假、娱乐用房（酒店、汽车旅馆、赌场、休闲娱乐、短期出租房）
      • 跟经济相关
  • 7. 保证房地产资产安全的10条准则
    • 准则一：保险并非保护资产安全的最优选择。
      • 保险是资产保护的第一道防线。
    • 准则二：两种常见的无法保障资产安全的所有权形式。
      • 避免“联合共有”或“共同拥有”的产权形式。
      • 有限责任公司对于房地产投资来说是非常好的公司组织形式。
    • 准则三：不要以C类公司的形式持有房地产
    • 准则四：离岸公司无法有效地保护国内的房地产资产。
    • 准则五：生前信托也不能保护的你资产。
    • 准则六：土地信托可以保证你的隐私但无法保证资产安全。
    • 准则七：有限责任公司和有限合伙制公司是资产保护的绝佳选择。
      • （没事别往自己身生揽责任）---追索顺序
      • 《如何利用有限责任公司和有限合伙制公司》
    • 准则八：资产分离是个好办法。
    • 准则九：将产权转至你的企业名下
    • 准则十：不要设立过多的公司
  • 8. 玻璃弹珠和资本
    • 想要参与带资本的游戏中，你必须首先拥有或掌控一些资本。资本是加入资本游戏的先决条件。
    • “融资”对任何人来说都是跳出老鼠赛跑游戏的重要技能之一。
    • 没有资本的人是如何开始？
      • 第一：储蓄；
        • 可行，但增长速度会受到影响而且艰难和有限。
      • 第二：借贷；
        • 借钱的人都是直着腰板进去爬着出来。
        • 小贴士：糟糕的项目总是求着人投资，而好的项目会主动地引来投资。
        • 融资成功取决于的2个问题答案：
          • 1.项目是否有前景？
            • 1.项目可行性---让投资人发出“喔！我觉得这可行”；
            • 2.项目盈利预估合理判断计算（基于现实）---让投资人相信你有足够能力完成；
          • 2.贷款申请是否清晰、扼要、完整，并足够具有说服力？
      • 第三：股权融资；
        • 非常复杂
        • 需要律师的专业建议
    • 如何将资本引入
      • 1.树立起“资本无处不在”的观点。
      • 2.武装自己，作好吸引资本的准备。
      • 3.履行责任，做一个诚信的人（对资金负责，保证资金的安全）。
      • 4.诚信地工作。
      • 5.信息披露。
      • 6.保持高频率沟通习惯（对投资持续更新项目的重大进展及详细情况）。
      • 7.作好吸引投资的准备（资格指所拥有的资质，也即是一种能量的体现；准备是对细节的操作，是实际的行动）。
      • 8.了解你自己的业务（不断更新自己的知识，了解当下融资、人口、产品种类、消费者偏好、建筑材料、建筑方法、科技应用、市政法令、税收、法律法规、风险控制等所有方面的信息）。
      • 9.撰写商业计划书。（详细的商业计划书，并尽可能地的风险和处理办法加入其中，并阐述实现盈利的方法）
      • 10.建立多种退出机制。（如遭遇最坏的状况，如何保障信任你的投资者的资金安全）
      • 11.定义你的核心能力，并围绕它招募合适的人才。
      • 12.做好记录工作。（坦诚相待---告诉投资者你的缺陷和不足。记住：经验和专业能力是可以通招聘得来的）
      • 13.照看好自己的生意。（全心全意投入到自己的生意当中去。）
  • 9. 如何避免及解决地产纠纷
    • 如何避免纠纷
      • 与经验丰富的优秀经纪人合作
      • 尽早地咨询一位经验丰富的律师并保持密切的沟通
      • 明确合同的条款，从而实现对你利益的保护
      • 在合同中谨慎地规定补救措施
      • 避开“麻烦鬼”
      • 回避“问题交易”
      • 做好深入的尽职调查工作，包括法律方面的尽职调查
    • 如何解决纠纷
      • 咨询经验丰富的诉讼律师以避免诉讼
      • 当诉讼不期而至，拼劲全力去解决它
      • 试试调停
      • 考虑使用仲裁
      • 诉讼是你最后的选择
      • 无论身处哪个阶段，都不要放弃解决纠纷的希望
• 6. 第四部分 经验之谈
  • 1. 房地产是一个好老师
    • 1. 设立储蓄备用金账户对单一租户的房产进行保护。
    • 2. 耐心
      • 心急吃不了热豆腐。有些时候你得耐心地等待机会，而不是做一些勉强的事情。
    • 3. 耐心+准备=利润
      • 投资需要积极主动！多学习，多参与！
  • 2. 从头开始
    • 找到自己喜欢做的事情，充满激情
    • 尽可能多地学习有关你事业的知识：做一个专家
    • 向自己提问题。
      • 是不是有人做这件事情会比我更好？
      • 我如何提升自己
    • 认识这个世界。坚持每天学习
    • 专注
      • 保证自己做事情的时候100%地投入进去。
    • 了解自己的盲点
      • 问问自己，我在避免哪些问题？
    • 为自己订立高标准
      • 做到最好
    • 积极思考
      • 避免消极的思想。要想解决问题的办法，而不是纠结问题本身。
    • 坚持
      • 时刻警惕自己，每天都要向前，不要半途而废
    • 永不放弃
      • 永远都不放弃，是我给你最好的建议了。
  • 3. 在从父辈那里学到的房地产知识中,最重要的是什么？
    • 在生活及做生意的过程当中，如果你不开口问，那么就什么也得不到。一定要学会谈判。
    • 创造价值是商业的根本。
    • 省下10%不就等于赠来10%吗？
    • 相信自己，而不是别人。
  • 4. 克服对失败的恐惧
    • 借口：
      • 借口一：没人教
      • 借口二：懒惰
        • ”很多懒人工作都非常卖力“
        • 谁更努力工作？你？还是你的钱？
        • 个人感悟：当你努力工作时，你的钱就懒惰。只有让钱动起来，让钱为你工作，出能实现财富自由。
      • 借口三：对失败的恐惧
        • 恐惧是因为缺乏教育加上懒惰造成的。因为恐惧所想的自己会失败。
        • 如何克服呢？找个人教，然后去实践。
      • 最要命的字“试”：
        • 从现在开始，不要再用“试”这个字了。做就是做，不做就是不做。
      • 借口四：以上皆是（缺乏教育、懒惰、恐惧）
    • 如何应对借口
      • 获取房地产知识的教育
      • 学习---找导师
        • 找导师之前：要先做。就像融资一样，融资前要先做。只有进了行或圈子才有人教人。
      • 克服对失败的恐惧
    • 10件可以做的事情
      • 1. 在开始之前上一些课，读一些书。如果你没有钱，那就去图书馆。记住，你的头脑是最大的资产。首先你要对它进行投资。
      • 2. 不去听失败者的建议。
      • 3. 寻找那些实现了你理想的人做你的导师。
      • 4. 在实际购买之前，最少看100套房。
        • 4.1. 要对项目了如指掌
      • 5. 从小做起
        • 5.1. 先从家附近的投资开始做起。
      • 6. 保持谦虚
        • 6.1. 不论成功还是失败，都要保持谦虚和幽默
      • 7. 远大的目标
        • 7.1. 我的梦想就是财务自由
      • 8. 记住，这个世界上都是辛苦工作的穷人
        • 8.1. 不做金钱的奴隶，让钱为你工作。
      • 9. 世界上没有完美的投资
        • 9.1. 什么都不做才是最大的失败。
      • 10. 我也不会修马桶
        • 10.1. 聘用专家来为你工作，让你和你的团队一起成长。