房地产投资指南 思维导图 2020-1-30

很多人以为房地产投资只是有钱人的“游戏”！这是一个巨大的错误。即使只有一套房子，你也应该学会利用它来理财！因为你不能浪费你的资产，如果你不能善加利用，它很可能会变成你的负债。但是理财需要专家来指导。这就是罗伯特 清崎创作本书的目的。富爸爸迷们都知道清崎是靠聪明的房地产投资赚到人生的初始资金，直到现在，他的房地产王国还在24小时不停地为他工作。但是他是如何做到这一点的呢？进行房地产投资需要什么条件？又应该注意什么问题呢？答案就在本书里。

房地产投资指南

1. 作者

1.1. 罗伯特·清崎是世界第一畅销理财书《富爸爸穷爸爸》的作者

1.2. 被誉为“百万富翁的教父”、“金钱教练”。

2. 序言

2.1. 房地产投资指南创作动因

3. 第一部分 你的房地产项目

1. 整买散卖,地尽其用

2. 一切为了增值

资本化率：高的资本化率意味风险越大。

租金收入/资本化率=房屋销售价

资本化比率＝长期负债合计/（长期负债合计＋所有者权益合计）*100%。

毛租金数小于9

毛租金数=每年租金收入/房屋购入价格

3. 房地产分析

年现金周转率

4. 房地产尽职调查

装修；

租金；

法律；

环境；

市场

5. 由内向外地创造价值

团队：

建筑设计师

室内设计师

景观设计师

总承包商

住宅装修5条

干净、整洁、颜色、特点、折中

商业地产8条

交谈便利、容纳及运载能力、通道设计、特点、亲近感、气味、声音、地段

6. 为房地产投资者融资

问自己

为什么要购买这处房产？

住处：自用？如果是，买不买得起？要不要贷款？需不需要将房子部分出租去缓解贷款压力？

投资

哪类投资？

长期还是短期？

需要出租吗？

能承担多大风险？

订制退出策略

如何退出？

不退出（自用）？

租金收入？靠租金多久回本？怎么提高租金？

销售？怎么销售？以什么方式销售？打算多久销售出去？

回报率多少？

7. 房产出租

做租赁就是做市场

要与用户相结合，以市场为导向，不同的用户不同的特点。

做租赁就是做销售（规划）

租赁过程20条（租金、合同长短、免租金期、租户装修、规划、楼盘质量、停车位的数量、停车距离、便利性、入口、标志、辅助设施、没有便利设施的楼盘、物业管理、业主、地段。楼盘本身的位置。）

8. 管理疏忽,危机骤生

物业管理很重要

4. 第二部分 房地产的生财妙招

1. 无需首付款

用别人的钱进行投资

2. 营销:寻找被没收的房产并从中获利

3. 规划许可

房地产利润中的沉睡的巨人

控制权比所有权利重要

4. 马匹交易

5. 怎样实现零售的奇迹

两家购物中心的故事

5. 第三部分 房地产生意

1. 房地产生意

经营准则一：规划

第一步：想象

第二步：财务目标（需要多少资产和多大的现金流）

第三步：现金流目标（期望现金流乘20）

第四步：当前的财富（资产净值）

第五步：愿景、使命、和价值观

第六步：投资品种

第七步：投资标准

经营准则二：组建并管理团队

律师、会计、银行、分析师

经营准则三：会计

关键点1：理解会计的作用

关键点2：准确地“记账”

关键点3：一致性

关键点4：勤记账

关键点5：善用高科技，提高效率

经营准则四：财务报表

第一张报表：现金流量表

第二张报表：比率分析

经营准则五：税

方法一：税务规划（税务专家）

方法二：公司的组织形式

方法三：费用（差旅费、招待费等）

方法四：折旧

方法五：记录

2. 听房地产律师讲如何组建并管理团队

要点1：了解自己团队需要哪些成员及判断自己选的人能否胜任。

要点2：判断风险并保证风险可控范围。

要点3：建立绩效评估体系并为项目设立进度表，以此为标准，保证项目按时高效地完成。

3. 如何取得“外来的”财富

交易*机遇*（才智+资本）/耗时

韦恩的机遇判断标准------10个问题

1、与自己投资目标是否相符？

2、参与者性格如何？是否乐意跟他们合作？

3、从理论上是否可行？

4、能否为你带来等于或高于你既定收益率标准的投资回报率？

5、项目技术要求如何？自己或聘用他人能否满足项目技术？

6、资金是否充裕？

7、能否有足够的时间投入到此项目？

8、是否有3个或更多的退出方式？

9、想象最坏的情况，如果项目失败，能承受多少？

10、是否所有的利益相关者通过此项目可以取得多赢的结果？

4. 盈利,从无到有

明确目标；

立足长远；

关注市场缝隙

1、项目附近的人口状况（人数、年龄、性别等）？

2、项目附近区域的工资水平如何？

3、附近是否有一定数量的大学生希望寻求校外租房？他们是不是我的目标客户群？

4、附近有哪些大公司？

5、是否有新进驻的企业带来新的工作机会和外来人口？

6、是否有相类似的社区（高档、蓝领、或远郊住宅）？

7、以现有条件，我能做哪类的房产？以什么标准收租？

8、是否愿意自营这一项目？

5. 掌控自己的生意:熟悉地形

在城市里逛圈；以房地产投资商角度看城市。

努力尝试新鲜，与不同的人打交道，从地产投资角度看城市；

多看城市规划；

多研究市场的未来走向；

房产地产投资很考验人的耐性，没必要匆忙介入任何一个地产项目；

注意“衰落”信号，需找“振兴”地段；

先考虑房产位置再考虑房屋本身；

根据自己的爱好跟特长选择适合投资的种类。

6. 不同类型房产的关注点

多户住宅楼

风险1：当房屋供给过剩时，导致房租下降；

风险2：利率低时，大多数选择购房，而不是租房；

利好：银根紧缩，贷款收紧时，租房需求上升；

盈利模式：购买--出租。

重点：努力减少空置率。

店铺：（购物中心、商场、零售店）

门槛高，竞争对手难模仿

风险：通货膨胀，经济衰退时失去大量租客，租金流失。

重点：了解现状，预见未来。

商用办公楼

办公室和商住两用楼是各类房产投资中很大的一类。（住宅改建及传统办公楼）

优点：很多不同户型不同大小的选择，无论新手还是老手都可以找到自己的预算内的投资对象，并得到足够的利润空间。

工业用房

优点：投资租期较长，面积较大（小到3000英尺，大到50万平方英尺）。工业用房经常成为投资者首选。

卫生保健用楼（医院、养老院、药房、其他辅助 生活设施）

优点：不会因为经济衰退或下滑而受到太大的影响。

重点：需要好的管理团队。

仓库（城里常见的小型仓库，私人物品及公司文件物品保存等）

优点：可以在一定程度上抵御经济衰退带来的负面影响；物业管理简单。

客户群：公司客户是仓库的最大客户。

缺点：投资成本低，竞争者很容易参加进来。

考虑：市场容量和潜在的竞争。

酒店、度假、娱乐用房（酒店、汽车旅馆、赌场、休闲娱乐、短期出租房）

跟经济相关

7. 保证房地产资产安全的10条准则

准则一：保险并非保护资产安全的最优选择。

保险是资产保护的第一道防线。

准则二：两种常见的无法保障资产安全的所有权形式。

避免“联合共有”或“共同拥有”的产权形式。

有限责任公司对于房地产投资来说是非常好的公司组织形式。

准则三：不要以C类公司的形式持有房地产

准则四：离岸公司无法有效地保护国内的房地产资产。

准则五：生前信托也不能保护的你资产。

准则六：土地信托可以保证你的隐私但无法保证资产安全。

准则七：有限责任公司和有限合伙制公司是资产保护的绝佳选择。

（没事别往自己身生揽责任）---追索顺序

《如何利用有限责任公司和有限合伙制公司》

准则八：资产分离是个好办法。

准则九：将产权转至你的企业名下

准则十：不要设立过多的公司

8. 玻璃弹珠和资本

想要参与带资本的游戏中，你必须首先拥有或掌控一些资本。资本是加入资本游戏的先决条件。

“融资”对任何人来说都是跳出老鼠赛跑游戏的重要技能之一。

没有资本的人是如何开始？

第一：储蓄；

可行，但增长速度会受到影响而且艰难和有限。

第二：借贷；

借钱的人都是直着腰板进去爬着出来。

小贴士：糟糕的项目总是求着人投资，而好的项目会主动地引来投资。

融资成功取决于的2个问题答案：

1.项目是否有前景？

1.项目可行性---让投资人发出“喔！我觉得这可行”；

2.项目盈利预估合理判断计算（基于现实）---让投资人相信你有足够能力完成；

2.贷款申请是否清晰、扼要、完整，并足够具有说服力？

第三：股权融资；

非常复杂

需要律师的专业建议

如何将资本引入

1.树立起“资本无处不在”的观点。

2.武装自己，作好吸引资本的准备。

3.履行责任，做一个诚信的人（对资金负责，保证资金的安全）。

4.诚信地工作。

5.信息披露。

6.保持高频率沟通习惯（对投资持续更新项目的重大进展及详细情况）。

7.作好吸引投资的准备（资格指所拥有的资质，也即是一种能量的体现；准备是对细节的操作，是实际的行动）。

8.了解你自己的业务（不断更新自己的知识，了解当下融资、人口、产品种类、消费者偏好、建筑材料、建筑方法、科技应用、市政法令、税收、法律法规、风险控制等所有方面的信息）。

9.撰写商业计划书。（详细的商业计划书，并尽可能地的风险和处理办法加入其中，并阐述实现盈利的方法）

10.建立多种退出机制。（如遭遇最坏的状况，如何保障信任你的投资者的资金安全）

11.定义你的核心能力，并围绕它招募合适的人才。

12.做好记录工作。（坦诚相待---告诉投资者你的缺陷和不足。记住：经验和专业能力是可以通招聘得来的）

13.照看好自己的生意。（全心全意投入到自己的生意当中去。）

9. 如何避免及解决地产纠纷

如何避免纠纷

与经验丰富的优秀经纪人合作

尽早地咨询一位经验丰富的律师并保持密切的沟通

明确合同的条款，从而实现对你利益的保护

在合同中谨慎地规定补救措施

避开“麻烦鬼”

回避“问题交易”

做好深入的尽职调查工作，包括法律方面的尽职调查

如何解决纠纷

咨询经验丰富的诉讼律师以避免诉讼

当诉讼不期而至，拼劲全力去解决它

试试调停

考虑使用仲裁

诉讼是你最后的选择

无论身处哪个阶段，都不要放弃解决纠纷的希望

6. 第四部分 经验之谈

1. 房地产是一个好老师

1. 设立储蓄备用金账户对单一租户的房产进行保护。

2. 耐心

心急吃不了热豆腐。有些时候你得耐心地等待机会，而不是做一些勉强的事情。

3. 耐心+准备=利润

投资需要积极主动！多学习，多参与！

2. 从头开始

找到自己喜欢做的事情，充满激情

尽可能多地学习有关你事业的知识：做一个专家

向自己提问题。

是不是有人做这件事情会比我更好？

我如何提升自己

认识这个世界。坚持每天学习

专注

保证自己做事情的时候100%地投入进去。

了解自己的盲点

问问自己，我在避免哪些问题？

为自己订立高标准

做到最好

积极思考

避免消极的思想。要想解决问题的办法，而不是纠结问题本身。

坚持

时刻警惕自己，每天都要向前，不要半途而废

永不放弃

永远都不放弃，是我给你最好的建议了。

3. 在从父辈那里学到的房地产知识中,最重要的是什么？

在生活及做生意的过程当中，如果你不开口问，那么就什么也得不到。一定要学会谈判。

创造价值是商业的根本。

省下10%不就等于赠来10%吗？

相信自己，而不是别人。

4. 克服对失败的恐惧

借口：

借口一：没人教

借口二：懒惰

”很多懒人工作都非常卖力“

谁更努力工作？你？还是你的钱？

个人感悟：当你努力工作时，你的钱就懒惰。只有让钱动起来，让钱为你工作，出能实现财富自由。

借口三：对失败的恐惧

恐惧是因为缺乏教育加上懒惰造成的。因为恐惧所想的自己会失败。

如何克服呢？找个人教，然后去实践。

最要命的字“试”：

从现在开始，不要再用“试”这个字了。做就是做，不做就是不做。

借口四：以上皆是（缺乏教育、懒惰、恐惧）

如何应对借口

获取房地产知识的教育

学习---找导师

找导师之前：要先做。就像融资一样，融资前要先做。只有进了行或圈子才有人教人。

克服对失败的恐惧

10件可以做的事情

1. 在开始之前上一些课，读一些书。如果你没有钱，那就去图书馆。记住，你的头脑是最大的资产。首先你要对它进行投资。

2. 不去听失败者的建议。

3. 寻找那些实现了你理想的人做你的导师。

4. 在实际购买之前，最少看100套房。

4.1. 要对项目了如指掌

5. 从小做起

5.1. 先从家附近的投资开始做起。

6. 保持谦虚

6.1. 不论成功还是失败，都要保持谦虚和幽默

7. 远大的目标

7.1. 我的梦想就是财务自由

8. 记住，这个世界上都是辛苦工作的穷人

8.1. 不做金钱的奴隶，让钱为你工作。

9. 世界上没有完美的投资

9.1. 什么都不做才是最大的失败。

10. 我也不会修马桶

10.1. 聘用专家来为你工作，让你和你的团队一起成长。